《證券日報》記者調查獲悉，自去年第一個商品住宅項目入市後，多家知名房企進軍橫琴新區樓市，而超七成購房者來自中國澳門

　　■本報記者 王麗新 橫 琴報道

　　去年開盤均價2.5萬元∕平方米，今年均價即漲到4.2萬元∕平方米！在全國樓市全面低迷，開發商想盡辦法降價把房賣出去的背景下，華融·琴海灣今年銷售額卻達到了25億元。

　　“5分鐘步行通關”，“房價不足中國澳門一半，“首付貸款享受中國澳門的低利率”，“巨大的升值收益”……《證券日報》記者在珠海市橫琴新區現場調查獲悉，上述種種因素促使中國澳門居民大批涌入橫琴購房，在當地圍繞華融置業（中國華融控股子公司）開發的橫琴新區第一個商品住宅項目華融·琴海灣周邊，三個貨值約百億元規模的項目相繼入市，而這四個項目的購房者的70%都來自中國澳門。

　　據記者調查獲悉，橫琴目前已經吸引了華融置業、中海地産、K2地産以及本地房企華發股份爭搶進駐，樓面地價每平方米已接近2萬元，為全珠海市最高地價，甚至直逼珠海市臨河豪宅的銷售價格。

　　超七成購房者來自中國澳門

　　12月5日，在陰沉的天氣中，《證券日報》記者走訪了橫琴新區華融·琴海灣項目。該項目對面即珠海通往中國澳門的橫琴口岸，據悉，12月18日該口岸將實現24小時通關，而從該項目到中國澳門僅需要5分鐘。

　　在華融·琴海灣銷售中心，記者發現一輛持有中國澳門和廣東省的雙牌照轎車正從項目駛離。隨後，該項目銷售人員向記者透露，“我們項目中不少購房者來自對岸的中國澳門居民，所以經常看見持有中國內地和中國澳門雙牌照的車輛出入”。

　　據記者觀察，華融·琴海灣項目已經建成了幾棟高層板樓和不少雙拼別墅，多數樓棟外立面已經做好。此外，項目附近還有去年迎來第一批新生的澳門大學新校區，身後則是橫琴新區最大的濕地公園。

　　值得注意的是，《證券日報》記者獲悉，整個橫琴島三年前仍處於荒島狀態，但近兩年變化非常大，去年基礎設施建設見成效，今年則已經非常成熟，十字門中央商務區建成，橫琴長隆酒店開業。而隨著橫琴口岸24小時通關等各類政策性利好逐步落地，橫琴新區的首個商品住宅項目華融·琴海灣的房價也一路迅猛上漲。

　　“項目去年下半年開盤，當時銷售均價約為2.5萬元∕平方米，現在雙層別墅項目僅剩少量房源，銷售單價為7萬元-10萬元∕平方米；高層板樓二期則早已售罄，現在推出的房源銷售均價為4.2萬元∕平方米。”該項目銷售人員向記者表示。

　　對此，有消息人士向本報記者透露，2013年該項目將要銷售時，珠海市中心海景豪宅銷售均價僅3萬元∕平方米。當時，業內預測，華融置業預售價格維持在9000元∕平方米才會有市場。

　　令人驚詫的是，該項目開盤時均價為2.5萬元∕平方米，項目自首期入市到現在的一年多時間內，房價提升空間是1.7萬元∕平方米，漲幅達68%。

　　此外，記者調查獲悉，與華融置業旗下項目相鄰的K2·荔枝灣高層公寓房價甚至高達4.2萬元-4.9萬元∕平方米之間。

　　而統計數據顯示，2014年11月份，珠海市商品住宅的成交均價為13029元/平方米，與之相比，橫琴新區目前在售的房屋均價已遠遠超出了珠海市平均水準。

　　值得注意的是，華融置業相關人士透露，該項目為華融置業首個真正意義上操盤的項目，但其開盤以來已經實現近50億元的銷售額，今年單盤銷售也已經超過25億元，有望擠進全國單盤銷售額排名前十榜單，而其明年還有近30億元的貨值將推向市場。

　　“我們的項目與對岸的中國澳門房價相比，即使賣到4.2萬元∕平方米，也低了近一半。所以，項目客戶主要來自中國澳門，比例高達70%以上。”華融置業相關人士向《證券日報》記者表示，附近其他的商品住宅項目主要購買力也來自中國澳門，其中有不少中國澳門投資客。

　　多房企搶灘橫琴樓市

　　值得注意的額是，作為一個處在開發當中的經濟特區，橫琴新區的商品住宅用地非常稀少，升值空間非常高，這也是多家開發商爭搶進入橫琴新區的動力。

　　“橫琴新區緊鄰中國澳門，但商品房項目開發只佔整個橫琴島總體開發建築面積的2%，非常低”。華融置業相關人士向《證券日報》記者表示，這種超低的商品房規劃和位置優勢吸引了不少自住和投資需求向橫琴新區靠近。

　　在這種背景下，中海地産、K2地産以及本地房企華發股份均在橫琴新區摘得土地，不過，與華融置業相比，這些房企進軍橫琴樓市稍微晚了一步，其拿地樓面地價都高達近2萬元∕平方米。

　　2013年10月21日，位於橫琴的兩宗約25萬平方米的商住用地拍出，華發以1.84萬元/平方米的樓面地價，再次刷新珠海“地王”紀錄，另外一宗地塊則由K2地産以樓面地價1.8萬元/平方米成交，而華融置業憑藉其先天優勢，獲得的土地成本相對較低。

　　據記者了解，華融置業為中國華融控股子公司，雖然在房地産二級開發市場尚屬於新兵，但其緊密結合中國華融不良資産管理主業，以“存量+增量”不良資産盤活思路運營，目前已經在珠海、青島、湘潭、貴陽、涿州等多個城市佈局。據悉，中國華融對其要求是成為“中國華融重要房地産戰略平臺和利潤中心”。

　　而在房地産市場利潤率逐漸下滑，“黃金”變“白銀”的大勢下，華融置業在利潤的大賬上則有其獨特的減成本方式。

　　據華融置業上述相關人士透露，目前華融·琴海灣項目所在地塊是中國華融利用不良資産置換而獲取的。

　　對此，在近日召開的中國改革（橫琴）論壇上，中國華融資産管理股份有限公司董事長賴小民向記者表示，“我們搞房地産跟別的企業不一樣，我們把不良資産變為優質資産。”他表示，用收購重組方式獲得不良土地資産，而不是以在土地市場上舉牌斬獲土地，這樣能充分提升這些資産的溢價能力，在市場逆週期下實現順週期發展。

　　攝影/王麗新