導讀:在房地産轉讓環節的稅收優惠政策，可以促進住房市場的供求平衡。對住宅轉讓徵收的個人所得稅實行有差別的稅收待遇，在實現打擊住宅投機交易、穩定住宅市場價格、提高住宅利用效率、緩解住宅供求緊張等社會、經濟目標方面，具有積極意義。

　　從長遠來看，必須加大對房地産保有環節的課稅。重在建立對存量財産進行有效調節的稅收機制，確保房地産供求平衡的約束機制，強化公平分配功能的實現機制。

　　不同環節的稅種協調

　　在保有環節繳稅的同時，確保流轉環節的稅收合理化，二者應該共同發揮作用，形成抑制房地産過度投機的機制。

　　流轉環節稅收

　　房地産開發階段實際上是房地産商品的生産過程，如果課稅，將會影響房地産商品的供給，從而也可以起到控制投資規模和調節投資結構的作用。開發環節重在建立對土地資源進行合理補償的稅收機制，對土地資源進行合理利用的調節機制，建議在突出主體稅種的同時，合併印花稅和契稅，最終在流轉環節僅保留印花稅和轉讓所得稅。與此同時，應積極推動開徵土地閒置稅，研究開徵遺産稅和贈與稅。

　　房地産交易（轉讓和出租）階段是房地産價值的實現環節，國家應該利用稅收手段參與價值的分配，通過徵稅，一方面可以影響房地産市場的供給和需求，另一方面也可以抑制某些房地産投機行為。

　　在房地産轉讓環節對房地産開發商徵收營業稅及附加，增加了房地産企業的稅收負擔，其結果是：一方面提高了商品房的價格，抑制了市場需求；另一方面，如果市場需求水準低，對稅負轉嫁的承擔能力較弱，縮減了房地産的利潤空間，反過來又阻礙了市場供給。應通過“營改增”全覆蓋解決這方面的問題。在房地産轉讓環節對購房者徵收契稅，將增加購房者的購房成本，從而使消費者的有效需求減少，同時也將影響到房地産商品的供給水準。相反，在房地産轉讓環節的稅收優惠政策，則可以促進住房市場的供求平衡。對住宅轉讓徵收的個人所得稅實行有差別的稅收待遇，在實現打擊住宅投機交易、穩定住宅市場價格、提高住宅利用效率、緩解住宅供求緊張等社會、經濟目標方面，具有積極意義，可以在設計上借鑒境外經驗加以考慮。對轉讓國有土地使用權及其地上建築物、附著物所取得的增值收入開徵的土地增值稅，目的是有效抑制房地産業投資過熱，促進産業結構、經濟結構協調發展，但可行性存在問題，效果打折扣，應當更多地從公司、個人所得稅的規範化覆蓋上打主意來優化相關設計。

　　保有環節稅收

　　從供給方面看，保有環節徵稅可以增加開發商和投機者持有土地、房産的機會成本，鼓勵不動産的流動，刺激的土地和房産市場的有效供給，優化資源配置。從需求方面看，保有環節形成的稅負會對三類人造成影響：一是自住者（永久持有）。如果自住者對保有環節的稅負有清醒的預期，在做購房決策時就會更考慮實惠，一般的購房自住者將繼續傾向於按好的地段與合意的朝向、位置購房，但會更多選擇中小戶型。二是投資者（中長期持有）。這一類購房者是把買房看成購買商業性的社會保險，這在經濟上有道理，但房産稅的出現會改變一部分長期持有者對於空置住房無所謂的態度，以持有成本的壓力迫使其出租自持的房屋，從而減少空置率。無論是因房産稅導致的小戶型傾向還是空置率降低效應，都是值得肯定和應該追求的積極、正面因素。三是炒作者（短期持有）。這種購房者作為需求方是大量買進與賣出的炒房者。有觀點認為炒房者並不在乎一點房産稅，因為這部分人是獲高利的。但其他人行為的改變會影響炒房者，使之收斂自身的行為，因為炒房者要跟隨市場走，市場總體的氛圍會隨房地産稅的推出而趨於沉穩。另外，市場上接盤的人有相當大部分是自住，自住者又主要需要中小戶型，那麼上述的種種因素會促使供方的開發商順應市場需求結構的變化而在建設安排上使中小戶型增加。而從供給優化的角度來看，使開發商為適應市場需求更好地集約利用土地，提供更多的中小戶型，正是調控應追求的正面結果。這樣，土地集約化利用水準上升，同時空置率降低，可用資源在租房市場上更活躍，於是社會中即使並不增加一分錢投入，也會使市場供給量增加，資源配置更合理，客觀上使配置綜合績效上升，市場上更平衡、更沉穩、更少泡沫。

