房地産市場“白銀時代”、“白銀十年”等類似説法，近期頻頻被提起，成為2014年度房地産業界、乃至經濟界的流行詞。事實上，經過2009-2014年的樓市演變歷程，現在更有條件根據行業數據，確定性地劃分房地産市場“黃金時代”和“白銀時代”的時間節點，同時把兩個時代的特徵做些總結。

　　其一，看量。回顧全國商品房成交量，1998年是中國房地産業的重要節點，當年國家出臺了著名的房改文件“23號文”，從而解放了房地産業的生産力和市場需求。之前經歷了1992-1993年商品房屋成交面積的高增長，最高增幅是1993年56%，主因是海南樓市泡沫。1993年6月調控後，海南泡沫破滅，其後全國商品房成交量增幅大幅回落。1998年開始，商品房成交重新步入高增長通道，直至2007年年度增幅皆在10%以上，十年當中有七個年份超過20%。在國際金融危機的衝擊下，2008年全國樓市低迷，出現約15%的負增長。而政策強刺激之下，2009年大增44%。值得關注的是，2010年開始，商品房成交量增幅回落至20%以下，其中2011年、2012年低於10%，2014年估計為負增長。從這一指標分析，2010年便是全國房屋成交量的分水嶺，之前十年左右屬於高增長，其後步入中低增長。

　　其二，看價。回顧全國商品房價格走勢，同樣是1992-1993年異常火熱，同比增幅近30%，這同樣與海南樓市泡沫有關，其後房價漲幅回落，市場降溫。1998年之後，全國商品房成交量先行步入快車道，而直至2003年，房價都在5%以內漲幅區間徘徊。2004年開始，全國房價才步入快車道，邁上10%以上的高增長平臺，直至2009年出現23%的歷史較大漲幅，其中只有2008年出現約2%的小幅下跌。值得關注的是，從2010年開始，房價漲幅下了一個臺階，直至2013年皆保持7%上下的中速上漲，2014年則基本持平。這就意味著，1998年房改之後，行業與項目暴利時期主要集中于2004-2009年，全行業的“好日子”自2010年尤其2011年就已結束，只剩下結構性牛市。

　　其三，看供求。國家統計局發佈商品房待售面積，指代已竣工但未售出的房屋，雖然不含預售房源，但觀察其歷史變化數據，可知全國庫存壓力變化。回顧過去20年，除了2004年和2007年庫存量曾出現小幅下滑外，整體趨勢保持增長。比如1995年庫存面積為5870萬平方米，而2010年則高達21567萬平方米。截至2014年9月份，進一步攀升至57148萬平方米。值得關注的是，2011年之後商品房庫存持續快增，即便是市場回暖的2012-2013年，全國庫存上漲勢頭也沒減弱，説明在一線和部分二線城市樓市繁榮的同時，很多三四線城市依然顯著供大於求，沒有出現實質性回暖，全國市場分化趨於加劇。

　　進一步以待售面積除以當年的商品房銷售面積，可以大致得出一個去化週期。從1995年以來的大趨勢看，總體走出了一個“U”形。1996-1997年去化週期見頂，當時商品房積壓嚴重，房價下跌，峰值出現在1996年，為0.79年(或換算為9.5個月)；隨著全國市場復蘇並快增，去化週期持續下滑，谷值出現在2007年為0.17年；其後去化週期步入上行通道，至今年前9月底，已攀升至0.48年，基本回到2002年的水準。這説明全國去化週期正在遠離底部，這將制約房價上漲空間。

　　其四，看利潤。房地産行業、企業、項目利潤率的變化總體與房價變化相一致。從總體觀察，全國房地産開發企業的營業利潤率從2000年1.6%持續遞增至2010年的14.2%，而從2011年開始調頭向下，2011年和2012年分別為13%和11.8%。2013年和2014年的相關數據尚未看到，預計還會繼續下滑。因此，2010年就是房地産“黃金十年”的最後一年，至今暴利時代已經離去。當然，即便是當前的“白銀時代”，房地産開發行業的總體利潤率仍高於其他多數行業。比如，2011年房地産開發企業營業利潤率為13%，而全國大中型工業企業營業利潤率只有7.8%。從招保萬金的凈利潤率來看，已由2010年的約18%左右，降至2014年的12%左右。

　　其五，看投資。房地産開發投資金額與增速既反映了房地産業與經濟的量化關係，也説明瞭開發商投資、建設、經營的態度。進入本世紀以來，全國房地産開發投資保持較高增速，2001-2011年期間，除了2008年受國際金融危機衝擊只有16%，其他年份皆超20%，其中2003年、2007年和2010年略超30%。反映出這一期間，開發商投資熱情高漲，房地産成為拉動經濟增長的核心引擎和支柱産業。但是從2012年開始，這一指標連續三年都在20%以下中速增長區間徘徊，2014年只有12%左右，再創十幾年新低。相比房屋成交量與成交價，房地産開發投資存在一定的滯後性，因此也可以認為2011年投資增速就已開始發生變化，進入“白銀十年”的節奏。

　　與房地産行業與市場相關的，還有諸多其他指標，比如房屋新開工、竣工等，但綜合上述五個核心指標可以發現，1998年房改之後中國房地産市場漸漸步入高增長時期，也就是所謂的“黃金時代”。其中2004-2010年，剔除2008年，共計六年時間，是“黃金時代”當中的“白金時段”和“暴利時段”。總體而言，從2011年開始，諸多指標開始降速，行業告別高增長，步入中增長階段，也即“白銀時代”。根據城鎮化、人口、經濟、住房飽和度等指標，筆者預計房地産“白銀時代”會由2011年開始持續至2020-2025年。這一期間，全國樓市不太可能暴發危機與崩盤，但行業成色明顯減退。

　　上海易居房地産研究院副院長 楊紅旭