千年商都廣州在當前國內正在興起的一波聲勢浩大的商業地産開發浪潮中受到波及。據高力國際最新發佈的研究報告顯示，今年三季度，廣州大型購物中心市場新增約7萬平方米供應，約佔整體庫存的2.20%。大型購物中心首層平均租金錄得每平方米每月724.70元。特別是在珠江新城商圈，東塔的加入令更大的商業物業體量將橫空出世。作為還在培育的商圈內經營者，高德置地蘇萌認為，只有各個商業物業發揮自身的優勢實現多元化特色經營，才能充分展現商圈的商業魅力，而這也是消除商業地産過剩帶來的負面影響的一招好棋。

　　商業地産供應量大增

　　對於廣州商業地産供應增加的預警從今年的二季度似乎就有了苗頭。7月15日，仲量聯行發佈了今年第二季度廣州房地産市場報告，二季度廣州零售市場整體租金漲幅放緩，商場品牌升級調整使整體空置率也微幅下降，下半年增城番禺等新興商圈零售物業供應大幅增加，空置率將上升。

　　來自相關機構的數據顯示，今年年底內廣州零售物業的新增供應量預計達40余萬平方米，大部分項目位於新興商圈番禺、增城等，且針對大眾市場。今年下半年番禺多個項目開業，是新增優質零售物業最多的一年。預計到今年末整體空置率將上升至7%-9%，而由於多數租戶在升級調整中多引入更多體驗性元素，如餐飲、影院、兒童及個人護理，將會限制租金增幅。

　　大天河商圈逐步形成

　　商業物業的供應增加最終落實到不同的商圈，而天河商圈和珠江新城商圈似乎最吸引眼球。

　　在由廣州市社科院發佈的2014廣州商貿藍皮書指出，目前，廣州已形成10個主要零售商圈，其中都會級商圈3個，分別為天河路商圈、北京路商圈、上下九商圈；區域級商圈7個，分別為環市東商圈、東山商圈、珠江新城商圈、白雲新城商圈、番禺萬博—漢溪商圈、江南西商圈、廣州大道北商圈。

　　其中天河路商圈有國際一線和著名品牌200多個，年社會消費品零售總額超過350億元，商品銷售額超過2000億元，每天客流量超過150萬人，節假日高峰時期客流量超過400萬人，已發展成中國最先進的帶狀式MALL群，是廣州、華南乃至中國的第一商圈。

　　而日前，天河路商圈指數研究表示，隨著太古匯高端商業項目的開業，廣州國際奢侈品品牌的數量得到質的提升，天河路商圈也成為眾多國內外知名零售商和商品運營商首選的目標市場。

　　緊鄰天河商圈的珠江新城商圈已經有最大地下購物中心花城匯、高德置地、西塔、太陽新天地以及準備進入的東塔K11等商業物業不斷加入。高德置地蘇萌之前提出珠江新城商圈應與天河路商圈強強整合，形成“大天河商圈”，才能使廣州的商業競爭力更強大。對於這一觀點，不少業內人士深表贊同。

　　高德置地廣場找準定位

　　如果珠江新城商圈要與天河商圈強強聯合，置身於其中的商業物業自然得具備相應的實力。

　　據高德置地廣場（廣州）最新公佈的資料中顯示，該綜合物業項目總建築面積為92萬平方米，它以22萬平方米的國際時尚購物中心分為春夏秋冬四個商場、33萬平方米的超甲級寫字樓、5萬平方米卓美亞高德酒店和2.7萬平方米卓美亞禮庭公寓為一體。

　　面對如此巨大的投資，不少人擔憂高德置地能否在珠江新城商圈找準自身的定位脫穎而出。

　　對此，蘇萌表示：“在珠江新城，西塔有西塔自己的商業定位，K11有自己K11的特色，高德置地廣場必須有更包容開放的個性定位，加上花城匯，四位一體，整合起來才能形成珠江新城的綜合實力。市場是多元的，而不是一家可以獨大。”