樓市年度盤點展望之土地市場

　　相比2013年土地市場的高溫火熱、地王頻出，2014年的東莞土地市場表現疲軟、歸於沉寂。這一年不但是新房市場的調整，土地市場也出現了調整，包括政府推地的心態、地價、開發商拿地戰略等方面的調整。

　　2014年東莞土地市場呈現供需兩淡、量價齊跌的格局。供應方面，東莞土地市場供應量大幅萎縮，全市供應107宗，面積合計464.59萬㎡，同比2013年減少41.03%，同比2012年減少0.56%；在土地供應銳減、房企資金面緊張的環境下，土地成交熱度降至冰點。成交方面，2014年全年東莞土地成交108宗，面積合計443.27萬㎡，同比2013年減少43.49%，同比2012年增加12.26%。

　　業內觀察人士分析，經過2014年的低谷期後，市場已累積了相當數量的購房需求，將會在2015年逐漸釋放。市場預期持續向好，開發商的購地信心增加，也會開始關注土地市場。2015年土地供應量的激增，尤其部分優質地塊上市，將會吸引房企參與競拍，土地市場有望重新活躍。

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　　供應

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　　商住地同比減少57.04%

　　據監測數據顯示，2014年全年東莞土地市場供應有107宗，面積合計464.59萬㎡，同比2013年減少41.03%，同比2012年減少0.56%。從絕對值來看，2014年東莞土地的供應量創下2008年以來的年度新低，政府推地節奏深度放緩。從各類型土地供應情況來看，商住、工業及其他用地均出現全線回落，商業用地同比去年逆市增長。其中商住用地供應131.17萬㎡，同比2013年減少57.04%；商業用地供應29.02萬㎡，同比2013年增加10.74%；工業用地供應286.61萬㎡，同比2013年同期減少28.51%，其他用地供應17.79萬㎡，同比2013年減少67.93%。

　　2014年東莞土地供應量大幅萎縮，政府深度放緩推地節奏，東莞中原地産市場研究部總監車德銳分析認為受到房地産行業調整影響，政府是在順勢放緩商住地的推地力度。其次，宏觀經濟形勢嚴峻，企業對産業配套類的土地需求減弱。2014年工業用地供應也出現大幅萎縮，這反映企業對産業用地的需求不足，政府重大項目的招商力度也在放緩。宏觀經濟環境惡化，實體經濟增長內生動力不足，很多企業出現訂單下滑、經營艱難、利潤下滑等現狀問題，企業對産業配套類型的工業用地需求減少。

　　2014年全年東莞商住地供應25宗，面積合計131.17萬㎡，同比2013年減少57.04%，同比2012年減少20.15%。從歷年走勢來看，2014年商住地供應量為2003年以來新低，供應量跌至近12年新低。

　　觀察人士認為，在市場預期不被看好的環境下，東莞政府不希望土地“賤賣”，推地的惜售心態較強。例如，逆市環境下，商住地起拍價未見鬆動，反而走高。如編號2014WG038的黃江三新社區地塊，佔地規模3.67萬㎡，起步樓面地價達到4053元/㎡，成為黃江的“單價地王”，最終被金地以底價22286萬元獲得。縱觀全年供應的商住地，熱點區域的優質地塊屈指可數，而按照供應計劃表上，很多熱門鎮區的地塊都沒有按計劃上市，反映政府推地心態趨於平和，更加追求溢價成交。為防止地塊流拍和土地賤賣，推地上更趨於惜售心態，著眼于未來的土地優化利用。

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　　成交

　　商住地出讓底價創歷年新高

　　2014年東莞全市土地成交108宗，面積合計443.27萬㎡，同比2013年減少43.49%，同比2012年增加12.26%，是過去7年的第二低紀錄。其中，商住地成交24宗，面積合計112.26萬㎡，同比去年同期減少61.47%，為過去近12年的歷史新低的年度紀錄。2014年東莞商住地成交量銳減，成交記錄跌新低，商住地市場異常蕭條冷清。一本土開發商投資負責人表示，受到信貸收緊、人民幣貶值、QE退出等因素影響，貨幣環境持續收縮，開發商融資成本增加，拿地成本也在增加。而銷售回款阻力重重，開發商的資金鏈持續趨緊，拿地更是有心無力。房地産行業的深度調整，行業預期發生轉向，開發投資更為謹慎。

　　車德銳也表示，新房市場的持續頹勢直接蔓延至土地市場，市場信心不足，開發商拿地意願十分低迷。在市場持續難銷的困局下，開發商將重心集中放在去庫存上，擴張佈局的計劃暫時擱置，更是無暇光顧土地市場。市場缺乏熱門區域的優質地塊引領，土地交易氛圍趨於平淡，市場熱度降溫。

　　根據東莞中原研究部監測數據顯示，2014年東莞商住地供應的起步樓面地價為2190元/㎡，同比2013年上升0.16%，創下歷年新高。在房價下行、行業調整的背景下，土地出讓金大幅萎縮，但依舊未見政府調整土地出讓底價。商住地出讓底價未見鬆動，並且出現逆市走高，關鍵在於政府惜售土地，價格未作出相應的讓步。

