廣鋼新城旁，“1.48萬元/平方米起”的公寓廣告非常亮眼荔灣區公寓也打出“優惠首付”的促銷

　　文/圖 羊城晚報記者 陳玉霞

　　在老城區，風頭一度蓋過住宅的公寓産品，眼下風光大不如前，近日市場出現降價促銷的現象。

　　日前，羊城晚報記者了解到，荔灣區某全新公寓項目，之前的“吹風價”超過2萬元/平方米，如今售價“插水”（粵語，指價格大幅下降），定出1.48萬元/平方米起、均價1.6萬元/平方米的開盤價。位於越秀區核心路段的某公寓産品，其特價單位比早前單位每平方米下降了數千元。

　　業內分析人士認為，面對一手住宅的強力促銷以及投資渠道的增加，公寓的投資優勢逐漸被削弱，加上公寓自身供應量巨大，中心區公寓的促銷成為必然。

　　市場直擊

　　新盤定價大降6000元/平方米

　　日前，位於荔灣西朗地鐵站附近的公寓新盤芳華都匯，高高挂出“廣鋼新城1.48萬元/平方米起帶精裝”的宣傳畫。從廣鋼新城規劃圖看，該盤是在售樓盤中最靠近廣鋼新城的項目，而廣鋼新城的樓面地價最高已近2.1萬元/平方米。一位在荔灣區做茶葉生意的老闆林先生説：“這個樓盤之前一直都説要賣2萬多元/平方米，我也登記了，現在這樣的報價我覺得可以接受，於是訂了一套。”據了解，該盤自今年上半年開始接受諮詢登記，銷售人員的“吹風價”維持在2萬-2.2萬元/平方米之間（帶裝修），如今最低價為1.48萬元/平方米，比“吹風價”大幅下降了6000元/平方米左右。不過，樓盤相關人士表示：“帶裝修均價是1.6萬元/平方米，最好的單位售價要將近1.7萬元/平方米。”以此計算，開盤價約是“吹風價”的8折。記者在樓盤一個小時內看到售出了20多套單位。同在芳村板塊的公寓項目邦華星際二期，新品價約為1.6萬元/平方米，比首期售價降低了2000元/平方米，降幅約11%。

　　位於越秀區核心文德路的文德先生，近日推出部分特價公寓，最低售價為2.9萬元/平方米，樓層、朝向好些的單位售價約為3.2萬元/平方米，早前類似産品的售價超過4萬元/平方米。在北京路經商的黃先生説：“這裡的公寓有兩層空間，算起來單價和其他平層公寓差不多，特價單位比較划算，60多平方米的單位可辦公，可自住。”

　　原因分析

　　老城公寓降價各有“內因”

　　一向被譽為“皇帝女不憂嫁”的老城區物業，如今為何也要降價？越秀區某項目的行銷老總坦言：“其實這半年市場行情真的比較差，住宅比公寓賣得好，但也難言火爆，只是平平穩穩慢慢賣。因此，對公寓而言，適當降低售價可算是順應市場的需要。”

　　記者走訪市場了解到，老城公寓降價有各自不同的原因。如邦華星際二期，售價比首期低11%左右，那是因為兩個組團距離較遠，二期的配套、路段都不及首期好，因此售價相對低些。芳華都匯這個新盤已被整體轉手，新接手的商家華新集團不想拖得太久，於是採取“親民價”策略，以求加快資金回籠速度，未來該集團在廣州還有數個項目待開發。文德先生主要是因為一些産品面積較大，總價較高，趁年底對大戶型進行促銷，“一些單位原來賣4萬元/平方米，總價要300多萬元，現在把帶裝修改為毛坯，就是為了降低購房者的門檻。”銷售人員説。

　　專家支招

　　供應量大，合理定價為上策

　　儘管各盤降價都有理由，但在業內人士眼中，公寓的整體行情確實不如今年上半年和去年。“公寓産品同質化越來越嚴重，投資功能在弱化，現在的公寓項目都不再談租客、年回報率，只能寄望樓價整體上漲帶來收益。很多公寓項目不注重後期經營管理，也是公寓越來越不受寵的原因。”方圓地産首席市場分析師鄧浩志認為。

　　業內資深分析師肖文曉表示，供應量巨大是壓迫公寓調低售價的根本原因。“截至11月底，廣州公寓庫存面積達96.6萬平方米，是今年庫存量的第二新高（9月份庫存量最高，為101.4萬平方米），按照近半年的平均成交量計算，去化週期為13個月，庫存壓力擺在這裡，不降不行。而且即使降了價，但如果降價不到位，成交還是上不去，因為其出租回報率和目前市場上很多理財産品的回報率相比，已經不具有優勢了。”

　　中心區公寓不僅受到同區住宅産品的競爭，更受到外區平價公寓的威脅。“週邊公寓售價大多在1萬元/平方米左右，入市門檻四五十萬元，只是中心區公寓的‘零頭’，這個影響也很大。”肖文曉説。當然，相比週邊項目，中心區公寓普遍擁有地段優越、配套完善、租客群體較有實力、保值能力較強等優勢，自住或辦公都會比較方便。