2014年11月22日，央行調整了存貸款基準利率。其中，跟購房者關係最密切的5年期貸款基準利率下調0.4個百分點，由6.55%下調至6.15%。自2015年元旦開始，大部分銀行將對存量老客戶實行央行降息後的新貸款利率。對於身背沉重房貸壓力的房奴一族而言，能獲得不少實惠。 鄭州晚報記者 倪子

　　新利率本月起執行

　　央行貸款新政規定，5年期及以上貸款利率由6.55%降至6.15%，新申請房貸的市民可立即享受新政，而對於已辦理房貸業務的“老客戶”，則要根據其跟各銀行簽訂過的貸款合同來認定，如市民在貸款合同中約定，“不能根據國家利率變化進行調整”，則還要履行之前的利率規定；如約定“利率可隨著國家利率的調整進行調整”，則將從2015年1月起享受新的利率規定。

　　是不是所有“老客戶”都能從1月1日起享受新的利率政策呢？記者了解到，由於貸款人本月還款跨越了兩個月，即去年12月和今年1月，因此貸款人1月份月供中的利息將分段計算——去年12月的利息按照原利率計算，今年1月的利息按照新利率計算。假設貸款人的扣款日為每月20日，那麼，1月份月供利息就由12月最後11天的利息和1月份頭20天的利息組成。

　　除了按“次年1月1日”原則進行調息外，也有銀行在房貸合同中約定的是滿一年(或半年)期限做調整、次月調整、按季度調整等其他方式。如果採用的是“對年、對月、對日”原則，那麼，如果客戶是在2013年6月份辦理的貸款，要執行新利率就得等到2015年6月了。

　　房貸一族實現“減負”

　　“尊敬的客戶，您好。由於2015年1月1日起執行新利率，因此還款數額有變。請您注意您的房貸扣款賬戶，避免貸款逾期。”隨著央行降息後新的貸款利率開始執行，不少銀行都給客戶發來了提醒短信。

　　貸款利率下降，房奴能“減負”多少呢？記者了解到，目前商業住房貸款方式主要分為合同條款中約定固定利息、隨央行利率變化調整的約定利息這兩種，銀行個貸人士介紹，多數市民會選擇隨央行利率調整，貸款人不必主動提出申請。

　　2015年1月1日降息之後，房奴將減負不少。以貸款餘額100萬元作為標準來測算，原先利率為人行5年期以上基準利率6.55%，剩餘期限為20年，使用等額還款方式。1月1日貸款利率下降到新的人行5年期以上貸款基準利率6.15%後，在整個2015年，客戶會因此而少還大約4000元利息。

　　部分市民1月還款更多

　　對於採用等額本息還款的客戶，由於要重新分段計息，2015年1月份月供反而會多一些。以房貸金額為50萬元、貸款期限為20年的貸款為例，假設扣款日為每月20日，其2014年12月應還1328.02元，2015年1月應還2339.07元，合計還款3667.09元，與全部按新利率還款3625.56元相比，本月將多還41.53元。

　　為何1月份月供不降反升？據銀行業內人士介紹，銀行採用分段計息，1月份月供的貸款利息分段計算。以每月20日為貸款扣款日為例，1月份月供利息包括2014年12月最後11天和1月份前20天的利息，2014年12月的利息仍以老利率計算，而2015年1月的利息則按新利率計算。而利率調整後銀行增加了每月需還的本金，導致1月份月供比之前高。

　　賬戶存款不足影響徵信記錄

　　對於等額本息的房貸者而言，下降的利息和上漲的本金抵消，多出來的錢實際上是多還的本金。1月份多扣除本金，還款日在月頭，獲得的降息優惠也少，月供自然也就多了。2月份以後，貸款月供就恢復正常，比2014年要低。

　　也就是説，本金還得越多，市民今後在貸款結清前要承擔的總利息越少，對客戶而言更是一大利好。建議市民不妨在1月份月供還款日之前多存入一些資金，以備還款使用，以免因扣款不足而影響個人徵信記錄。

　　此外，業內人士表示，處於利息下降通道時，從賬面來看，選擇等額本金方式還款總金額要比選擇等額本息還款額少了許多。等額本金是一開始還得多之後還得少，考慮到通貨膨脹的因素，還是選擇等額本息還款比較好。

　　這些情況不必提前還貸

　　年底好多人年終獎發下來了，想提前還貸，減輕次年的還貸壓力。由於降息通道打開，業內人士建議，幾種情況下可以不必提前還貸。

　　選擇等額本金還款。如在還款初期，選擇提前還貸則可縮短還款年限，減少利息支出。如果已處於還款後半期，則沒必要提前還款。

　　如果還款已近尾聲。這類貸款者實際上利息已支付了大半，此後支付的大多是本金，就不適宜提前還貸。

　　貸款買房時享受了七折利率優惠。如果為買新房提前還貸，目前貸款基準利率為6.15％，無論是月供還是總利息支出都會高於當年房貸利率七折時的水準，所以提前還貸也不划算。

　　此外，還有種情況也不適合提前還貸，那就是有能使這部分錢獲得高於銀行貸款利息收益的，可以不提前還。因為貸款包含杠桿工具、信用成本、資金使用權、貨幣時間等諸多成本價值，等於是利用銀行貸款提前獲得房屋的使用權。有投資打算的或者生意人，不妨把現金放到其他投資中，獲得高於貸款利率的收益。