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100萬房貸,一年能省4000元

  • 發佈時間:2015-01-07 03:33:59  來源:鄭州晚報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  2014年11月22日,央行調整了存貸款基準利率。其中,跟購房者關係最密切的5年期貸款基準利率下調0.4個百分點,由6.55%下調至6.15%。自2015年元旦開始,大部分銀行將對存量老客戶實行央行降息後的新貸款利率。對於身背沉重房貸壓力的房奴一族而言,能獲得不少實惠。 鄭州晚報記者 倪子

  新利率本月起執行

  央行貸款新政規定,5年期及以上貸款利率由6.55%降至6.15%,新申請房貸的市民可立即享受新政,而對於已辦理房貸業務的“老客戶”,則要根據其跟各銀行簽訂過的貸款合同來認定,如市民在貸款合同中約定,“不能根據國家利率變化進行調整”,則還要履行之前的利率規定;如約定“利率可隨著國家利率的調整進行調整”,則將從2015年1月起享受新的利率規定。

  是不是所有“老客戶”都能從1月1日起享受新的利率政策呢?記者了解到,由於貸款人本月還款跨越了兩個月,即去年12月和今年1月,因此貸款人1月份月供中的利息將分段計算——去年12月的利息按照原利率計算,今年1月的利息按照新利率計算。假設貸款人的扣款日為每月20日,那麼,1月份月供利息就由12月最後11天的利息和1月份頭20天的利息組成。

  除了按“次年1月1日”原則進行調息外,也有銀行在房貸合同中約定的是滿一年(或半年)期限做調整、次月調整、按季度調整等其他方式。如果採用的是“對年、對月、對日”原則,那麼,如果客戶是在2013年6月份辦理的貸款,要執行新利率就得等到2015年6月了。

  房貸一族實現“減負”

  “尊敬的客戶,您好。由於2015年1月1日起執行新利率,因此還款數額有變。請您注意您的房貸扣款賬戶,避免貸款逾期。”隨著央行降息後新的貸款利率開始執行,不少銀行都給客戶發來了提醒短信。

  貸款利率下降,房奴能“減負”多少呢?記者了解到,目前商業住房貸款方式主要分為合同條款中約定固定利息、隨央行利率變化調整的約定利息這兩種,銀行個貸人士介紹,多數市民會選擇隨央行利率調整,貸款人不必主動提出申請。

  2015年1月1日降息之後,房奴將減負不少。以貸款餘額100萬元作為標準來測算,原先利率為人行5年期以上基準利率6.55%,剩餘期限為20年,使用等額還款方式。1月1日貸款利率下降到新的人行5年期以上貸款基準利率6.15%後,在整個2015年,客戶會因此而少還大約4000元利息。

  部分市民1月還款更多

  對於採用等額本息還款的客戶,由於要重新分段計息,2015年1月份月供反而會多一些。以房貸金額為50萬元、貸款期限為20年的貸款為例,假設扣款日為每月20日,其2014年12月應還1328.02元,2015年1月應還2339.07元,合計還款3667.09元,與全部按新利率還款3625.56元相比,本月將多還41.53元。

  為何1月份月供不降反升?據銀行業內人士介紹,銀行採用分段計息,1月份月供的貸款利息分段計算。以每月20日為貸款扣款日為例,1月份月供利息包括2014年12月最後11天和1月份前20天的利息,2014年12月的利息仍以老利率計算,而2015年1月的利息則按新利率計算。而利率調整後銀行增加了每月需還的本金,導致1月份月供比之前高。

  賬戶存款不足影響徵信記錄

  對於等額本息的房貸者而言,下降的利息和上漲的本金抵消,多出來的錢實際上是多還的本金。1月份多扣除本金,還款日在月頭,獲得的降息優惠也少,月供自然也就多了。2月份以後,貸款月供就恢復正常,比2014年要低。

  也就是説,本金還得越多,市民今後在貸款結清前要承擔的總利息越少,對客戶而言更是一大利好。建議市民不妨在1月份月供還款日之前多存入一些資金,以備還款使用,以免因扣款不足而影響個人徵信記錄。

  此外,業內人士表示,處於利息下降通道時,從賬面來看,選擇等額本金方式還款總金額要比選擇等額本息還款額少了許多。等額本金是一開始還得多之後還得少,考慮到通貨膨脹的因素,還是選擇等額本息還款比較好。

  這些情況不必提前還貸

  年底好多人年終獎發下來了,想提前還貸,減輕次年的還貸壓力。由於降息通道打開,業內人士建議,幾種情況下可以不必提前還貸。

  選擇等額本金還款。如在還款初期,選擇提前還貸則可縮短還款年限,減少利息支出。如果已處於還款後半期,則沒必要提前還款。

  如果還款已近尾聲。這類貸款者實際上利息已支付了大半,此後支付的大多是本金,就不適宜提前還貸。

  貸款買房時享受了七折利率優惠。如果為買新房提前還貸,目前貸款基準利率為6.15%,無論是月供還是總利息支出都會高於當年房貸利率七折時的水準,所以提前還貸也不划算。

  此外,還有種情況也不適合提前還貸,那就是有能使這部分錢獲得高於銀行貸款利息收益的,可以不提前還。因為貸款包含杠桿工具、信用成本、資金使用權、貨幣時間等諸多成本價值,等於是利用銀行貸款提前獲得房屋的使用權。有投資打算的或者生意人,不妨把現金放到其他投資中,獲得高於貸款利率的收益。

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