插圖：杜卉

　　我向兩會提建議

　　文/羊城晚報記者 張秀欽

　　建議緣由

　　春節臨近，紅包滿天飛，幾十億元的“紅包”，砸得朋友圈裏的朋友眉開眼笑。

　　有房企負責人做夢，2015年四個還在限購的一線城市如果能砸個“紅包”，取消限購那才是真的高興。

　　這基本是在説夢話，目前還看不到四大一線城市有誰在掏“紅包”，表態不發“紅包”的則前赴後繼。繼北京、上海之後，廣州也在鬆綁限購上表了態，雖然各城市的表述不太一樣，但是在鬆綁限購上都有同一態度：短期內不會松。

　　發不發“紅包”是一回事，有沒有發的條件又是另外一回事。從目前種種情況判斷，廣州已完全具備發“紅包”的條件。既然如此，廣州可以完全不看其他三大一線城市的臉色，自己在鬆綁限購上先行一步。在房地産政策上，廣州一向只是跟隨；現在是否來一次逆襲，走霸道酷總裁路線，做一線城市第一個吃螃蟹者？

　　于房地産而言，無論是剛需還是改善型需求，其實都不應該抑制，應該抑制的是投機、投資性需求。在中國投資渠道越來越多、資金不再一味往房地産集中，並且有越來越多的房地産投資資金甚至已跨出國門的情況下，限購已沒有太多的意義。

　　“紅包”發發又何妨？

　　現狀

　　堅持限購者

　　已是“少數派”

　　南寧半遮半掩的鬆綁限購，開啟了鬆綁之窗；呼和浩特的正式發文鬆綁限購，則打開了鬆綁限購的大門。自此之後，鬆綁限購城市的陣容就在不斷加大，至目前為止，先後出臺過限購政策的46個城市，現在就只剩下北上廣深及三亞5個城市，限購城市僅剩10%，已經徹底成為了“少數派”。

　　抑製成交

　　樓市的由熱轉冷，原因非常複雜，因素很多，限購的存在無疑是其中一個原因，並且是一個很重要的原因。

　　也許有人説，想買房的人總有辦法，但就算有辦法也是比較麻煩的方法，會不會有人因為過於麻煩而延後了買房的時間？這很有可能，因為被限購的都是已有房産者，他們不至於不買房就只能租房或者無房可住。此外，對於帶有一定投資目的的買房人來説，如果有其他沒那麼麻煩的投資途徑，還會不會在房地産這棵樹上吊死？估計不會。

　　如果鬆綁了限購，這些問題都不會存在了。

　　降低了其他城市鬆綁的效果

　　2014年以來，原先打壓樓市的措施紛紛取消，其中就包括了眾多城市的限購政策。其目的，就是要刺激樓市成交，提升信心，增加房地産的投資，並由此推動中國經濟的發展。

　　問題是，現在一線城市仍然限購，就無法説服市場認為打壓樓市的政策已徹底取消，大家對樓市前景仍然存疑。這在A股地産股的表現上就非常明顯，當上海、北京取消限購的消息傳出時，地産股馬上大漲；當消息被否認時，地産股就迅速回落。

　　現在很多大房企都重兵駐紮一線城市，一線城市限購不取消，他們在房地産的投資激情就無法被徹底點燃，增加投資以推動中國經濟發展的效果就會被打折扣。

　　廣州困窘

　　樓市轉冷了，

　　為何還限購？

　　看著朋友圈裏同行曬公司獎勵國外遊、曬紅包、曬獎金……劉先生非常心塞。他沒什麼可曬的，沒有獎金、沒有紅包，也沒有國外遊，唯一有的就是還有“臉”早早回家過年。

　　劉先生認為，自己去年業績不好，並非自己之過，實在是因為他在賣廣州一個很“貴”的項目，“買得起的沒有資格，就算我多努力都沒有辦法。”劉先生這並非自怨自艾，在他之前，已有資深職業經理人同樣在這個樓盤上“翻船”。現在，劉先生已經離職，希望找到的下家能安排他負責價格便宜一點的樓盤，“這樣也能多拿點獎金。”

　　限購導致劉先生困窘，其實也是廣州很多高價樓盤的困窘，甚至是2014年廣州眾多賣得不好樓盤的困窘。

　　2014年，廣州一手住宅成交量下滑了兩成，花都的成交量更近乎腰斬，直跌得花容失色。

　　在市場過熱時出臺抑制措施，給市場降溫；在市場變冷時出臺刺激措施，為市場加溫。這就是調控的原因。也是2010年限購出臺的重要原因。有房企負責人問，在樓市這麼冷的情況下，限購為何繼續存在？

　　不少社會輿論也提出，從時間、市場看，限購取消有足夠的理由。

　　2010年9月29日出臺的“新國五條”，限購首次現身。哪些城市需要限購？當時的要求是“房價過高上漲過快城市”；而2011年1月26日出臺的“新國八條”，對於限購給出了時間限制，“在一定時期內”。

　　自限購令出臺至今，已有四年多的時間，從時間限制上説，也到了可以鬆綁的時間節點。

　　從市場情況看，也到了取消限購的時機。2014年，全國房價呈下滑趨勢，房價過高過快上漲已經不見蹤影。廣州方面，2014年房價上漲15%，這樣的漲幅在最近10年之中只是在中等水準而已，與限購令現身的2010年40%的漲幅相比更不可同日而言。並且，這樣的漲幅很大原因是因為結構性成交造成的，在眾多買家的感覺中，2014年的房價實際在下跌。導致房價下降或者增幅放緩的原因是什麼？當然是市場由過熱轉向過冷。

　　這種由熱轉冷到底是一時的還是長遠的？更多觀點認為，這種轉變是長遠的，因為中國的經濟增速在變化，中國的人口增長在發生變化，中國樓市供求也在發生變化……正因如此，樓市從“黃金時代”進入“白銀時代”的觀點也被普遍接受。

　　就算是美國量化寬鬆政策，也是在經濟下滑時出臺，經濟復蘇時取消。因此，中國、廣州的樓市限購政策，也到了鬆綁的時候。至少，到了討論鬆綁的時機、鬆綁的方式的時候。

　　解決方案

　　先從二手開始

　　對於廣州的鬆綁限購，此前已有很多專家給出了自己的建議，例如，先不全面放開，但可以在南沙先放開，從區域的逐步開放方面來考慮。這其實是一個不錯的辦法，南沙本身住宅庫存量較大，去化庫存壓力也比較大，需要有利好來刺激。但南沙成為自貿區，這已經足夠刺激南沙成交的提升，鬆綁限購反而意義不大了。

　　因此，廣州鬆綁限購不妨換個思路，可以考慮先從二手鬆開限購。

　　一來，大家關注的房價是否“過高、過快上漲”，大家幾乎都認為是在一手房價方面，因此，廣州現在二手市場鬆綁限購即使導致二手房價升高，所承受的壓力也不大；二來，自2014年的降價之後，廣州很多地方出現了房價一二手倒挂的顯現，在二手房價比一手還要高的情況下，二手房價想大漲的難度非常大；最重要的原因，則是現在廣州二手市場非常冷淡，2014年廣州二手住宅大降約四成，2015年繼續開局不利，1月份成交環比進一步下滑。所有的跡象幾乎都表明，廣州樓市鬆綁限購可以從二手市場開始。

　　當二手市場激活，業主將原有的房子賣出，一方面增加了購房的名額，另一方面又有了資金，同樣會刺激一手市場的成交。

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