【導讀】央行降準送溫暖，房地産市場樂開花，房企期盼融資減負、扭轉資金鏈緊張局面。經濟之聲《央廣財經評論》本期關注：樓市是否喝下興奮劑？

　　央廣網財經北京2月5日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，央行昨晚大手筆降準，對於央行送溫暖，市場滿心歡喜。想必在投資者中間已經是一片歡聲笑語。特別是房地産業，地産股今天開盤強勢上漲，招商地産上漲近7%，中南建設、首開股份、金融街、保利地産等漲幅居前。

　　我們知道，2014年以來，房地産市場持續下行，而土地成本和融資成本不斷上升，不少房企為緩解沉重的資金壓力，不得不採取“以價換量”的銷售策略，部分中小房企還要在拿地、銷售等方面面臨來自大房企的激烈競爭，再加上融資成本居高不下，房企利潤不斷遭到侵蝕。

　　受益於去年底限購限貸鬆綁以及降息等政策利好，去年12月，儘管我國樓市依然處於調整狀態，但成交量已經明顯回暖，特別是一線城市二手房價格出現自去年6月以來的首次全面上漲。在這種情況下，房地産業內普遍期待這次降準能放大市場利好。

　　降準對大部分開發商而言肯定是利好消息。目前，房地産市場整體資金鏈比較緊張，存款準備金率下調意味著銀行貸款的難度有望降低，融資成本也有可能降低。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭發表觀點説，降準讓樓市回暖板上釘釘。

　　經濟之聲：您做出這個判斷的依據是什麼？

　　楊紅旭：假如不降準，樓市也會復蘇和升溫。因為在去年地方救市，包括9月30號央行出臺央十條，大力扶持個人房貸等政策出臺之後，市場已經在去年第四季度出現成交量反彈，價格跌幅收窄。其中一線城市在10月份房價止跌反彈，降息、降準的動作就是意味著我們的貨幣政策再次明顯放水，因為降準降息放水的力度，遠大於所謂的逆回購，包括常備借貸便利定向放鬆手段。所以，降準就意味著2015年貨幣政策將會進一步趨於寬鬆，整個社會的流動性也趨於寬鬆。銀行貸款支援個人房貸開發的力度會進一步增加，所以這是降準的開始，它還有第二次第三次。所以，我認為2015年這次降準拉開了一個貨幣持續放水的序幕，它對於原本開始見底復蘇中的樓市再增添了新的助推器。

　　經濟之聲：這種對於房地産市場利好效應大概會在什麼時候釋放？

　　楊紅旭：效應已經開始釋放。這樣一個消息出來之後，就已經改變了很多人新的預期，認為這對樓市購買方、開發商是一個利好消息，新的預期影響已經開始顯現。至於對於樓市的實際影響，還有一個長期的過程，比如存準率降低之後會釋放6000到9000億的資金量，銀行貸款的資金量其中必然有一部分流入到個人房貸，流入到開發貸，這樣的流入是一個慢性過程。所以説新的預期已經顯現，它把資金由所謂的資金池子裏流入到房地産田地裏，當中需要一個過程，這個過程是慢性的，它必然有助於2015年樓市的復蘇、回暖。

　　經濟之聲：對於老百姓來説，我們最關注的是現在可不可以買房子？您的觀點是什麼？

　　楊紅旭：對於一線為主，兼顧二線城市的朋友們，在去年8月份就開始率先呼籲注意新一輪的超底來臨，我在10月份的時候進一步加快督促加快購房時機的把握，因為市場的底部在目前的幾個月。到目前來看，一線城市的最好時機已經過去了，一線房價開始漲，很多的二線、三線城市依然處於一個調整的底部區間。所以説只要是用來自住買房的，都應該把握這樣一個好時機，必須關注目前住房情況。

　　機構調查數據顯示，今年1月，全國主要的54城市合計住宅簽約24.66萬套，環比去年12月下調了22.6%，但同比2014年1月份依然有22%的上漲。另外中指院的最新數據顯示，今年1月，全國100個城市新建住宅平均價格環比微漲0.21%。這是百城房價連續8個月下跌之後的首次“回正”，其中一線城市房價反彈明顯。

　　經濟之聲：結合數據來分析，如果説降準對樓市帶來利好，會主要體現在成交量還是成交價格上？分區域來看，一、二線城市和三、四線城市會有什麼不同表現？資深房地産專家韓世同對此進行解讀。

　　韓世同：現在降準的確會給樓市帶來成交量提升的利好，但是現在無論機構還是其他都在預測房價上漲，但是事實上成交量的回升，必然會導致開發商提價。提價是不是對市場對經濟更加利好？我有不同的看法。現在1月份54個城市的成交量，平均下調了22%，跟去年同期相比還是有增長，但是環比跌幅非常大，北京跌了五成，上海跌了四成多，廣州跌了三成，這種狀況説明目前市場的環境不太支援加量急漲。如果要追求價格的上揚，成交量普遍會回落。但是目前整個經濟，整個樓市，成交量還是最重要的。現在肯定是一、二線城市帶來成交量放大的效應，要強過三、四線城市，因為現在開發商都退到一、二線城市來發展，它認為這個市場支撐力要遠遠大於三、四線的城市。

　　經濟之聲：房地産業內期待，面對近期層出不窮的刺激政策，購房者入市的積極性會繼續提高。有數據可以證明，比如2011年12月降準後一週成交基本持平，降準一個月後，成交放大22%。這次降準究竟是不是促使樓市全面回暖的興奮劑？

　　韓世同：目前經濟普遍下行壓力很大，現在不斷出臺這個政策，是要刺激經濟，讓它能夠減緩下行的壓力，樓市會不會全面回暖或者是全面觸地回升，是有待觀察的。我們現在經濟這樣的狀況，像樓市股市這種虛擬的經濟高漲，實體經濟在進一步下行，目前我們需要的應該是追求成交量。但是還是要避免拉升房價，導致成交量萎縮，這會使我們再度陷入這種困境。現在經濟還是需要成交量的支援，這樣就可以實現樓市軟著陸，經濟可能實現軟著陸，反而要是有價無市，對經濟、對金融整個狀況不是那麼有利。

　　經濟之聲：現在是不是該買房了？

　　韓世同：作為改善型和剛需的商品房，這個肯定是好的購房入市時機。但這是投資性質，目前還是觀望為妙。