樓市快評

　　龔名揚

　　在過去一週，東莞的樓市在1月結尾迎來了強勢復蘇，擺脫了之前一週的低迷。公開數據顯示，上周東莞樓市商品房成交2275套，其中住宅成交1873套，環比激增99.89%，成交面積環比上漲82.63%，成交金額也環比上漲了60.21%。

　　上周樓市成交量激增的原因，固然有春節前開發商抓住最佳行銷時期，大搞行銷優惠活動，催旺了東莞市場的熱度，但還有一個不可忽視的因素，就是碧桂園橫瀝、東坑兩個樓盤的熱賣。

　　在過去一週，碧桂園的成交套數和成交面積大幅超越其他開發商，其中橫瀝的碧桂園天璽更是創下了單周成交452套的成績，相當於此前一週全東莞成交套數的一半。而位於東坑的碧桂園豪庭單周成交167套，成交數排所有項目的第二名，領先第三名60套以上。

　　碧桂園在橫瀝和東坑項目的暢銷，一方面是由於碧桂園全國知名房企的市場號召力，以及合理的定價策略。另一方面，説明瞭這些過去並不被房企視為熱點的區域，其實有著巨大的市場潛力，只不過之前並沒有足夠吸引力的項目能夠讓當地的需求得到滿足，因而才有“外溢客源”一説。

　　事實上，按照東莞市最新的普通住宅價格標準，東坑屬於二線鎮街，橫瀝則僅是三線鎮街而已。尤其是橫瀝，在碧桂園進駐之前當地的房地産項目供應量極其有限，市場十分疲軟。和橫瀝相似的還有企石、望牛墩、橋頭和洪梅等樓市三線鎮區。

　　不過，由於目前東莞的土地開發強度已達45%，高居全省第二，隨著城區的土地開發已趨飽和，一線鎮區的新增商住用地供應量有限，一些競爭尚未過於激烈的二線鎮區，以及樓市發展滯後的三線鎮區，此後將成為東莞房企眼中的“香餑餑”。

　　從土地供應量上來看，很多二三線鎮區的經濟發展水準相對滯後，存量土地較為充足，政府讓開發商進入市場開發項目，改善當地經濟和民生的意願更為強烈。如本月掛牌交易的一些商住商服地塊，以茶山、大朗、橋頭、橫瀝等二三線鎮街的居多，其中茶山的兩宗地塊在26日成功出讓，橋頭的地塊也在22日成功出讓，競得者還是本土龍頭房企三正房地産開發有限公司。

　　近兩年，國內品牌房企和東莞本土的一線房企開始深耕東莞二三線鎮區，除了對當地市場抱有信心、拓展銷售區域的版圖之外，更重要的原因還是在“藍海”裏闖蕩比在“紅海”裏拼刺刀更有希望。

　　這固然是一場風險頗高的博弈，畢竟這些經濟欠發達鎮區的消費力有限，估算錯誤帶來的後果很可能是項目的滯銷，從而對公司的資金鏈條帶來負面的影響。但假如像上述碧桂園的這兩個樓盤一樣，能夠受到市場追捧，那麼在樓面地價遠低於一線鎮街的情況下，既能夠為房企帶來頗豐的利潤，同時先佈局者還能贏得先手，在區域市場獲得先發優勢。

　　截至1月27日，今年以來東莞所推出的商住商服地都被本土房企競得，二三線鎮區的地塊雖然沒有出現熱捧的情況，但也沒有出現像去年般的流拍潮。相信在今年餘下的時間裏，二三線鎮區的商住商服地塊會繼續在東莞的土地交易市場上佔據重要的份額，而資金更雄厚、同時也有心深耕東莞市場的全國品牌房企在看到碧桂園的先例後，定不會放過這一機會。

　　東莞本土房企對抗國內品牌房企的戰線，也將延伸到原本平靜的二三線鎮區，從而攪動當地的房地産市場。