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陳淮:供大於求不等於房價一定會跌

  • 發佈時間:2014-12-01 07:07:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  隨著調控政策的放鬆,眼見著走入寒冬的樓市,又被加了一把“冬天裏的火”。各項數據顯示,臨近年關,地價、房價等多項指標全面飄紅,甚至有“變本加厲”之勢。購房者不禁要問,樓市調整的“窗口期”就這樣結束了嗎?

  近年來,樓市調控政策始終處在進退維谷的境地,政府之手與市場之手總是難以“琴瑟和鳴”,購房者也是左右為難。未來房價到底是漲是跌,啥時出手最合適,儼然成了中國社會的長期辯題之一。

  在日前召開的2014年搜狐財經變革力峰會上,原建設部政策研究室中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮被要求預測一下“房價是否會跌”。當然,陳淮一如既往的沒有像任志強等大佬那樣直接給出答案,而是循循善誘的講述其方法論,讓人們自己去做判斷。

  供大於求不等於房價會跌

  那麼,陳淮的觀點和邏輯是什麼呢?作為搜狐財經年會的常客,陳淮在今年論壇上的主要觀點就是“房價本身不簡單的取決於供求關係,別以為供大於求就意味著中國房價會(暴)跌”。

  陳淮指出,“過去10年,中國2/3到4/5的省會城市,房子始終是供大與求的。過去10年,我們出臺國十條、國八條、國十五條等多少條政策,給人的感覺好像是房子不夠賣,其實不夠賣的只是局部少數地區,幾乎基本上都是供大於求的。但供大於求並沒有妨礙10年來的房價變動趨勢”。

  對此,陳淮認為,房價不僅僅取決於供求。“你買北京的房子,買的是北京的基礎設施、就業條件、工資水準、你子女的教育資源,你的養老社保等。當這些資源的稀缺程度沒有顯著縮小的時候,這個城市就會吸引更多的人向它積聚”。

  此外,陳淮還認為:“房價還受窗戶以外的東西的影響。房價並不僅僅取決於、甚至主要不取決於蓋這所房子的開發商花了多少錢,而是取決於有沒有人在你家窗戶外面不斷的花錢投入。最容易理解的一個例子就是:地鐵修到你們小區門口,這個小區的房價立馬坐地上漲。沒人花錢,地鐵能修到你們小區門口嗎?”

  “房子周邊綠地的增加,醫療、教育、商業資源配套不斷完善,公共設施不斷增加等等,這些都是影響房價的因素。所以簡單説房價會漲會跌,不能一言以蔽之,也不是有沒有供大於求就能回答的”,陳淮表示。

  房價上漲是10年大趨勢

  基於上述分析,其實對房價走勢的判斷已經水到渠成。“對於房價總體長期趨勢,我贊成任志強所説,隨著人口進一步向城市聚集,隨著中國城市在國際城市中的站位不斷靠前,競爭力不斷提高,老百姓居住環境不斷改善,基礎設施不斷改造,長期看10年—20年房價一定是漲,但是短期內也一定是有波動的。”陳淮表示。

  對於政策之手,陳淮指出:“政策也好,市場的預期觀望也好,都不可能消滅或者增加任何一個需求。這和股市不一樣,熊市的時候成交量低迷,沒交易就是沒交易,和下一次牛市的成交量高漲之間沒有必然因果關係。房地産需求有一個特點,可以有3年—5年的前置後錯。吃飯的需求沒法前置後錯,沒人可以把今天的需求推遲到明天,或者把明天的需求提前到今天。但房地産需求不一樣,這跟和娶媳婦類似,未來8年—10年,北京、上海、廣州、深圳以及其他城市有多少小夥子要娶多少個姑娘是個常數。因此,所有的政策和市場情緒能影響的,只是這個總量在不同年份間的分佈結構”。

  陳淮還透露, 2014年中國房地産市場全國總成交量、成交面積和價格波動這三個主要的數據,上下起伏不超過6個百分點。2014年是中國房地産業歷史上僅次於2013年的歷史第二高點,“馬上就要到年底了。我可以有把握的説,今年是我們房地産業發展以來,規模、速度上的歷史的第二高點”。

  陳淮還指出,“今年前10個月,房地産業開工總面積同比萎縮了9.8%,其中住宅萎縮了15.5%。按照建設週期來看,2015年底2016年初,可能將出現一個房地産市場供給的小年。今年沒娶媳婦、觀望的,把計劃推遲到明年、後年時,房地産市場可能要因此面對一個需求大年。供給的小年和需求的大年碰上時,會發生什麼情況,我想大家自己會有一個判斷”。

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