　　瑞峰地産東莞市場研究部經理李玲玲表示，商住地出讓底價持續走高，地價成本“蒸蒸日上”，這將會直接反映在兩個方面。一是房價的上漲；二是開發利潤空間的降低。受經濟大環境影響以及廉政建設的持續深入，購買力的增長緩慢，房價上漲乏力。房價上漲空間有限和地價成本的走高，將會擠壓開發商的利潤空間，開發商如何做好開發規模、速度與管理經營的平衡，如何做好成本控制和增強溢價能力等等，需要戰略和戰術上重新梳理和考慮。

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　　後市展望

　　房地産進入高週轉時代

　　2014年東莞土地成交量高位回落，全年土地市場歸於沉寂。2014年全市成交的商住地更是跌至近12年的最低紀錄，土地市場蕭條低迷。在鬆綁限貸、央行降息等諸多利好資訊下，2014年第四季度樓市確立了回暖態勢。經過2014年的低谷期後，市場已累積了相當數量的購房需求，將會在2015年逐漸釋放。東莞中原地産市場研究部預計2015年土地供應量的激增，尤其部分優質地塊上市，將會吸引房企參與競拍，土地市場有望重新活躍。整體預計，2015年的土地交易量將有望走出2014年的低潮期，市場交易有望放量。

　　在一線品牌開發商萬科、萬達、碧桂園等企業的侵略下，市場份額被多家品牌房企瓜分，東莞很多本土企業失去了昔日的輝煌。本土發展商在全市的市場份額佔比呈現逐年下降趨勢，而且佔比已經遠低於外來發展商的市場份額。本土發展商發展步伐明顯放慢，而品牌開發商在開發、行銷、資金、經營管理等方面更勝一籌，並且已進入規模化的發展模式。地價成本日益高漲，房價上漲空間達到瓶頸，擠壓利潤空間下滑，通過規模化發展保持利潤額上行成為當前品牌開發商的主策略，東莞房地産已進入高週轉時代。

　　萬科、萬達、碧桂園、保利、恒大等一線企業預計將會繼續在東莞鋪開擴張策略，行業呈現多家超強的格局，並且競爭日益激烈。萬科、碧桂園這些企業將會實施規模化的擴張策略，將會在2015年積極購地補倉。2014年全年萬科完成89.78億元的銷售金額，而萬科目前多個樓盤進入銷售尾盤，售貨量難以支撐2015年完成超過90億元的銷售業績，預計萬科將會在2015年加大土地補倉力度。

　　此外，輕軌開通，沿線物業將會大大升值，引發投資熱潮，周邊的樓盤房價明顯上漲。輕軌將會帶來眾多的商機，沿線輕軌的商業將逐漸旺盛，政府在推地性質上會作出一定調整，加快土地置換，刺激第三産業土地的供應放量。

　　品牌房企抄底市場

　　土地資源

　　向實力房企集聚

　　■房企觀察

　　從開發商拿地背景來看，2014年全年東莞拿地企業以外來房企為主，外來企業共拿地13宗，佔地面積合計78.69萬㎡，佔整體的70%。本土企業拿地11宗，佔地面積合計33.57萬㎡，佔整體的30%。

　　2013年樓市火熱的格局鑄就了土地市場“地王”遍地開花，2014年的樓市狀況與2013年存在較大反差。貨幣環境的收緊、融資成本的提升、銷售資金回籠的乏力，都在加劇開發商的資金鏈，對財務支出更為謹慎，尤其部分融資渠道狹窄的中小企業應對市場風險的能力更弱，不會選擇在逆市下拿地。本土開發商加大在熟悉的區域拿地，豐泰在厚街拿下三宗商住地；利豐地産以底價9852萬元拿下石排一宗佔地3.46萬㎡的商住地，折合樓面地價1583元/㎡富盈地産拿下茶山增埗村佔地3.23萬㎡，折合樓面地價1090元/㎡。

　　2014年外來一線品牌房企如碧桂園、恒大地産、萬達地産、金地集團、保利地産均現身拿地，龍頭房企綠地首次入莞，佈局常平。品牌開發商如碧桂園、萬達均採取高週轉的發展策略，追求規模化發展，購地補倉的意願不減。一線品牌房企融資渠道寬，應對市場變動的能力強，資金相對雄厚，也會借機抄底土地市場。金地再次拿下金地湖山大境旁的自家門口商住地，金地與益田地産合作開發金地藝境花園，恒大地産擴大城區版圖，再次斬獲萬江兩宗商住地。保利地産延續穩步擴張步伐，繼松山湖、樟木頭、清溪、鳳崗後，2014年3月獲得寮步一宗地塊。

　　業內分析，在行業資金環境趨緊的情況下，品牌開發商逆市拿地，一方面品牌開發商能運籌帷幄地應對市場風險，資金來源多元化，拿地條件優勢明顯。另一方面現階段不少中小企業由於資金趨緊，將重心和精力放在貨量去化上。品牌開發商借機抄底土地市場，底價或低溢價拿地能更好控製成本，土地資源向資金實力優勢的企業靠攏。

　　專題采寫：南方日報記者 郝金朋 葉永茵