掘金“銀發經濟”，房地産開發企業首先瞄準的就是養老地産項目。在80多家開發企業高調進軍養老地産項目之時，遭遇的卻是計劃投資高企，實際投資卻未跟進的尷尬。截至2014年末，包括萬科、保利、遠洋、綠地等企業在內，全國已有超過80家房企進入養老地産領域，投資總額超過800億元。

　　不過，萬科集團高級副總裁毛大慶以北京市為例指出，截至2014年末，刨除以銷售房産為目的的養老地産投資，聚焦經營持有的養老産業的固定資産投資僅為60億-70億元，其中來自房産開發商的投資只佔一部分而已。雷聲大、雨點小，也正在成為國內養老産業的尷尬，開發商熱衷的養老地産也同樣面臨呼聲高、落地少的問題。

　　高地價買賣“不合算”

　　業內人士介紹，目前開發商做養老地産主要有兩種形式，一為出售型養老地産，其開發項目具備醫療、服務等養老必備配套，而開發商的目的則是賣房子；另一類為持有型養老地産，開發商與養老運營機構或者健康醫療企業合作，將其全部或部分項目做成養老物業，靠服務賺錢。毛大慶指出，第二類養老地産模式的落地更為困難。

　　中坤集團董事長黃怒波告訴北京商報記者，土地出讓價格高企直接影響了房企進入的熱情。“在買入高價地後開發商更願意以高價格賣出産品，而不會做長期運營，如果做養老運營，這筆賬可不划算，”黃怒波坦言。

　　據悉，當前養老用地的供應方式，一部分是政府投資的社會福利性質的養老設施，通過劃撥方式供地；另一部分是非政府投資、利用國有土地建養老設施，通過招拍挂等方式出讓，開發商只能以第二種方式獲取土地。就以2013年的密雲一宗包含養老功能的居住用地為例，中投發展有限責任公司以4.64億元拿下該地塊，如果不含住宅，且用於養老設施的運營，該筆投入的回報週期將被無限拉長。毛大慶也同樣拿萬科青島養老項目舉例表示，運營回報週期極為漫長，20年都是很正常的。

　　門檻降低 補貼跟進

　　在黃怒波看來，高地價引發的高投入以及長回報週期是開發企業對於經營性養老地産敬而遠之的關鍵原因。他還進而指出，經營性養老並非提供場所那麼簡單，而是醫療、照護、康復、娛樂為一體的綜合服務項目，這對賣房子出身的開發商而言仍有難度。

　　毛大慶也根據實際運營經驗指出，養老項目的主要對象以80歲左右的高齡老人為主，因此對醫療配套提出了較高要求，而萬科目前的養老地産項目所能做到的只是與周邊醫院進行合作，提供簡單的醫療服務；另外，收費模式與養老機構運營之間也存在衝突。“如果收費過高，老人們無法承受或不願意承受，而如果收費低廉，運營機構則會承受較大經營壓力，商業模式的不夠成熟也在制約開發商的熱情，”毛大慶如是説。

　　針對上述所提到的成本高、運營回報漫長的問題，黃怒波認為，其根本是政府需要從土地出讓方式及價格上做出調整和改變，讓開發商低門檻進入；而毛大慶的建議則是倡導政府針對醫養結合的社區型養老機構制定較為細緻合理的分期投資計劃，而非一次性補助了事，從而督促、扶持醫養機構在各個環節階段皆可健康、穩定、均衡地發展。

　　北京商報記者 齊琳 阿茹汗

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　　九華模式：酒店轉型養老

　　北京商報訊（記者 陳傑 實習記者劉曉雪）2012年11月，九華集團在九華山莊一期舊址上建設九華國際養生公館，該項目一期包括兩棟養老公寓樓，分別為5號公館和15號公館。九華養老産業發展有限公司總經理張銀向北京商報記者表示，5號公館目前已住滿，入住率接近100%，15號公館去年6月開始正式對外出租，目前有約200人入住，入住率幾乎達到40%。

　　“相對於其他養老形式，九華的優勢就在於是由酒店轉型而來。”北京吉利學院烏丹星院長解釋，九華山莊養老公寓最大的特點就是整合養老院、酒店、社區三種管理模式的創新型管理。

　　就目前來看，九華養老公寓是個回報週期相對較長的盈利模式，它的收益狀況和可持續發展的情況也有待市場考究。但張銀則表示對此並不擔心，“因為由酒店轉型所以基本上是以低成本在運營，用不著土地成本，團隊成本也低”。除了成本低，九華也有得天獨厚的優勢在支撐，那就是集約化管理。溫泉、醫療、會議等系列業態做支撐，既是為養老公寓配套，也對市場開放，只會分但成本而不會增加負擔。

　　泰康模式：股權投資養老

　　北京商報訊（記者 馬元月 陳婷婷）由於保險公司不能參與商業住宅開發，但可以投資與保險業務相關的養老地産。因此保險公司參與養老地産主要存在獨立開發、聯合開發、股權投資和債券投資四種模式，目前市場上以泰康人壽股權投資模式最為常見。

　　泰康人壽養老社區股權投資計劃于2009年11月獲批，募資22億元用於泰康北京養老社區項目。與此同時，由於股權投資的回報通常不固定，債權投資計劃是保險資金運作不動産投資時的主要選擇。

　　當談及保險公司投資房地産的效果時，泰康人壽董事長陳東升表示，養老社區從拿地到蓋房子到養老社區達到85%的入住率大概需要3-5年，一個成熟的養老社區要做到收支平衡需要6-8年，真正實現盈利要8-10年的時間，30年後才能把成本收回來。

　　新華保險就是通過成立子公司的方式開發養老地産，並註冊了兩家項目公司用於支援養老事業的發展。新華人壽董事長康典在接受媒體採訪時也坦言，雖然新華很早就提出了養老模式，但是推進比較慢，主要是因為壽險參與到養老的模式還不太清楚。由於養老資金的投入和其他投入不太一樣，規模以十數億計算，因此，新華保險希望能夠探索一個純養老的模式，而不是像某些機構以養老的名義去做商業地産。