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專家研判2015樓市:一線城市限購難取消 價格會上漲

  • 發佈時間:2015-01-05 18:12:00  來源:中國廣播網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  【導讀】數據顯示:2014年12月北京新房簽量創五年新高,成交價環比同比均上漲。《央廣財經評論》本期觀點:2015年一線城市樓市將逐步呈現回暖趨勢。

  2014年12月,北京住宅新房市場成交翹尾。北京市住建委最新發佈數據顯示,2014年12月,北京市住宅新房網簽量為1萬9893套,環比大漲62.1%,同比大漲72.92%,這一數據為2009年12月創下的2萬0516套第二高值,並超出了2013年3月1萬9398套的前期高點。

  另外據偉業我愛我家數據,北京住宅新房市場在價格方面也呈現出小幅上漲的特徵,去年12月北京市新建商品住宅成交均價為2萬5703元/平方米,環比上漲7%,同比上漲1.1%。

  對於這個數據,經濟之聲特約評論員、資深房地産專家韓世同分析,這無疑和央行的一系列政策有關,但是否能一直持續這樣的高成交還需要觀望。

  韓世同:我們看到12月份一線城市普遍都出現成交量上揚的情況,北京上揚的幅度很高,創下了五年的月度新高。這個上揚顯然跟之前央行的連續三次動作有很大的關係。一個是央行新政放鬆限貸,還有一個就是降息,另外一個就是釋放流動性。我覺得還有一個方面年底有很多企業要衝業績。其實北京上半年的成交或者是前三季度成交狀況不是太好,這可能也有很多持幣代購的需求,它的大幅釋放,它在央行的措施下面的推動下,闖出這樣一個新高。

  這種新高跟其他一線城市都有類似的情況,但北京的情況可能特別突出明顯一些。這個狀況恐怕能否持續的下去是對未來的市場的影響會更加受到市場行業的關注。現在整體經濟形勢並不是向好。現在央行出臺很多政策應對整體經濟下行,比如流動性釋放,降息甚至包括信貸政策的放開。這些短期可能對樓市是利好的,但由於經濟還是存在下行態勢,長期可能利空的,這是一個不確定因素。上半年的時間北京有一些成交的量非常低,甚至低過像廣州這樣的城市,像10月份成交只有幾千套,我們現在看到突然增髮式的井噴式的成交接近兩萬套,這種增長是比較難以維繫的。

  另外,新年伊始還有一個消息吸引了很多準備在北京買房的剛需人群的注意。那就是繼北京市管公積金上調住房公積金貸款額度後,國管公積金也公佈了調整公積金個人住房貸款政策:購買政策房或套型面積在90平方米(含)以下的首套自住住房,貸款最高額度上調至120萬元。新政同樣是從今年1月1日起實施。國管公積金的貸款額度今後也不再依據個人信用等級上浮。如何來評估這一政策變化對市場的影響,其他城市會不會也跟著馬上調整公積金貸款額度?

  韓世同指出,由於公積金貸款在整體貸款中佔比不大,所以對市場影響也不會太大。

  韓世同:北京的公積金政策一直是在全國公積金裏起到引領作用的地位。這是它率先用於家庭最高的現金額是調到120萬,這可説是目前國內所有城市裏邊最高一個限額,這也會對其他城市起到示範作用。但是公積金在整個購房貸款當中的佔比應該不是特別高,所以它的政策調整會對市場有一定的利好,促進一部分的成交。但是由於能夠申請得到公積金貸款,或者得到全額用公積金來貸款的這部分人還是比較有限的,所以它對市場帶來的影響不會太大。像廣州這樣的城市,它的公積金現在已經是餘額不足,它每個月要限額,限10個億這樣來發放的話,即便是採取類似這個政策的話也不會帶來很大的推動和促進,但是北京關鍵還要看它公積金餘額的情況,是否充裕,是否能夠滿足所有的申請公積金貸款這方面的需求,還要看這些情況。

  經濟之聲特約評論員、上海易居房地産研究院副院長楊紅旭對此解讀。

  經濟之聲:對於北京去年12月新房成交量創出5年新高,價格也有小幅上漲這個數據您如何評價?

  楊紅旭:這反映出了自去年10月份開始,一線城市包括二線城市的成交量有一個反彈,這個反彈具有一個持續性。我們跟蹤北京的情況,北京12月份的一個量不是創五年新高,這個量五年新高應該是去年三月份,但是上海的量創了五年新高。關鍵是我們看整體數據,我們跟蹤了全國30個城市,主要是一線、二線和少數三線,這三個城市的12份量都比較高,都創年內的新高,環比11月漲了近兩成。其中一線城市環比11月漲了近四成,當然這個成是同比去年12月是漲了26%,四個一線城市同比去年漲了五成多,説明自去年10月份開始成交量開始反彈之後12月份創了一個新高,這個高度非常之高。所以,我認為整個大城市的成交量已經開始明顯復蘇了,甚至這個勢頭是非常迅猛,也就是説整個樓市大城市地區最低迷的時候已經過去了,這完全是可以確認的。但是價格上漲還是具有一個滯後性,還沒有出現。

  經濟之聲:我們剛剛採訪的評論員韓世同認為,由於當前經濟下行的壓力還是比較大,所以這種成交量大漲的情況在北京能否延續還不一定,您的觀點?

  楊紅旭:其實現在經濟不好但股市卻非常好,所以不能拿經濟不好作恒量資本市場資産價格變化的唯一藉口和邏輯。我認為經濟跟樓市股市中長期是相關性比較強的。但就短期,看未來一年,看未來半年之間的關係並不是很大。正因為經濟不好,所以我們的貨幣寬鬆,會有降息,流動性會增加。而這樣會使整個樓市股市都有一個復蘇回暖的態勢。所以,不要拿經濟不好作為一個邏輯來推理,2015年樓市就一定差,這個邏輯是不存在的。樓市的話在2014年經過調整之後,2015年會復蘇,往上走,這個態勢基本上已經確立了,只不過是北京一線城市反映更加快,更加明顯而已。

  經濟之聲:當然您談到了股市和樓市它的這種關聯性,現在也有一種觀點認為,這次的股市上漲就是源於我們這種資産配置結構出現變化,可能過去大部分的資産很多人都配置在了房地産商,現在可能要出現一些機構性的變化,比如説同房地産可能會出現一部分資金進入到股市當中,會不會出現這樣的形成?

  楊紅旭:這個應該會出現的,但是我反對賣房炒股這樣的説法。因為過去十多年樓市的回報率非常之高,所以資金配置確實在房地産方面投資比較多。而股市2007年之後一直是走熊的,現在起來之後確實會分流部分的社會投資資金。但現在這幾年,我們這兩三年樓市當中新增的需求成交量基本上是以自主為主的。就是我們樓市當中的投資投機性需求這幾年其實早就跑差不多了,現在是以自主為主需求在支撐樓市。所以,可能會對部分多套房擁有者會有這樣一些壓力,就是説可能會拋掉一部分房子去買股票,但是對大部分的人和大部分新增需求,這個所謂蹺蹺板是不存在的,不是説是股市強了樓市就一定弱。據我研究的話,二者之間是一個同向關係,股市先起來,樓市後起來。所以,目前的話是去年7月份股市起來的,我們四季度10月份開始大城市的樓市成交量起來的,明年我們樓市的價格也會起來,他們之間是一個同向變化關係,只不過是一個先變化一個後變化。

   經濟之聲:最後聽您的判斷,因為時間關係,一線城市會不會取消限購?

  楊紅旭:我認為2015年很難,但是再過兩三年的話,應該會取消的。

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