經歷兩年多轉型之後，SOHO中國走向轉型的快車道。SOHO中國董事長潘石屹表示，2014年公司有多個項目交付使用，明年租金收入將有大幅提高。SOHO中國將於2015年2月推出房地産與網際網路融合計劃。

　　京華時報記者邢飛

　　租金收入會大幅提高

　　2012年，SOHO中國便宣佈在三年內逐步告別散售的商業模式，改為持有出租物業。對於這家銷售見長的地産公司，轉為挑戰更大的持有模式，潘石屹坦言，當時對SOHO中國是一個重大挑戰，市場並不看好。

　　位於北京CBD核心區域的光華路SOHO二期項目近期建成並交付使用，多個自持物業陸續建成。僅2014年，北京望京 SOHO、光華路SOHO、上海復興路項目、上海淩空SOHO便相繼建成交付。“這四個項目交付使用後，明年公司的租金收入會大幅度提高。”潘石屹表示。

　　9月29日，SOHO中國發佈公告稱，集團與攜程上海和攜程關聯公司于9月26日就出售淩空SOHO若干物業及配套設施訂立框架協議，總對價約為人民幣30.5億元(約合38.5億港元)。該等物業包括總可售建築面積10.02萬平方米的物業及若干配套設施。

　　對此，潘石屹解釋稱，在投資設計上，北京和上海是1：1的，但後來發現上海投資超過了500億元，所以賣掉了一部分物業。而對於淩空SOHO銷售了部分物業的做法，潘石屹稱，其實本不想銷售，但攜程網能夠為項目帶來更多人流和活動，進而可以促進項目租賃。潘石屹強調，明年基本上已經沒有銷售，“租金收入會大幅提高，將徹底超過銷售(收入)”。

　　控制凈負債率水準

　　在經營模式轉型後，SOHO中國的拿地策略相應發生轉變。“目前的拿地策略是儘量少拿地，主要還是將現金轉換成項目，控制凈負債率水準。”潘石屹表示，SOHO中國目前的凈負債率水準為15%左右，未來賬上現金規模將超過200億元，凈負債率控制目標將維持在50%左右。

　　對於兩年多來SOHO中國轉型運營心得，潘石屹表示，精細化管理是公司花費最多精力做的事。“過去購買SOHO中國寫字樓的人平均支付5000萬元，現在每個租賃SOHO中國寫字樓的客戶每月支付10萬元-20萬元，這中間的差距很大。”潘石屹表示，所以公司轉型兩年半以來，儘管市場壓力很大，但回過頭來看，轉型是對的。

　　SOHO中國經營模式從散售轉為持有的同時，産品概念也在加速升級。據悉，在今年SOHO中國建成的多個項目中，節能、空氣及水凈化成為亮點。潘石屹表示，“我們現在建築的能耗為55.7度/平方米/月，而中國辦公樓建議的能耗標準是85度/平方米/月。SOHO項目每天的室內空氣品質都能達到中國國家標準，即75微克/立方米，90%以上的天數甚至在35微克以下。”

　　用網際網路改造項目

　　網際網路思維方面的變革也將成為SOHO中國未來變革的方向。潘石屹透露，預計在明年2月1日，SOHO中國將正式推出與網際網路合作的平臺，屆時會有二三十個項目參與其中。

　　潘石屹透露，第二步轉型並不需要投入太多資金，而是用網際網路計劃對項目進行改造，使空間符合網際網路時代的辦公需求。目前已經從網際網路公司挖了一些技術人才，但暫時沒有考慮與網際網路公司合作。據了解，這次轉型涉及到SOHO中國的所有環節，從管理開發到出租，也會擴展到新的城市，所有的業務都會涵蓋。具體細節明年2月1日將對外公佈。

　　對於目前經濟與政策，潘石屹表示：經濟能否恢復，影響因素很多，不光取決於降息，其實從辦公樓出租行業就可以看出來。早些年，“我們的項目中的建外SOHO、現代城的主要客戶是煤老闆，現在哪有煤老闆？緊接著是鋼鐵企業，當時唐山鋼鐵企業老闆買我們三里屯SOHO，隨便就花3億元、5億元。但現在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過90%的客戶都是網際網路企業”。