當前全國樓市總體處於探底結束，正式開始築底調整階段，呈現“暖冬”氣象。預計今年年底以及明年年初，全國樓市築底，主要大城市將率先復蘇。

　　從2014年前十個月全國商品房銷售量看，雖然是負增長，但跌幅小幅收窄，價格同比也是微跌。商品房銷售面積同比增幅在今年年初大幅滑落至負增長區間後，整體走勢較為平穩，特別是7月以來走勢相對平緩，顯示近期商品房市場已基本處於築底階段。前十月跌幅收窄，主要是9月底限貸政策鬆綁效應的釋放與房企促銷，刺激了一部分樓市需求，推動了樓市成交量的上升。

　　預計今年年底和明年上半年，隨著各地樓市政策的進一步鬆綁，以及去年同期基數的逐步回落，商品房同比跌幅整體也將趨於收窄並轉為正增長。

　　一是主要城市成交創年內新高。按照10月份30個典型城市看，新建商品住宅成交面積為1837萬平方米，環比增長24.3%，同比減少1.1%，成交量連續4個月環比增長。30個城市中，有27個即九成城市的成交量出現了環比增長。目前已連續四個月成交出現了環比正增長態勢。同時，3月份以來，該成交量的同比增幅總體上呈不斷收窄態勢。

　　觀察10月份的市場成交，已經創下了年內最高。而10月30個典型城市新建商品住宅成交面積同比去年10月減少1.1%，雖然與去年同比略有下滑，並不代表當前市場低迷。但是成交量遠高於2011年10月、2012年10月同期。而且，還創了今年年內月度新高，意味著市場活躍度顯著提升，“9·30”政策效果明顯。同時一線城市10月成交量總體環比大增40%，其中北上廣深分別增長約17%、43%、63%和53%。

　　中指數據顯示，2014 年 10 月監測的主要城市累計成交面積環比上漲 10.84%，同比下降 6.59%。今年前 10 月，主要城市累計成交總量雖低於去年同期 14%，但仍高於 2012 年 4%。環比來看，33 個城市上漲，韶關上漲幅度最大，為 72.38%，中山、蚌埠、廣州次之，也有超過 60%的增幅。

　　同比來看，31 個城市下降，合肥下降幅度最大，同比下降 65.55%，揚州次之，環比下降 50.95%；漲幅最大的是蘭州，同比上漲 114.45%。分城市來看，一線城市成交面積環比上月大漲 35%，同比下降 3%，其中廣州環比漲幅最大為61.66%，深圳同比漲幅最大，達到 37.97%。

　　二線代表城市成交面積環比上漲 11%，較上月增幅有所加大，同比下降 4%，其中南京、長沙環比漲幅超 50%。三線代表城市成交面積環比下滑 4%，同比下降20%，其中包頭環比下降幅度最為明顯，為 82.92%。

　　10月市場成交量趕超9月，源於四方面力量的推動：限購政策鬆綁下，購房者的入市門檻不斷降低；央行和銀監會的救市政策出臺，使得信貸成本降低；房企繼續採取以價換量策略，加大去庫存力度；購房者觀望情緒逐漸減弱，入市節奏開始加快。當然，10月份市場成交中，改善型購房需求的積極釋放是重要的推手，尤其以一線城市最為明顯。

　　10月份的市場行情説明，央行政策的托市效應在顯現，這會進一步改變市場預期。從房企角度看，在10月份銷售業績改善的情況下，對第四季度的樂觀情緒會略有增加。

　　對購房者而言，也會主動參與到第四季度的樓市中。總體上看，第四季度樓市成交量回暖可期。上兩輪市場降溫期，2008年和2011年的6月至10月，全國主要城市住宅成交量大致呈逐月下滑態勢，反映了市場持續降溫的特徵。但2014年6月至10月，主要城市住宅成交量卻呈逐月增長態勢，尤其是10月環比9月大增。

　　比較可知，當前大城市的市場強度，要高於2008年和2011年同期，且成交量走勢表明，大城市的成交量已于上半年二季度見底，當前已步入上行通道。預計四季度成交量將高於三季度，更高於二季度，“暖冬”將現，本輪房地産短週期的春天即將到來。

　　二是房價趨於平穩，庫存壓力緩解。從前10月全國商品房成交均價看，同比微幅下跌，除了商業營業用房價格基本與去年同期持平外，住宅和辦公樓價格增幅均處於負增長區間，其中辦公樓降幅最為明顯，而住宅價格則呈現小幅負增長。

　　從價格增幅走勢看，住宅相對平穩。今年年底，隨著去年同期基數的逐步回落，住宅價格將呈現持平或小幅上升的態勢。從目前市場庫存壓力明顯，進入10月，在政策效應的推動下，樓市成交有所上升，樓市庫存增幅擴張的幅度也有所放緩。