　　不同環節的稅負水準設計

　　房地産的持有行為屬於存量財産領域，為了平衡存量財産與流量財産的稅負，有必要建立對存量財産進行調節的稅收機制。目前“輕保有，重流轉”的房地産稅制模式，一方面，相當於給土地保有者以無息貸款，導致土地利用的低效率；另一方面，國家無法對房地産保有期間的自然增值部分參與分配，導致財政收入的流失。因此，從長遠來看，必須加大對房地産保有環節的課稅。重在建立對存量財産進行有效調節的稅收機制，確保房地産供求平衡的約束機制，強化公平分配功能的實現機制。

　　流轉環節稅收

　　目前，我國房地産流轉方面的稅種稅率比較高，而且層層徵、不規範。比如契稅，特別是大中城市的房地産交易環節上的契稅稅率明顯偏高。北京市目前在商品房銷售環節規定購買者要負擔房款2%的契稅，其中超過120平方米部分契稅稅率高達4%，這種做法極大地抑制了房地産市場的正常發展。可以考慮擴大契稅徵稅範圍，降低契稅稅率水準，取消對房地産産權交易徵收印花稅的規定，避免契稅和印花稅對房地産産權取得行為的重復課稅。

　　交易環節的稅收應積極探討“區別對待”的調節。如果購房者買房後，在很短的時間內就出手，則可能帶有炒房或者投機色彩。依據國際經驗，對這種短期內出手的行為，應該課以較重的交易稅；如果持有兩年以上再交易，可以在稅率上降低一個臺階；持有五年以上，再降一個臺階；八年以上，就降到一個相對低水準的常規稅率。

　　保有環節稅收

　　鋻於我國房地産價格偏高的現實情況和有必要利用稅收政策刺激房地産業不斷發展以緩解房地産供求矛盾並有效促進經濟增長的客觀要求，房産稅稅負不宜確定在高限，為此，我國應採用低稅率、寬稅基的思路確保房産稅收入的正常增長。可區分住房性質實行不同的比例稅率：對經營性房産，可採行1%~3%的浮動稅率，具體選擇值的確定由省級政府進行；對自住商品房，普通住宅可採行1%的稅率，因擁有多套而閒置的房屋、豪宅和高檔公寓可以按照面積或單價施行1.5%—3%的分檔稅率，2年以上未開發的空地按照3%的稅率徵收。並應進一步明確對首套房不徵稅或按照一定每人平均居住面積予以免稅的政策，確保個人的基本居住需求。

　　同時，需進一步完善房地産保有環節的相關稅收優惠政策：一是對用於農業生産的土地和農民的宅基地和住房免稅，對農村地區的非農業生産的房産可以先暫免，今後條件成熟時徵稅。二是對學校、公園、宗教的房産免稅，但是行政機關及其他事業單位所用房産徵稅。三是對房産稅佔個人收入的比重規定一個上限，超過上限的可進行稅收減免。由於歷史原因我國許多居住大面積房的離退休人群收入不高，所以要對這部分人群進行稅收救濟。四是房産稅稅款應允許在個人所得稅稅前扣除。

　　（作者單位：財政部財科所）