樓市快評

　　龔名揚

　　有關數據顯示，上周東莞全市一手住宅總簽約11.2萬平方米、937套，較前一週分別減少11%、13%。從簽約量來看，東莞樓市的傳統熱點區域表現最好，鳳崗鎮以單周約1.8萬平方米的簽約量穩居榜首。

　　回顧上周的簽約面積排行，第二名的大嶺山鎮只有鳳崗鎮的一半，而排名第五、第六的南城區和虎門鎮，簽約面積只有鳳崗的三分之一。鳳崗在上周的一枝獨秀，歸功於供應量充足和個盤表現良好，但也和臨深片區的強勢密不可分。

　　東莞臨深片區包括鳳崗、塘廈、樟木頭、清溪和黃江，其中塘廈、鳳崗、樟木頭是樓市主戰場。從上周的簽約面積來看，臨深片區各鎮均出現在前15名中，塘廈的成交面積雖然不及鳳崗一半，但每平方米14163元的均價全市最高，臨深片區名副其實撐起了東莞樓市半邊天。

　　僅僅用了幾年的時間，臨深片區的樓盤均價就從每平方米7000多元飆升至過萬元，這不得不歸功於深圳的外溢客源——臨深片區的價格洼地效應，吸引了為數眾多的深圳剛需購房者，只需要多花一點時間就能夠以更低的價格買到更大的房子，怎麼算都很值。

　　另一方面，臨深片區的地塊近年來也遭開發商瘋搶，去年2月出讓的鳳崗鎮官井頭村的地塊就以6.37億元的高價被深係房企斬獲，溢價188%。而在本月掛牌出讓的鳳崗鎮雁田片區的兩宗地塊，第一宗地塊已有開發商報價，在東莞房企普遍缺錢、土地市場正在回溫的時候，開發商如此熱衷這塊地，可見該片區的吸引力有多高。

　　東莞的樓市有龍頭片區無疑是好事，然而除了臨深片區之外，其他片區市場的狀況並沒有太大的起色，在東莞樓市的轉型階段，這樣的狀況確實有隱憂。古語有雲：“成也蕭何，敗也蕭何。”由深圳外溢客源支撐起來的臨深片區，隨著房價的不斷提高，性價比也在下降，能否對深圳剛需客保持持久的吸引力，是這一區域樓市未來發展的關鍵。

　　筆者認為，臨深片區的一枝獨秀，對東莞樓市的整體發展來説是一把雙刃劍。因為存在短期明顯的投資獲利可能，臨深片區自然會受到更多東莞房企的追逐。但另一方面，這一片區地價的不斷走高會壓縮房企利潤，同時推高房價而降低對深圳剛需客的吸引力，長遠來看可能會供給過剩。由此而導致的，是開發商去庫存週期的加長，從而影響到企業的資金面。

　　因此，作為房企、尤其是東莞本地房企，應該努力去發掘新的熱點，在一些政策預期較好的區域，結合區域的特點來提前佈局。雖然由於人口結構的問題，東莞本地客源的需求量目前來看並不大，市區的住房開發也基本接近飽和，但考慮到本地人對居住有改善型需求，一些臨近的精品樓盤依然備受歡迎，因此一些因為交通改善而加速融入市區的鎮——比如水鄉片區的部分鎮區——還有很大發展空間。

　　另一方面，根據東莞市新型城鎮化的最新部署，處於産業轉型升級過程中的東莞，未來將推動城市發展從“本外二元”向“本外融合”轉變，人口結構的優化將使得更多人通過城鎮就業，有序地實現市民化。

　　根據有關政策，東莞將完善並落實人才入戶政策，加快解決進城時間長、就業能力強、可以適應城鎮産業轉型升級和市場競爭環境的人員落戶問題，以提高産業發展品質和效益，帶動人口結構的優化。新入戶的人才要在東莞安居樂業，這必將帶來可觀的居住需求。

　　因此，除了熱門的臨深片區外，東莞的房企還可以更多地關注這些新的需求。只有努力挖掘新的熱點，才能在這個汰弱留強的房地産轉型時期，佔得一席之地。