話題緣起

　　今年冬天似乎沒有想像中寒冷。

　　從已經公佈的各項數據來看，各地樓市深圳、東莞等地的住宅市場在年底均出現暖冬行情，成交開始陸續放量。據深圳市場數據顯示，深圳11月成交量5787套，新房均價達26536元/平方米，創歷史新高，實現量價齊升。進入12月第一個週末，龍華一新盤開盤均價再次突破了3萬元/平方米。

　　交通擁堵、房價高企成為了深圳等一線城市不容忽視的問題，加之如今央行降息、公積金利率降低等政策利好下，眾多開發商應聲漲價，深圳剛需客的置業之路愈加艱難，與此相反，亦莞亦深的塘廈樓市借助平穩健康的樓市表現，動輒七八千的心動價格成為了深圳白領剛需的“興奮點”。

　　記者上週六走訪了位於觀塘區域的碧桂園天麓山現場，看到現場左右兩旁的大道上停滿了粵B的轎車，門口不停有接送深圳看樓團的大巴停走，現場熙熙攘攘的人群，在行銷中心激烈的‘搶房大戰’不斷上演，這都讓人對市場回暖抱堅定的信心。現場銷售人員向記者介紹，自從項目上周公佈了七千左右的價格後，從深圳過來的來訪量明顯劇增。

　　受深圳客的影響，深圳北綿延數月成交大熱的“主旋律”，將在年底繼續上演，碧桂園天麓山最後一批精裝山景洋房加推，主打“交通牌”“價格戰”的高性價比大盤將有望佔領深圳人居高地。

　　■ 地産行業記者 曾思瑋

　　“掌上明珠”成深圳擴容主流方向 觀塘價值凸顯

　　參考近年來，北京、上海等國際大都會的發展軌跡，無不呈現向次中心化區域蔓延的趨勢。以北京為例，從最開始的一環、二環，發展到如今的七環，大七環，四通八達的交通線路環環相套，人們的居住蹤跡也跟隨著城市的規劃一環環往外擴展。

　　在深圳、香港本地土地資源逐漸開發殆盡，以及城際交通越來越便捷的利好引導中，深港國際大都會無疑將沿襲北京、上海為中心的國際大都會的房地産發展。同時，深圳東西地域狹長、南北扁短，因此，受環線覆蓋、位於版圖縱向上的樓盤，距離中心區的距離更近，價值則愈加彰顯。

　　深圳向北，以福田為中心的半小時生活半徑圈內，在生態資源豐富的北部，以碧桂園天麓山為代表的生態剛需大盤，逼近中心區的區位價值和二三線城市的低窪價格相得益彰，成就凹形城市版圖上“深圳北”的極佳優勢。

　　碧桂園天麓山項目負責人接受採訪時談到：深圳地理版圖就像一雙張開的手掌，而塘廈正像一顆明珠被捧在手心。

　　“掌上明珠”地緣樓市的概念一提出引發了地産界的共鳴。一業內人士直言：塘廈雖然地處東莞，但是插入深圳的腹地，從塘廈到深圳市區比到東莞城區的距離更近，甚至比龍崗到福田還近，在地緣上更具有宜居的便捷性。

　　恰逢其時，深圳北通過承接經濟轉移的規劃出臺和大跨步融入莞深交通一體化進程，向深圳伸出了橄欖枝。

　　深莞同城發展正以不可阻擋的趨勢向前邁進：《深莞惠區域協調發展總體規劃（2012-2020年）》獲通過，莞深城際輕軌的正在加緊建設，梅觀高速變身免費的“快速路”；深圳北直接納入升級為一線大都會拓展區；塘廈正力圖打造世界高爾夫名鎮和體育賽事中心、莞深融合的先行試驗區、東莞城市副中心；深圳外環高速公路的東莞段與莞深高速、從莞高速形成全互通立交，屆時四通八達的高速網路將在碧桂園天麓山項目附近形成無縫對接；東莞市政府規劃將觀塘板塊打造成“深港後花園”，以加快轉變經濟發展方式為主線，以産業結構調整和城市升級為重點，深入推進經濟社會雙轉型，全面創新社會管理，建設成為生態宜居城鎮的和諧幸福之城。

　　深圳向北最大的亮點之一是有非常稀缺的山湖環境資源，當前人居越來越往歐美發達國家的郊區生活模式發展，而交通的快速發展，公共配套的不斷地完善，使居住郊區成為可能和現實。開發商們也看準了深圳北區域，觀瀾湖、萬科、金地、中信等具有實力的開發商，紛紛在塘廈跑馬圈地。尤其是倡導“為深圳人建造好房子”的千億名企碧桂園，三大剛需項目聯戰深圳北，在深圳白領市場的江湖地位由此建立。據開發商介紹，剛需生態大盤碧桂園天麓山一面市就吸引了大批深圳白領的追捧：2012年碧桂園天麓山首次開盤即基本售罄，多次榮登東莞樓市銷售冠軍寶座，每次推貨均熱銷。目前已有5000多戶深莞業主入駐社區，其中深圳業主比例就達到八成以上。品牌開發商爭相進駐深圳北，他們的腳步，從某種程度上，也預示了城市發展的方向。

