□地産評論員 孟子諒 蔡琦雯

　　隨著城市向週邊發展，青浦、嘉定、松江等新興商圈的商業地産市場不但逐漸成為開發商眼中的新“藍海”，也吸引著為數眾多的資深購房者。對此，有業內人士表示，投資商業地産雖然前景不錯，但追求快速收益並不實際。

　　資深買家搶佔“藍籌”板塊

　　上週日，筆者來到位於泗涇地鐵站附近的綠地雲天坊售樓處。雖然項目尚未開盤，但現場已經被購房者圍了個“水泄不通”。在售樓處的白板上，清楚地記錄著目前項目已認籌143套商鋪，而據銷售人員透露，項目一期將只推出125套商鋪房源。

　　事實上，從地鐵站出來，便已經能感受到這一區域內商業項目的熱度。在泗涇地鐵站的出口處，聚集了不下50人的仲介“大軍”，他們推介的項目並非住宅産品，而正是50米開外的綠地雲天坊。

　　無獨有偶，在迪士尼輻射的川沙板塊，10月開盤當天便銷售2億元的綠地雲悅坊周邊，每逢週末也會聚集相當數量的仲介人員。

　　“從項目本身的素質和之前的市場表現來看，這個項目（綠地雲悅坊）再開盤肯定還會賣得很好。而且由於不限購，很多購房者一齣手就是幾套，我們的佣金也更有保障。”有仲介表示。

　　近期，筆者走訪了幾家位於嘉定、青浦等新興商圈的商業項目，發現各家都有吸引眼球的宣傳點。如新明KIDMALL主打“兒童消費”；嘉定寶龍城市廣場的賣點則是小戶型；而綠地則在雲悅坊和雲天坊兩個項目上推出了15年的運營服務。

　　而令人印象深刻的是，這些商業項目雖然優勢各有不同，但普遍吸引了不少有著多年商業地産投資經驗的“資深”投資者。

　　其中，鄧先生投資商業地産已經超過了15年，他手中持有的物業普遍位於大寧、五角場等較為成熟的城市副中心。這次將目光投向泗涇，鄧先生坦言是因為看到了這一區域商業項目未來的廣闊前景。

　　與鄧先生持相同觀點的資深投資者不在少數，有不少投資者表示，以他們多年的商業地産投資經驗來看，近幾年市區內商圈的租金上漲空間已經不大，因此他們更傾向於選擇具有潛力的“藍籌”板塊。

　　投資者關注後期經營

　　知名房地産專家蔡為民表示，目前的投資市場上，適用於普通市民投資的資金出口本就有限，再加上今年大虹橋、迪士尼等概念的輻射區均有高品質的商業項目推出，購房者投資類似區域商業項目的願望也更加強烈。

　　而對於這類商業産品的前景，有投資者直言，最令人關注的莫過於項目的招租和管理。

　　蔡女士投資商業地産已經10年，4年前，她購買了某商業廣場的一套商鋪。彼時，由於項目周邊地鐵站剛剛建成，每天接踵而至的客流讓蔡女士對該商鋪的前景充滿信心。然而僅去年一年，她的商鋪就遭遇了三次客戶退租的情況，“慘澹”的收益令蔡女士“焦頭爛額”。

　　究其原因，綠地雲天坊行銷總監潘勇表示，該商業廣場在售出之後並無統一的經營管理，由於普通投資者缺乏招租能力，因此導致鋪位常年空置。而即便沿街的商鋪生意不錯，卻因“價格戰”導致了租金滯漲，業主也就失去了收益的空間。

　　這一情況並非商鋪獨有，九亭板塊內的某商住公寓也同樣存在因缺乏管理，項目被群租客、皮包公司“搞垮”的現象。

　　“與之相比，五角場、大寧等商圈近年來的飛速發展，便離不開整體規劃和經營的功勞。”蔡為民表示。

　　此外，蔡為民還認為，投資商業地産的“門檻”更多體現在專業眼光上，區域的商業氛圍、商務環境、開發商實力等同樣應仔細考察。

　　“迅速回收成本並不實際”

