2014年7月10日，濟南新房與二手房限購政策全面放開；9月30日，首套房認定標準鬆綁，限貸放鬆；11月22日，下調人民幣貸款和存款基準利率。下半年，每隔兩個月便有一個政策調整，這對市場來説意味著什麼?在政策掀起的陣陣高潮下，下半年，房地産市場有所回暖趨勢，銷售量上漲，購買信心也明顯回升。

　　限購取消

　　破冰回暖的第一把錘

　　2014年樓市開局不利，上半年，省城樓市經歷了近十年來最痛苦的一段時間。在不斷“唱衰”的社會輿論下，省城樓市也應聲而降。2013年底掀起的購買潮並沒有延續到2014年，市民觀望情緒濃重；各大銀行也紛紛在年初取消了房貸利率優惠，並且出現上浮5%-20%的貸款政策，這讓已經冷淡的市場雪上加霜。

　　而開發商也在窮其所能不斷推陳出新，想要改變冷淡的局面，但是在傳統的樓市旺季“金三銀四”也依舊成績平平。3月，省城商品房銷售3924套，同比2013年3月7084套的成績下降了44.6%；4月，省城商品房銷售4257套，雖然同比出現上漲，但漲幅也僅有0.49%。

　　哀聲一片中，各地政府陸續為限購鬆綁，拉開了今年的第一波救市潮。從6月26日呼和浩特第一個正式發文取消限購開始，各地陸續加入到限購鬆綁或取消的隊列中。到9月26日珠海放開限購，全國46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市未取消限購。

　　7月10日起，濟南新房與二手房限購政策全面放開，不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數的限制。限購取消後，7月省城樓市網簽量突破萬套，9月和10月也均保持在5000套以上。銷售量的增加無疑成為2014年下半年市場回暖的一個數據支援。

　　但是面對限購取消，開發商和購房者並沒有出現過於積極的態度，而是理性面對這次政策調整。限購取消後，東部某樓盤的負責人告訴記者，“限購取消並不會太過刺激市場需求，畢竟現在的市場不再是過去的市場，平穩的市場下，購房者的置業心態已經端正，開發商的銷售也不再盲目。雖然取消限購，但是房價並不會大幅度上漲。”他認為，雖然單純放鬆限購不能從根本上扭轉庫存高企、供需不平衡的局面，但限購是應對房地産市場整體低迷的一支“強心劑”，能夠在短期內刺激需求集中爆發，但由於市場預期看弱、信貸偏緊等原因影響，持續性需求動力不足，難以扭轉當前市場的整體低迷態勢。

　　限貸鬆綁

　　回暖的一針強心劑

　　限購取消後，除了成交量的保持，房價的下跌也成為市場一個明顯的特徵。限購取消後，在7月成交量暴漲後，市場便再次平穩，房企依舊面臨較大的銷售壓力。不少樓盤推出“零首付”“特價房”“送面積”“送裝修”等各種優惠活動，省城樓市颳起了“降價風”。

　　西部一樓盤的銷售人員在記者踩盤時告訴記者，“其實購房者買漲不買跌的心態還是有的，但是在優惠的刺激下，不少購房者認為今年是買房的好時機。但是對於不少改善型的客戶來説，限購放開並不能滿足他們對改善居住的需求，畢竟買套大房子還是有經濟壓力的。”

　　2014年9月30日，首套房認定標準鬆綁的“靴子”終於落地。央行在其網站發佈的《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》稱，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。雖然房貸新政出臺，但截至9月30日，各大銀行並未落地政策。

　　10月10日，建行青島分行發消息稱，青島建行已開始執行7折利率新政，同時放寬首套房貸的認定標準。中國建設銀行成為五大行中首個以文件形式宣佈執行新政的銀行。隨後，省城房貸政策出現實質鬆動，郵政儲蓄也在“認貸不認房”的政策下，調整了貸款政策。

　　限貸放開後，各樓盤的到訪量也明顯增加，尤其是一些改善型的項目。但是不少樓盤依舊打出價格戰，專家認為這與各房企的年底衝量有關，畢竟多數購房者還是對價格很敏感，這是最直接的促銷手段。

　　央行降息

　　置業信心增強

　　中國人民銀行決定，自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

　　12月底，不少房地産公司的數據已經出爐，但是不少公司沒有完成今年的任務，並且整個市場庫存較多，明年的銷售任務會更加艱巨。專家分析，“本次降息對明年房地産行業最為明顯的影響就是加速去庫存”，降息以來，“去庫存”成為了房地産公司最為重要的訴求，而降息對於銷售量增長的刺激，也在一定程度上加速了房地産行業去庫存進程。

　　央行降息後，二三線城市房貸市場出現集體鬆綁，主要是之前房貸利率處於高位所致。而一線城市由於下半年以來，房貸持續鬆綁，利率不斷下調，降息後，再度下調空間有限。

　　但對於省城來説，銀行降息後市場反應並不強烈，樓盤到訪量穩定，沒有出現較大幅度的增量。“雖然降息，但是對於我們剛需來説，買房子還是一大筆，還是需要慎重。”畢業三年的小盧認為，政策調整會影響他對樓市的整體判斷，但是對自己的影響並不是很大，該買的時候還是會直接下手。不過他坦言，作為一個普通購房者，關注每一個政策調整，2014年的政策放寬還是讓他對買房更有信心。

　　(樓市記者 馬韶瑩)

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