　　置業洼地，碧桂園天麓山再次打響價格戰

　　深圳從橫向內生的發展態勢，往縱向向北輻射的態勢邁進，邁向生態資源豐富的北部，而如今在深圳向北發展不可阻擋的趨勢之下，處於深圳城市發展的“脊項”上的深圳北價值被看好。

　　同時，值得一提的是，同處中軸北上的龍華新區，受規劃利好的同時，區域房價也在整體穩步上升。據該區域一些仲介介紹，深圳今年關內新盤推盤量有限，主要集中在龍華、寶安等新區，近期，該區域幾大新盤開盤加推，推出千余套房源，一手房整體均價已突破3萬/平方米，直逼市中心區的價格。據業內人士透露，降息利好和購房者蜂擁入市的情況下，約五成在售盤提高售價，幅度在5%左右，並促使房價大幅上揚。

　　步步為營的深圳房價，讓尚處價格洼地的深圳北對於打造深圳人優質生活社區更有信心了。

　　據悉，觀塘區域下半年標桿大盤碧桂園天麓山此次洋房推出主打“價格牌”，旨在以高性價比取勝深圳市場。日前，天麓山三期帶精裝修山景洋房價格發佈，單價僅7字頭起，與深圳同等産品相比卻有近十倍的價格差距。碧桂園天麓山銷售人員給記者算了這樣一筆賬，在深圳龍華租一套70平方米的二房每月需要將近四千元，而在天麓山置業一套90平方米精裝小三房，月供不足三千元，相比下每月還剩千元的油錢。在深圳北，可以擁有自己的房子和車，同樣的距離，不同的生活品質。

　　實際上，從深圳北各項目自身均價走勢來看，由於深圳客的大量涌入，激活了該區域樓市價值的同時，房價也急速上揚，據最新數據顯示，11月東莞住宅整體均價約9202元/平方米，同比增長1.41%，其中臨深板塊成交佔據了半壁江山。

　　而在樓市一片漲聲中，碧桂園天麓山價格維穩，快速出貨，頻頻成為成交亮點，業績快速提升。自洋房樣板房開放以來，碧桂園天麓山85-145平方米精裝洋房認籌就異常火爆，首次開盤推出200余套三期精裝産品，在1小時內就銷售完畢。上周加推百餘套洋房也瞬間被“秒殺”。顯然，如此火爆的搶購熱潮，傳統“淡季”早已蓋過了金九銀十的風頭。“這是房地産商以價換量的結果。”業內人士如是解釋近期成交量不斷上漲的市場行情。上周碧桂園天麓山開盤放出的最低價格7288元/平方米，且帶精緻裝修，比11月份東莞市場統計的均價8023元/平方米還低，憑藉與深圳房價強大的反差，吸引了大批深圳剛需一族購買。在現場，記者隨機採訪了來自寶安的陳先生一家，陳先生表示家人都看中一套130多平方米的三房，總價一百萬多一點，他了解到東莞這邊無限購、限貸的政策要求，首付和貸款都是在能承受的範圍內。

　　碧桂園莞深區域相關負責人表示，相比市區內的高價居住地，深圳北新興的樓盤擁有的寬敞豪華的居住空間環境、完善的生活配套設施和前瞻性的高端生活休閒場所，深圳客自住、投資、度假都很適宜。用深圳的購買力，到延深鎮區買別墅洋房，可以幫助大部分深圳人輕鬆實現置業夢想。同時，根據城市間的差異，分別提取其精華糅合到生活之中，全新的排列組合將為生活帶來質的飛躍，不失為一種改善生活品質的績效之選。

　　青山綠水間，碧桂園天麓山為深圳白領圓夢

　　當往來于兩個城市變得輕鬆便利時，當對居住的生態環境有了更品質的追求時，當城市間的居住界限逐漸模糊時，我們的居住的選擇有了無數的可能：在離深圳市區不遠的觀塘置業安家，不用背負過重的購房壓力，品質生活便可從容享受。

　　除了交通、價格方面的優勢外，深圳北的品牌大盤所享有的天然資源、社區配套建設和産品品質都在一定的水準之上。借由崖山公園、大屏障森林公園、寶山生態城、松山湖等城市資源，深圳北大盤絕大多數盤踞在自然山脈水系周邊，原生態山水資源得天獨厚。

　　研究顯示，公園所在區域與其周邊區域空氣品質相比，前者負氧離子含量是後者的4倍。正因如此，人們選擇公園住宅既是對生態居住環境的渴求，也是實現健康生活的切實手段。同時，任何年齡段的群體都可以參與到公園生活裏來，讓溫馨延伸，讓和諧瀰漫。天麓山背靠崖山公園，遠眺鯉魚塘水庫，茂密植被伴隨清泉流水的自然風光。縱然不是國家級風景區，在零距離享受便捷生活配套的同時，能同時擁有這等優質的天然稀缺資源，實屬難能可貴。