　　雖然新興商圈的優勢商業項目吸引了資深投資者的廣泛關注，但有業內人士提醒購房者，投資商業地産還應“穩”字當頭。

　　劉先生是一位有著近20年商業地産投資經驗的“老法師”。談及商業地産的投資回報，他表示，“我手中的物業，基本都要10年左右才能‘回本’。但平均8%左右的年租金收益率，‘跑贏通脹’還是沒什麼問題的。”

　　對此，中國房地産數據研究院執行院長陳晟表示，“無論商鋪還是寫字樓，入手之後都會有一個‘養’的階段。聚人氣、養氛圍，而這一階段的租金收益是比較低的。度過了最初的3-5年之後，投資回報率才會有所上升。”

　　上海中原地産研究諮詢部經理盧文曦也表示，投資商業地産的週期會比較長。但從另一方面來看，相比于其他投資渠道，商業地産的優勢在於風險較小，而且不會隨著時間的推移增加成本。此外，物業未來可能的增值還能在一定程度上增加投資者的收益。因此，商業地産仍是一項比較穩妥的選擇。

　　投資“風向標”

　　有“機”可尋

　　面對琳瑯滿目的商業項目，投資者應該如何選擇適合自己的物業？又應該如何在投資成本與收益之間找到平衡點？在競爭激烈的“商戰”中，投資者依然有機會把握那些真正有價值的優勢産品。

　　商鋪

　　穩健回報是關鍵

　　投資關鍵詞：人氣、成長性

　　近年來全市一手商鋪的成交基本都處於供過於求的狀態，而今年，這種情況似乎更為明顯。據上海中原地産統計，今年以來（截至11月18日，下同），全市一手商鋪新增供應量為207.1萬平方米，同比去年上升了32.2%，而成交量則僅有98.4萬平方米。

　　供應過剩，已經成為當前商鋪市場面臨的最大的問題。在此背景下，商鋪還值得投資嗎？業內資深的商鋪投資者——易居克而瑞研究總監薛建雄認為，雖然目前供應過剩導致投資商鋪的選擇性風險增加，但其回報率也相對較高。他舉例稱，以往沿街商鋪投資回報率一般能達到10%以上，如今雖然僅達到7%-8%，但這也比一般較為保守的理財産品4%左右的回報率高出許多。

　　同時，盧文曦認為商鋪投資要注重長期持有，短期內就想“回本”幾乎不可能。此外，有業內人士認為，隨著人口外遷，城市週邊的商鋪成長空間更大，但是對“人氣”要求很高。例如今年成交量較高的周康板塊的綠地繽紛廣場和川沙板塊的綠地雲悅坊項目，周邊住宅項目居住率都較高，且受到“迪士尼”輻射，升值空間較有保障。

　　■典型項目：

　　綠地雲天坊：經營先行保障客戶利益

　　位於泗涇地鐵站旁的綠地雲天坊，將於近期推出商鋪産品。據悉，該項目提出了“先經營，後銷售”的開發理念，通過15年的統一運營保障投資者利益。項目行銷總監潘勇表示，項目將主要以餐飲、美容、早教等中高端體驗式商業為主，以求與區域內的其他競品有所區別。同時，將減少服飾等零售商業的進入，以應對電商的衝擊。

　　嘉定寶龍城市廣場:區域罕有的體驗式商業

　　項目位於嘉定新城，在近日開放行銷中心後便引起了業內關注，主要是因為其是嘉定新城區域內罕有的體驗式商業中心，打造了集合國際化SHOPPING MALL、平層豪宅和高檔寫字樓為一體的花園式城市綜合體。

　　酒店式公寓

　　兼顧自住與投資

　　投資關鍵詞：高靈活性

　　與商鋪和寫字樓相比，今年酒店式公寓的成交下滑程度並不大。數據顯示，今年以來上海酒店式公寓的成交量為62萬平方米，同比下滑16.3%，明顯小于商鋪和寫字樓物業近三成的下滑比例。

