昨天，北京新推出了豐臺、大興和平谷在內的三宗地，其中，豐臺花鄉地塊以40多萬平米的體量和超過70億元的起價引起業內的廣泛關注。業內人士預計，該宗地最後的成交價或將突破80億元，從而刷新北京歷史總價的最高紀錄。同時，該宗地配建的自住型商品房售價也刷新了北京同類型産品的售價紀錄。

　　起拍價最高地塊面市

　　憑藉著超過70億元的起始價，豐台區花鄉白盆窯村1516-0665等地塊（豐台區城鄉一體化白盆窯村舊村改造一期二期）二類居住及基礎教育用地（配建“限價商品住房”）一舉成為招拍挂以來北京推出的起價最高的土地。

　　北京市土地整理儲備中心的公告顯示，該宗地位於豐台區花鄉白盆窯村，東至規劃張新路西紅線，南至規劃六圈路北紅線，西至規劃郭公莊路東紅線，北至規劃五圈南路南紅線。建築規模約為41.87萬平方米，掛牌出讓起始價為70.7億元，競買保證金為21.5億元。

　　“如此大的體量此前較為少見，近3年只有6宗規劃建面超過40萬平方米的地塊出讓。”亞豪機構市場總監郭毅稱。

　　京西南地塊稀缺引發關注

　　事實上，除了體量大、起價高以外，該宗地的位置也是引起業內關注的原因之一。

　　據郭毅介紹，這宗地位於北京西南四環與五環之間、中關村科技園區豐臺園的核心位置，周邊環繞航太海鷹産業園、總部基地等産業園區，是豐台區産業和企業的聚焦區。豐台西南四環、五環周邊在中關村豐臺園的産業驅動下，中高端住宅成交狀況較為平穩，特別是此前該板塊內以老舊社區為主，符合新興高知階層居住需求的住宅産品較為匱乏，且四環沿線近年來鮮少新項目入市。另一方面，也吸引了眾多房企關注京西南板塊，導致周邊地價也屢創新高，西局、夏家衚同等多宗地塊的樓面價格折合在50000元/平方米上下。

　　亞豪機構的統計數據顯示，2010年，中海地産曾在此高價摘得兩宗相鄰地塊，成為當年地王，兩宗地塊的規劃總建面也高達39.5萬平方米，平均樓面價格將近17000元/平方米。該地塊案名為中海九號公館在售聯排産品的單套總價在1500-1900萬元，每平米4萬元左右。

　　利潤空間小可能影響競地

　　伴隨著起價最高地塊的誕生，北京最貴的自住型商品房也隨之産生。

　　根據公告，這宗“巨無霸”地塊將配建16.33萬平方米的限價商品住房及12.26萬平方米的自住型商品住房。其中，“限價商品住房”銷售限價為1.7萬元/平方米，配建的“自住型商品住房”銷售限價為2.9萬元/平方米。這意味著該宗地配建的自住型商品房售價為北京目前最高的。

　　對此，郭毅表示，雖然2.9萬元/平方米的定價與周邊中海九號公館單價近4萬元的價格之間存在38%的價差，但自住房的價格超過剛需客群接受能力時，必然導致項目的成交週期拉長，壓縮了企業的盈利空間，也成為房企能否積極競地的一個不確定因素。

　　值得一提的是，該宗地設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格和配建16.33萬平方米限價商品住房及12.26萬平方米自住型商品住房的面積基礎上通過現場競報“限價商品住房”的方式確定競得人。

　　□觀點

　　中原地産首席分析師張大偉

　　明年土地市場將迎開門紅

　　預計本地塊最後的成交總價將突破80億，這一總價必然將成為北京歷史總價最高的地塊。另外，本地塊可定價部分只有13.27萬平米(包括一部分基礎教育用地)，這部分地塊需要承擔接近22億的土地成本綜合計算後，商品房可售部分的樓面價起價在2萬元/平米以上。目前房企再次開始進入土地市場，特別是熱點區域的住宅地塊，未來前景看好。部分企業可能進入土地市場期待抄底，2015年1月份的北京土地市場將迎來一個開門紅。

　　亞豪機構市場總監郭毅

　　能否高溢價成交存疑

　　該地塊能否贏得眾多開發商爭搶，並實現高溢價成交，面臨諸多難題。首先，該地塊總價過高，當前起始價格已高達70.7億元，在目前狀況下，有實力斥鉅資拿地的開發企業屈指可數。其次，該地塊住宅部分以限價房和自住房為主，且政府限定售價均在同類産品中位於偏高水準，將影響到項目的週轉率。第三，扣除保障房和自住房後，剩餘體量過小，僅13.27萬平方米，可供銷售、快速變現的産品相對有限。綜合來看，雖政策趨向寬鬆，再度掀起房企拿地熱情，但起始價格高達70.7億元的白盆窯村地塊過高的拿地門檻，再加上開發週期長、成本高的問題，預計雖然會有開發商參與競地，但競爭不會過於激烈，最終成交價格將不會觸及50%的溢價率上限。

　　京華時報記者桂瑰