1月29日，廣東省房協發佈《2014年度廣東房地産市場分析報告》。報告顯示，2014年，廣東商品住宅銷售面積、銷售額同比分別下降7.6%和6.9%。從全年走勢來看，1-8月，銷量同比降幅總體逐月擴大；下半年，隨著各地行政干預逐步退出，降息和差別化住房信貸政策的有效刺激，銷量趨於好轉，全年呈現先降後升態勢。值得注意的是，截至2014年期末，全省商品房待售面積5467.99萬平方米，同比增長22.3%。其中，商品住宅待售面積3545.82萬平方米，同比增長24.6%，創下歷史最高，顯示後市去化壓力仍然較大。

　　●南方日報記者 盧軼

　　？銷售

　　2014年銷量為歷史次高

　　2014年市場進入自我調整階段，全省商品房銷售面積9315.76萬平方米，同比下降5.3%；銷售額8461.84億元，同比下降5.4%；銷售均價9083元/平方米，小幅下降0.1%。從近5年商品房銷售面積比較來看，2014年銷量雖然下調，但僅次於2013年，處於歷史次高水準。

　　按用途分，商品住宅銷售面積、銷售額分別為8163.56萬平方米、6960.26億元，同比分別下降7.6%和6.9%；合計銷售73.94萬套，同比下降6.5%；銷售均價8526元/平方米，小幅增長0.7%。辦公樓銷售面積230.45萬平方米，同比下降10.3%；商業營業用房銷售面積491.06萬平方米，同比增長13.2%；其他房屋銷售面積430.70萬平方米，同比大幅增長36.7%。此外，商品住宅銷量佔商品房總銷量的87.6%，同比下降2.2個百分點；辦公樓佔2.5%，小幅下降0.1個百分點；商業營業用房佔5.3%，同比提高0.9個百分點。

　　庫存方面，截至2014年期末，全省商品房待售面積5467.99萬平方米，同比增長22.3%。其中，商品住宅待售面積3545.82萬平方米，同比增長24.6%；辦公樓198.69萬平方米，同比下降4.5%；商業營業用房818.36萬平方米，同比增長16.9%。除寫字樓之外，其他各類用房的待售面積均創下歷史新高，説明後市總體面臨較大的去化壓力，加快去庫存仍是當務之急。

　　？資金

　　房企資金流較為緊張

　　資金方面，2014年，房地産企業到位資金11326.60億元，同比增長8.2%，增幅為2003年以來的次低水準，也是除2008年之外，唯一僅實現個位數增長的年份。

　　從商品房銷售額佔到位資金的比重情況看，2014年全省商品房銷售額8461.84億元，佔本年到位資金的74.7%，該比重為2006年以來的最低水準，反映出當年房地産企業運作中資金缺口相對較大。與當年完成投資額相比，2014年商品房銷售額與完成投資額的比值為110.8%，比上年大幅回落26.3個百分點，為2006年以來的次低水準，反映出當年房地産企業的資金流較為緊張。

　　投資方面，2014年，全省房地産完成投資額7638.45億元，同比增長17.2%，增速同比下降4.6個百分點。從地價與房價水準的比較看，在同樣不考慮容積率因素的情況下，2014年土地平均購置價格相當於商品房平均銷售價格的48.2%，大幅高於其他年份水準，地價的過快上漲推高了市場風險。

　　？風險

　　局部市場有下調風險

　　報告指出，新常態下，國家仍將繼續實施穩健的貨幣政策和積極的財政政策，支援和鼓勵合理住房消費的差別化信貸環境有望繼續實施。但隨著人口紅利的消失以及城鎮住房短缺時期的過去，以住宅開發為主的傳統房地産發展方式將難以為繼，房地産轉型升級的步伐將不斷加快。

　　世聯行集團市場研究部分析，預計2015年行業整體的調控將延續去年的主基調，貨幣政策將適度寬鬆；房企直接融資渠道會進一步放寬，將促使行業集中度提高。市場供需層面，省內主要城市已進入實質性去庫存階段，預計成交將整體維持高位水準，但局部市場依然存在進一步向下調整的風險。特別是住宅市場方面，預計2015年仍將是積極消化庫存的關鍵時期。

　　報告指出，隨著行政干預退出，在穩健貨幣政策和積極財政政策刺激下，消費預期繼續好轉，預計市場或延續去年8月份以來的態勢，全年市場保持謹慎樂觀，住房價格維持穩定。對於庫存去化週期較長的城市和企業，建議根據市場細分採用租售並舉的方式以加快存量房的消化速度。