　　對此，有業內人士認為，酒店式公寓在今年成交不錯，主要是因為其兼顧了低“門檻”和高靈活性。

　　“從項目目前的意向客戶情況來看，普遍還是以自住需求為主，”綠地雲悅坊副總經理林仲儀錶示，“剛需購房者把這類産品當做住宅的過渡，同時也兼顧了日後轉租的可能。”

　　上海中原地産研究諮詢部經理盧文曦表示，從今年的市場表現來看，成交不錯的酒店式公寓多位於迪士尼、大虹橋等新建商務或者商業區。而隨著區域的逐步成熟，對於酒店式公寓的租賃需求也會進一步提升，因此，對於資金有限的投資者而言，這些區域的酒店式公寓前景可期。

　　■典型項目：

　　綠地雲悅坊:雙重引擎助推價值“騰飛”

　　對於LOFT産品而言，有“人氣”才能保證租金。綠地雲悅坊位於川沙地鐵口，集聚了迪士尼、地鐵口的雙重價值引擎。川沙作為大浦東區域中重要的人居板塊，近幾年發展明顯，不僅常住人口接近40萬，同時每年更有源源不斷的新增人口導入。綠地雲悅坊作為區域內稀缺的大型商業綜合體，未來將擁有充分的人氣保障。

　　綠地·峰尚匯:引入高配置的“微豪宅”

　　近期，綠地·峰尚匯推出的LOFT項目備受關注，開盤當天幾近售罄。業內人士認為，該項目的熱銷與其本身的高品質不無關係。綠地峰尚匯位於閔行浦江鎮板塊，社區採用了安全私密的人車分流、星級酒店式精裝雙大堂、智慧化安保等多見於高端住宅産品上的配置。

　　寫字樓

　　新興商務區成亮點

　　投資關鍵詞： 需求外擴

　　數據顯示，今年以來上海一手散售寫字樓成交量為94.4萬平方米。雖然成交量下滑較為明顯，但市場也不乏亮點。

　　從成交分佈來看，外郊環寫字樓成交量佔全市總量的31%，中原地産研究諮詢部經理龔敏表示，隨著一些新興商務區的逐步形成，交易熱點在週邊區域的格局已經形成，今年奉賢南橋、青浦新城等區域的寫字樓市場表現都非常搶眼。

　　除成交量的明顯“外擴”外，在租金方面，市中心寫字樓價格也已經出現了滯漲的信號。

　　萊坊商業物業代理部主管張延軍表示，今年以來，上海中心城區的寫字樓正迎來租戶的更新換代。銀行、金融機構等公司今年越來越傾向於撤出市中心，去大虹橋、自貿區等新興的商務區尋找辦公地點。而作為其“代替者”的網際網路、美容機構等公司往往支付能力相對有限。

　　雖然新興商圈的寫字樓産品有望進入上升通道，但也有業內人士認為，對於資金充足的投資者而言，中心城區的寫字樓物業依然值得關注。

　　上海中原地産研究諮詢部經理盧文曦表示，今年內環內寫字樓平均售價約為4.6萬元/平方米，其租金為平均9元/天/平方米。以此計算，其平均年回報率可以達到6%左右。雖然部分週邊區域的寫字樓租金上漲空間較大，但僅就目前而言，其回報率普遍在4%左右。另外，市中心的商務氛圍可以説是“所見即所得”，雖然成本較高，但風險也相對較小。

　　專家眼中的

　　投資“法門”

　　選擇寫字樓跟著“品牌”走

　　陳晟 中國房地産數據研究院執行院長

　　從目前寫字樓的成交量來看，市中心核心地段和遠郊區“主題”地段成交較好。市中心核心地段由於售價較高，所以建議預算不高的投資者可以選擇門檻低些的遠郊區産品。而所謂“主題”地段，即那些有價值升值空間的地段。