　　但相較于整體低迷的樓市，市場庫存壓力依舊突出。隨著年底的到來，房企推盤力度繼續加大，而全國市場又並未顯著回暖，去庫存壓力仍然較大。預計年底以及明年上半年，隨著商品房成交量的復蘇，去庫存壓力將會有所緩解，尤其是大城市的壓力明顯緩解，去化週期將趨於縮短，房價將止跌反彈。

　　截至10月底，某房地産研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28040萬平方米，環比增長0.1%，同比增長21.3%。這是今年3月份以來庫存環比增幅最小的一次。

　　目前庫存處於高位盤整的狀態。從10月份35個城市庫存及存銷比的數據可以看出幾個特徵：

　　一、在限購政策取消、二套房貸政策放寬的背景下，市場成交顯著提升，這直接利好去庫存目標的實現。

　　二、從35個城市的總體水準看，庫存去化週期依然偏大，説明各城市漲價的時機還不成熟。11-12月份大多數城市還是會採取積極降價的策略。

　　目前，7成城市庫存去化速度在加快。住建部在今年下半年的樓市發展目標中，明確提出要“千方百計消化庫存”。在房企積極創新行銷手段、各地在公積金貸款政策等方面繼續創造寬鬆環境等背景下，“千方百計消化庫存”的目標正在實現。

　　同時，從市場走勢看，庫存正在構築頂部，存銷比已經見頂回落，房價下跌壓力將趨於緩解。截至 2014 年 10 月末，中指監測的主要城市庫存量環比上月下降 0.3%，庫存壓力雖有所緩解，但仍處於近年高位。

　　重點監測的城市中，惠州、深圳庫存量降幅明顯，環比分別下降 9.97%和 7.58%，此外，廣州、青島也有超過 2%的降幅。一線城市中，除深圳、廣州庫存下降外，北京、上海庫存上漲，漲幅分別為 3.27%和 1.35%。二線城市中青島、杭州庫存也有超過 1%的降幅。

　　三是從前10月房企資金看，增幅處於低位，自籌資金佔比繼續上升。從月度累計情況看，今年前十月，房地産開發企業到位資金同比增幅有所上升，但整體延續了今年以來較為平穩的走勢，處於五年來的較低水準。

　　雖然9月底“央四條”明確信貸鬆綁，對房企而言帶來了積極因素，但目前商業銀行並未完全落實政策，導致政策效應打了折扣，房企資金壓力並未明顯緩解。預計今年年底以及明年年初，隨著政策環境以及市場的逐步改善，房企資金同比增幅將逐步趨穩。從前10月全國土地購置均價看，增幅上升，價格繼續創造歷史新高。

　　今年以來，土地價格整體呈現平穩上行態勢，前十月土地成交均價繼續創歷史新高，主要是近期土地市場有所恢復，企業拿地現象開始頻繁，競爭開始加劇，進一步推動了優質地塊價格的走高。預計今年年底，隨著土地市場的逐步平穩，土地價格仍將上行，但增幅將趨於收窄。

　　四是從房地産短週期與政策層面上看，住宅成交量是所有指標中的先行指標，經歷過一段時間持續下滑之後，成交量的突現明顯增長，預示著市場即將步入復蘇通道，10月份少數大城市的成交量已步入上行通道。

　　第一是市場降溫時間長度上看，過往三次短週期，三年左右完成一個上行和下行的輪迴。這裡僅比較一下房屋銷售的下行時長。全國商品房年初累計銷售面積同比增幅，從2007年9月見頂後到2008年12月份，下行期為15個月。從2009年11月份見頂後到2012年2月份，下行期為25個月。本輪降溫期從2013年2月份見頂後到2014年10月份，已達20個月。按上兩輪降溫平均時長，則預計今年底前後就會結束下行期。

　　第二是政策頻吹暖風。今年以來，宏觀政策頻頻“微刺激”，貨幣頻頻定向放鬆，流動性穩中趨松，無風險利率呈下行態勢。房地産調控由緊轉松，限購政策如多米諾骨牌倒下，只剩一線城市為了控人口而暫時堅守限貸政策。而反觀上一輪市場降溫的2011年，無論貨幣政策，還是樓市政策，都是緊縮性的。所以，主要城市樓市復蘇，正在得到政策面的支援。政策托底的邏輯，雖然不如2009年那樣鮮明，但性質相似。預計2015年，貨幣政策和樓市政策，仍將保持、甚至更加寬鬆。

　　(本文為特邀稿，作者謝逸楓係亞太城市房地産研究院院長，文章不代表本報立場)