　　相較于外部自然資源，天麓山內部對園林的設計更顯其匠心獨運，社區更是內藏“湖”心，使得其山水設計與外部遙相呼應，如水波漣漪般泛起層層波痕。社區採用國際大師級園林設計理念，運用坡地落差，將水系，山石景觀和建築完美合一。園內多種名貴樹種精心種植，尊貴體現歐式園林的恢弘氣度和典雅尊貴。如畫社區，實現建築、自然和人居的統一。

　　作為國際風情典範社區，僅憑自然資源和社區精緻仍不足以贏得客戶們的青睞。這全然要歸功於項目自身標配的完善配套、以及得天獨厚的區外設施。天麓山享有完善的學校、商務、購物等一體化配套設施，現有3萬平方米的航母級商業配套，便利店、咖啡店、讀書吧現已開業，泛會所配套一應俱全，而自有的商務酒店更使項目配套顯得卓爾不群。項目匹配大區域社區園林、賞心散步專屬道、老年健身舞蹈廣場、1200平方米無邊際泳池、休閒水吧、拉斯維加斯娛樂城、印度瑜伽廳、伯爵檯球室、兒童天使樂園、國際健身俱樂部等全線精彩生活配套。

　　據了解，碧桂園天麓山最後一批全新85-145平方米山景精裝洋房加推，在産品和品質塑造上三期進行了全面升級。目前項目推出送管理費優惠活動，碧桂園業主介紹新客戶成交，按新購物業面積算，業主送5年物業管理費（優惠可以累積），新客戶送1年管理費優惠；另外，新客戶購買刷卡1萬送1年物業管理費，2萬送2年管理費；客戶在簽約前還可申請2萬抵5萬電商優惠。

　　地産視野

　　“買房”與“租房”

　　央行降息以來，深圳每週末都迎來高推貨潮，新開盤項目價格一個比一個高，龍華新盤屢屢破“三”，讓剛需置業者很“忐忑”。尚買不起房的租客也不輕鬆，橫掃深圳租賃市場，市中心區租金上漲的趨勢更為明顯。市場統計數據顯示，11月全市租賃均價為66.7元/月/平方米，環比上升2.27%，同比上升10.43%。記者昨日在景田片區了解到，以漲幅最大的五洲星苑為例，一套40平方米的單身公寓5年間租金從2400元飆升到4200元，漲幅75％。

　　記者調查發現，買賣市場的火爆直接影響到租賃市場的行情，雖有政策支援，但是大量都市白領仍然望房興嘆，市場租賃需求仍然較大，而現在隨著後市被各方看好，房東漲租、高端物業租賃增多等都使得全市租賃均價繼續攀升。隨著深圳房租的持續上漲，部分租客頻頻換租，向龍崗、寶安等“關外”轉移。儘管如此，“關外”新區租金也普遍上漲。福田中心區10月平均租金為86.7元/月/平方米，而布吉桂芳園片區10月平均租金也上漲至43.9元/月/平方米 “深圳房租漲得太離譜了，每個月都在給房東打工！”近日，龍華居住羅小姐告訴記者，其房租從年初的1200元已經漲到現在的1800元，收入的三成都用來交房租了。

　　租房如此艱辛，在深圳北買房便顯得“輕而易舉”多了。

　　驅車不足半小時，與深圳中心區一路之隔的塘廈板塊，雖然近年由於深圳剛需購買力的涌入房價一路飆升，但是目前尚處於價格低谷，與同等距離的寶安龍崗有極大的優勢。

　　我們暫且可以這樣估計，按照塘廈熱銷樓盤碧桂園天麓山推出的帶精裝修7288元/平方米起的洋房價格，90平方米的三房總價約66萬，首付三成約20萬，按照商業貸款二十年、基準利率的95折來計算，即每月月供為3355元/月，除了可以享有大社區的品質住宅，省下來的錢還能為家庭添置一輛小車，輕鬆實現深圳工作、東莞居住的同城生活。

　　直面教育、房價、工作、交通……諸多“大城市生活成本”的提高，一線城市吸引力與競爭力逐漸減弱。而審時度勢選擇跨區域置業，享受一體化利好，乃是未來一線城市剛需白領們置業的主流模式。

　　南山

　　二手房均價：34566元/平方米

　　新房參考價：42000元/平方米

　　福田

　　二手房均價：37190元/平方米

　　新房參考價：42000元/平方米

　　羅湖

　　二手房均價：28414元/平方米

　　新房參考價：34000元/平方米

　　龍華

　　二手房均價：22697元/平方米

　　新房參考價：32000元/平方米

　　龍崗

　　二手房均價：18153元/平方米

　　新房參考價：22500元/平方米

　　東莞

　　參考樓盤：碧桂園天麓山

　　産品：山景精裝洋房

　　交通：與福田接壤。在建的從莞高速、深圳外環高速毗鄰項目。莞深高速、廣深高速、龍大高速等高速聚集，項目旁是規劃中的莞深城際軌道。

　　通勤時間：離福田中心區僅30分鐘車程。

　　配套：山湖生態資源富饒，崖山公園環繞。一期業主已經入住，園林規劃、會所等商業配套趨於完善。市一級中學就在家門口，配套成熟，生活便利。

　　置業成本：7288元/平方米