　　另外，對於産品的選擇，還是應當選擇“硬品質”産品。因為寫字樓的品質在一定程度上代表著公司的對外形象，因此選擇品牌房企開發的項目更有保障，品牌房企在區域選擇方面有更獨到的眼光，並且有更強的招商能力。同時，品牌房企有多年的開發經驗，在戶型設計上更有考究，多是“方正”戶型，更利於“分割”。

　　統一經營的商鋪更有保障

　　薛建雄 易居克而瑞研究總監

　　商鋪需要“養”。一般商鋪至少要養1-2年，即由開發商或是特定的運營機構先統一運營一段時間，這樣一來，商鋪更成熟，回報率更有保障。因此，應選擇有統一經營的、有投資回報率保障的商鋪。

　　而從整體店舖經營業態的趨勢上看，未來零售類店舖面臨招租難的問題會更嚴重一些，因為這類店舖售賣的商品更容易受到網店的衝擊。而所有服務性和體驗性的店舖受到的影響則不大，比如餐廳、酒吧、健身、美容美發等，這些領域不管電子商務發展得如何龐大，依然無法被電商所代替。

　　首選小戶型酒店式公寓

　　沙立松 錦和投資集團品牌總監

　　與用於自住的酒店式公寓需求不同，投資酒店式公寓，高品質是先決條件。因為隨著上海城市的發展，在未來，駐滬外企、外國機構以及國內外地企業駐滬高級管理人員和商務人員將有望成為酒店式公寓的主要入住群體。他們經常出入于高檔居住社區和酒店，對産品設計以及配置均有較高要求。

　　在區域的選擇上，目前自貿區、迪士尼、大虹橋等區域周邊的項目風險更小，因為這些區域未來都將導入較多人群。另外，如今的酒店式公寓面積逐漸趨向小戶型産品，面積過大、總價較高的産品很難保證投資回報率和換手率，而小戶型産品則較為靈活，因此投資價值較高。

　　市場速遞

　　上海甲級寫字樓租金回報率將達6%

　　空置率5.9%接近全球最低

　　近日，萊坊發佈的《2015年全球城市報告》顯示，截至2014年年底，上海的寫字樓空置率將低至5.9%，僅次於香港和東京，成為全球寫字樓空置率最低的三個城市之一。此外，上海甲級寫字樓的租金回報率也將達到6%，排名全球第6。

　　萊坊董事及上海研究及諮詢部主管楊悅晨分析，“2015年至2016年間將有約350萬平方米的甲級寫字樓面積入市，巨大供應量預計將使上海甲級寫字樓租金走低。然而儘管整體寫字樓租金增幅放緩，但是甲級寫字樓的表現仍舊強勁，特別是在浦東陸家嘴地區。由於陸家嘴地區內空置率極低，目前很多公司不得不考慮選擇浦東其他區域擴租其辦公空間，相信2015年上海中心約120000平方米寫字樓面積的入市將緩解浦東區域超甲級寫字樓供應緊絀的局面。”

　　知名商業地産服務公司聯合微軟

　　房地産物管服務全面升級

　　隨著房地産行業的發展，不僅房企與網際網路企業的跨界合作增多，作為全球商業地産服務公司的高力國際近日也宣佈，與微軟公司合作針對中國企業量身定制的物業管理系統CTS全面升級並投入使用。

　　高力國際是使用微軟Dynamics MSCRM解決方案的首個房地産領域客戶。CTS管理系統的全面升級，代表著高力國際在房地産物業管理服務的全面革新，此項升級也代表著高力國際的專業科技再度領先。

　　高力國際升級以後的物業管理系統能與客戶實時溝通，還可以利用微信平臺來操作，這些都是物管市場上首創的。高力國際通過CTS為客戶開闢了更多更快捷的資訊獲取途徑，使業主滿意度提升了20%。

　　自今年11月，高力國際推出CTS系統升級後，已經完成上海地區12個項目樓盤的系統升級，其中包括新茂、城匯、東海、尚浦、盛邦、壹豐等。