近七年佛山土地成交數據顯示今年前11個月商住用地出讓面積僅423萬㎡

　　記者梳理近7年土地成交數據，發現過去6年商住地出讓金收入佔財政收入比例均超30%。同時，過去5年土地價格漲幅均跑贏一手房價增幅。不過，上述“風光”今年不再現，成交面積創下7年來最低紀錄、土地單價同比首次出現負增長。在土地存量有限、開發商買地越發謹慎的大背景下，今年會否成為佛山土地市場的“拐點”，引發各界猜想。

　　文/表 廣州日報記者曾艷珠、陳振華

　　地價VS房價

　　最新：今年賣地面積7年來最低

　　根據佛山市房地産行業協會綜合國土部門網站提供的數據，今年前11個月，佛山商住用地出讓面積為423萬㎡。而各區國土部門網站公佈的數據顯示，12月佛山擬出讓土地總面積為55.2萬㎡。即便這些土地全部賣出去，今年商住用地的出讓面積，仍低於2008年~2013年的任何一年。

　　不過，這些土地未必能全部成功出讓。12月5日，位於順德龍江鎮東華北路側隔海一宗逾3.5萬㎡商住地，就因無人報價而流拍。土地流拍多、開發商拿地不積極，成為今年佛山土地市場的兩個突出特點。

　　盤點：五年地價漲幅跑贏一手房價增幅

　　土地價格直接影響房價。記者盤點發現，2009~2013年5年間，地價均正增長，跑贏一手樓價增幅。

　　在2012年，由於房地産政策土地和樓市都進入一個低谷期，土地單價同比微漲2.4%，但一手樓價下跌了6.55%。而在去年土地市場大熱的行情下，一手樓價同比漲了8%，但地價漲幅是其6倍多。

　　今年，佛山前11個月的房地産成交面積和金額均超去年，但賣地肯定是負增長。過去連續5年土地價格漲幅跑贏一手房價增幅的“風光”將被打破。

　　疑問：地價漲幅回落房價會降嗎

　　今年土地價格回落，未來房價也會跟著回落嗎？佛山市房地産行業協會相關負責人駱儀克表示，今年地價雖然回落，但仍在高位，土地單價比2008年~2012年都要高，是2008年的三倍多。縱向比較可以發現，今年房價不及2008年的兩倍。因此，房價與地價並不是完全對等變化。

　　一般情況下，地價佔樓價的三分之一到三分之二。按今年的樓面地價，開發商至少要賣1萬元/平方米才能保本。業內人士表示，這個價格購房者未必願意埋單。只有土地價格下降到一定程度，才能帶動樓價回落。因此未來房價走勢如何需要市場來解答。

　　地價VS財政

　　6年中土地收入佔財政收入均超27%

　　根據近年公開統計數據，記者發現，2009~2013年的五年間，商住用地出讓金收入佔政府財政收入的比重均超過27%。這是否意味著，佛山土地財政依賴程度高？廣東省社會科學院教授丁力認為，佛山的這種狀況並不罕見。“據我了解，有的地方賣地收入佔財政總收入的比例都快要接近100%了，依賴程度更高，所以佛山的狀況並不是特別突出。”丁力解釋説。

　　廣州市社會科學院高級研究員彭澎也認為，在全國各地賣地收入均比較高的大環境下，佛山狀況可以理解。

　　過去五年中，2013年土地市場最火熱。公開數據顯示，2013年，佛山市通過“招拍挂”公開市場共供應各類型用地451宗，總供應用地面積1654.9萬平方米，總成交用地面積1344.73萬平方米，總成交金額653.18億元，較2012年增長48.1%。其中，商住用地出讓成交金額高達624億元，同比增幅高達49.4%，佔財政總收入的42%，達到近五年峰值。

　　據彭澎觀察，産生這一現象的原因，除了賣地收入增多外，或許與佛山製造業轉型等因素相關。

　　追問

　　土地市場負增長拐點要到否

　　今年是近7年來，土地出讓規模、土地單價同比首次出現負增長，這是否意味著佛山土地市場的“拐點”到了？

　　記者注意到，政府採取了一些措施，但今年禪城仍有土地降價後再拍仍然流拍。開發商表示，在買地時不僅關注價格，更關注土地本身的素質。另外，開發商反映，自從佛山房産新政出臺後，商業用地出讓比例明顯增加，但現在佛山商業地産已呈飽和之勢，開發商大規模拿商業地勢必增加開發風險。

　　對比2008年及2014年土地市場走低的情況，丁力指出，兩者低迷的原因並不相同。“2008年主要是受國際金融危機影響，現在有可能是行業本身的發展問題，經濟發展進入‘新常態’。”丁力解釋説。

　　另外，隨著佛山土地存量減少，如何更好地開發利用土地？

　　丁力認為，既需要提高土地利用效率，也需要兼顧公平。“提高土地利用效率，以投入産出比算，多建設些收益更好的項目。同時，公平也是非常重要的，切忌為了效率丟了公平。”丁力強調説。