鬆綁限購 廣州敢不敢給樓市發個“紅包”?
- 發佈時間:2015-02-13 14:52:19 來源:羊城晚報 責任編輯:羅伯特
![]() |
我向兩會提建議
文/羊城晚報記者 張秀欽
建議緣由
春節臨近,紅包滿天飛,幾十億元的“紅包”,砸得朋友圈裏的朋友眉開眼笑。
有房企負責人做夢,2015年四個還在限購的一線城市如果能砸個“紅包”,取消限購那才是真的高興。
這基本是在説夢話,目前還看不到四大一線城市有誰在掏“紅包”,表態不發“紅包”的則前赴後繼。繼北京、上海之後,廣州也在鬆綁限購上表了態,雖然各城市的表述不太一樣,但是在鬆綁限購上都有同一態度:短期內不會松。
發不發“紅包”是一回事,有沒有發的條件又是另外一回事。從目前種種情況判斷,廣州已完全具備發“紅包”的條件。既然如此,廣州可以完全不看其他三大一線城市的臉色,自己在鬆綁限購上先行一步。在房地産政策上,廣州一向只是跟隨;現在是否來一次逆襲,走霸道酷總裁路線,做一線城市第一個吃螃蟹者?
于房地産而言,無論是剛需還是改善型需求,其實都不應該抑制,應該抑制的是投機、投資性需求。在中國投資渠道越來越多、資金不再一味往房地産集中,並且有越來越多的房地産投資資金甚至已跨出國門的情況下,限購已沒有太多的意義。
“紅包”發發又何妨?
現狀
堅持限購者
已是“少數派”
南寧半遮半掩的鬆綁限購,開啟了鬆綁之窗;呼和浩特的正式發文鬆綁限購,則打開了鬆綁限購的大門。自此之後,鬆綁限購城市的陣容就在不斷加大,至目前為止,先後出臺過限購政策的46個城市,現在就只剩下北上廣深及三亞5個城市,限購城市僅剩10%,已經徹底成為了“少數派”。
抑製成交
樓市的由熱轉冷,原因非常複雜,因素很多,限購的存在無疑是其中一個原因,並且是一個很重要的原因。
也許有人説,想買房的人總有辦法,但就算有辦法也是比較麻煩的方法,會不會有人因為過於麻煩而延後了買房的時間?這很有可能,因為被限購的都是已有房産者,他們不至於不買房就只能租房或者無房可住。此外,對於帶有一定投資目的的買房人來説,如果有其他沒那麼麻煩的投資途徑,還會不會在房地産這棵樹上吊死?估計不會。
如果鬆綁了限購,這些問題都不會存在了。
降低了其他城市鬆綁的效果
2014年以來,原先打壓樓市的措施紛紛取消,其中就包括了眾多城市的限購政策。其目的,就是要刺激樓市成交,提升信心,增加房地産的投資,並由此推動中國經濟的發展。
問題是,現在一線城市仍然限購,就無法説服市場認為打壓樓市的政策已徹底取消,大家對樓市前景仍然存疑。這在A股地産股的表現上就非常明顯,當上海、北京取消限購的消息傳出時,地産股馬上大漲;當消息被否認時,地産股就迅速回落。
現在很多大房企都重兵駐紮一線城市,一線城市限購不取消,他們在房地産的投資激情就無法被徹底點燃,增加投資以推動中國經濟發展的效果就會被打折扣。
廣州困窘
樓市轉冷了,
為何還限購?
看著朋友圈裏同行曬公司獎勵國外遊、曬紅包、曬獎金……劉先生非常心塞。他沒什麼可曬的,沒有獎金、沒有紅包,也沒有國外遊,唯一有的就是還有“臉”早早回家過年。
劉先生認為,自己去年業績不好,並非自己之過,實在是因為他在賣廣州一個很“貴”的項目,“買得起的沒有資格,就算我多努力都沒有辦法。”劉先生這並非自怨自艾,在他之前,已有資深職業經理人同樣在這個樓盤上“翻船”。現在,劉先生已經離職,希望找到的下家能安排他負責價格便宜一點的樓盤,“這樣也能多拿點獎金。”
限購導致劉先生困窘,其實也是廣州很多高價樓盤的困窘,甚至是2014年廣州眾多賣得不好樓盤的困窘。
2014年,廣州一手住宅成交量下滑了兩成,花都的成交量更近乎腰斬,直跌得花容失色。
在市場過熱時出臺抑制措施,給市場降溫;在市場變冷時出臺刺激措施,為市場加溫。這就是調控的原因。也是2010年限購出臺的重要原因。有房企負責人問,在樓市這麼冷的情況下,限購為何繼續存在?
不少社會輿論也提出,從時間、市場看,限購取消有足夠的理由。
2010年9月29日出臺的“新國五條”,限購首次現身。哪些城市需要限購?當時的要求是“房價過高上漲過快城市”;而2011年1月26日出臺的“新國八條”,對於限購給出了時間限制,“在一定時期內”。
自限購令出臺至今,已有四年多的時間,從時間限制上説,也到了可以鬆綁的時間節點。
從市場情況看,也到了取消限購的時機。2014年,全國房價呈下滑趨勢,房價過高過快上漲已經不見蹤影。廣州方面,2014年房價上漲15%,這樣的漲幅在最近10年之中只是在中等水準而已,與限購令現身的2010年40%的漲幅相比更不可同日而言。並且,這樣的漲幅很大原因是因為結構性成交造成的,在眾多買家的感覺中,2014年的房價實際在下跌。導致房價下降或者增幅放緩的原因是什麼?當然是市場由過熱轉向過冷。
這種由熱轉冷到底是一時的還是長遠的?更多觀點認為,這種轉變是長遠的,因為中國的經濟增速在變化,中國的人口增長在發生變化,中國樓市供求也在發生變化……正因如此,樓市從“黃金時代”進入“白銀時代”的觀點也被普遍接受。
就算是美國量化寬鬆政策,也是在經濟下滑時出臺,經濟復蘇時取消。因此,中國、廣州的樓市限購政策,也到了鬆綁的時候。至少,到了討論鬆綁的時機、鬆綁的方式的時候。
解決方案
先從二手開始
對於廣州的鬆綁限購,此前已有很多專家給出了自己的建議,例如,先不全面放開,但可以在南沙先放開,從區域的逐步開放方面來考慮。這其實是一個不錯的辦法,南沙本身住宅庫存量較大,去化庫存壓力也比較大,需要有利好來刺激。但南沙成為自貿區,這已經足夠刺激南沙成交的提升,鬆綁限購反而意義不大了。
因此,廣州鬆綁限購不妨換個思路,可以考慮先從二手鬆開限購。
一來,大家關注的房價是否“過高、過快上漲”,大家幾乎都認為是在一手房價方面,因此,廣州現在二手市場鬆綁限購即使導致二手房價升高,所承受的壓力也不大;二來,自2014年的降價之後,廣州很多地方出現了房價一二手倒挂的顯現,在二手房價比一手還要高的情況下,二手房價想大漲的難度非常大;最重要的原因,則是現在廣州二手市場非常冷淡,2014年廣州二手住宅大降約四成,2015年繼續開局不利,1月份成交環比進一步下滑。所有的跡象幾乎都表明,廣州樓市鬆綁限購可以從二手市場開始。
當二手市場激活,業主將原有的房子賣出,一方面增加了購房的名額,另一方面又有了資金,同樣會刺激一手市場的成交。
更多內容轉B16版