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35個城市住宅庫存總量創新高 信貸政策將成關鍵因素

  • 發佈時間:2014-08-15 07:47:00  來源:京華時報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  

  京華時報製圖吳垚

  隨著限購鬆綁城市名單不斷增多,政策調整之後樓市走勢也引起各方關注,來自多家機構統計顯示,部分地方進行了救市措施,使得一些城市7月成交量微升,但庫存上升的態勢依然存在。各地放鬆或取消限購,並不意味著房地産市場將出現明顯回調或報復性上漲,“去庫存”將是今年下半年救市的關鍵詞。

  京華時報記者邢飛

  部分城市成交反彈

  今年6月,內蒙古呼和浩特市正式發文為限購鬆綁,文件表示將取消商品房銷售備案制度,産權登記部門在辦理相關業務時,不再對購房人的房屋套數進行查詢,成為全國首個正式發文確定放開樓市限購的城市。

  從網簽統計數據來看,呼和浩特市7月成交量明顯回升,但房價仍未止住跌勢。據搜狐焦點數據監控中心統計顯示,2014年7月呼和浩特商品房共成交1658套,成交面積178819.45平方米,環比2014年6月份上漲了68.62%,同比2013年7月上漲42.55%。其中住宅用房成交1499套,成交面積160814.00平方米,環比6月上漲68.20%,成交均價為5302.50元,環比6月下降9.05%。

  截止到8月10日,濟南全面限購政策放開已滿月。濟南市住宅與房地産資訊網統計顯示,從7月10日限購放開起,每日網簽量大幅提升,7月10日放開限購當天網簽577套,此後每天都有五六百套的網簽量。7月19日起,住宅網簽量逐漸回落趨穩,每天的成交量平均在200套左右,而放開限購之前的日均網簽量為100套左右。

  然而,在一些城市,本以為會出現小噴發的情況並沒有出現,反而成交量有所下降,據機構統計數據顯示,2014年7月溫州樓市共成交房源2855套,成交面積339354.26平米;其中成交住宅2651套,成交面積325406.51平米,環比6月下降11%。總體來看,溫州樓市上半年還是處於下行階段。

  不過,來自中原地産研究中心統計數據顯示,截至8月上旬,54個城市合計住宅簽約套數為55332套,環比7月同期有輕微下調,但是都比6月有所上漲。因為限購鬆綁、信貸放鬆,一二線城市成交量有所上漲,均是最近3個月的高點,但三線城市則依然下調。整體看,市場的信心依然未恢復。

  整體庫存仍然高企

  “去庫存”將是今年下半年救市的關鍵詞。上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示,部分地方進行了救市,7月成交相對好,但庫存和存銷比上升的態勢依然存在。

  本週,上海易居房地産研究院發佈了《7月份新建商品住宅庫存報告》。報告指出,截至7月底,受監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米,環比增長1.4%,同比增長22.8%,創近5年來新高。

  報告顯示,35個城市中,有30個城市庫存出現同比增長。其中南昌、寧波和九江等三個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到112.4%、84.0%和68.3%。南昌去年同期庫存消化狀況較好,庫存量較低。而今年在整個供求矛盾加大的情況下,庫存上升較明顯,導致同比增幅偏高。35個城市中,有5個城市庫存出現同比下滑態勢,其中太原同比跌幅最大,為19.2%。

  儘管7月房企推盤節奏比6月略有放緩,但月度新增供應量依然大於成交量。數據顯示,35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1951萬平方米,環比減少7.1%,同比減少11.4%,其中7月成交量為1575萬平方米,環比增長13.4%,同比減少15.4%。7月市場行情略有反彈,但依然有部分未消化的新增供應轉化成為庫存。

  信貸政策將成為關鍵因素

  7月份庫存壓力依然偏大。嚴躍進認為,未來能否有效去庫存,將取決於三點:第一,今年上半年房企投資和新開工的熱情在減弱,或影響明年的新增供應量。第二,地方政府救市效果能否有效體現,同時也取決於房貸政策、戶籍政策、二套房購買政策等能否跟進。第三,市場看跌預期能否有效出現逆轉。對於這三點,依然需要進一步觀察。

  中原地産首席分析師張大偉表示,從全國範圍來看,限購並不是影響樓市的關鍵政策,但信貸是否會放鬆,將是未來樓市走勢的關鍵因素。“限購鬆綁難以拉動市場成交,本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。雖然調控微調效果日益強烈,但是難以拉動市場成交。此外,在多地相繼‘放鬆限購’之後,個別商業銀行開始恢復首套利率優惠政策,雖然此現象目前並不普遍且折扣力度不大,但其對市場預期的影響不容小視,信貸政策的放鬆將直接利好樓市需求的釋放。後續市場的走勢依然依賴信貸的變化。”

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