■姜燕

　　2014年，中國房企在海外房地産165億美元（約合1031億元人民幣）的投資額創下了歷史新高，但這只是剛開了個頭。在仲量聯行、萊坊國際等機構的預判中，到 2020年，中國企業年均海外房地産投資總額可達500億美元，相當於人民幣3112.75億元，與美國近兩年的海外投資額相當。

　　“遠征軍”正在擴容，以險資為代表的一群新的投資者，正迅速掀起“不可預測”的新一輪浪潮。硬幣的兩面，風險也無處不在。對於國際經驗匱乏的中國房企而言，要解決海外投資所涉及的複雜的政治、匯率、人才等難題，尚無經驗可以借鑒。

　　掃貨節奏停不下來

　　來自萊坊國際的研究數據顯示，2009年~2012年，中國對外房地産投資額逐年上漲，分別為6億美元、15億美元、32億美元和48億美元。到2013年，房企大佬們向全球進發的雄心迸發，這一年的海外投資總額一躍達到128億美元。

　　“海外投資的激增，使中國一躍成為全球五大主要跨境資本來源地。”仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏告訴記者，去年在商業地産領域的投資金額超過112億美元（約合700億元人民幣），辦公樓和酒店資産成為中國企業在海外投資最熱衷的選擇。

　　從投資區域來劃分，大洋洲和歐洲成為最受歡迎的投資目的地。“在歐美經濟復蘇並開始向上的背景下，企業辦公需求開始增加。與國內辦公樓3年~5年的租約相比，國外辦公樓的租約更長。”夏飏飏介紹説，以倫敦為例，當地甲級辦公樓的租期一般在7年~10年。在如此長的租約期間，租金還可以有一定的約定上浮空間。

　　除了租金回報因素，中國企業在海外佈局的城市地段的選擇上，重點關注的是商業發達城市最核心地段的物業。“在城市地段上有絕對優勢，這也有利於未來進行轉手，因此增加了投資物業的流通性。” 領盛投資亞太區董事區煒邦説。

　　試水與精耕的距離

　　對於房地産開發企業來説，風險同樣無處不在。

　　境外房地産開發多數為輕資産運營，很多環節是外包，因此往往有大量的合同關係。在協縱國際集團創始合夥人黃立衝看來，對於國際經驗匱乏的中國房地産企業而言，能否解決海外投資涉及的複雜的政治、匯率、人才等難題，現在仍未可知。

　　事實上，海外市場並不全是“藍海”，也面臨著較為複雜的開發風險。中坤集團在冰島的項目就已擱淺，中航地産也因為當地政府的原因終止了斯里蘭卡的項目。

　　“房企出海的最大風險主要還是政策匹配問題。” 中國房地産數據研究院執行院長陳晟表示，國外跟國內的開發模式不一樣，和當地政府的關係如何處理、土地的權屬也與國內有所不同，這都是“房企出海”面臨的最大障礙。

　　除此之外，中國部分房地産企業的投機性較重，特別是一些中小型房企的海外投資。黃立衝表示，他們的抗風險能力不高，的確需要格外謹慎。中國“航海家”們是否能夠成功避險，還需時間檢驗。(據《時代週報》）