天河拍出8宗地溢價合理，未能如地王效應對周邊樓市産生影響

　　11月10日，廣州一口氣推出天河的9宗地塊，東圃立交地塊和7宗華美牛奶廠宅地順利成交，成交總價在157億元，樓面地價為1.2萬~1.6萬元/m2，牛奶廠地塊更是被龍湖、華潤、金地、平安四大有實力的房企拿下，區域發展前景樂觀，不過記者採訪得知，拍地利好消息未能如地王效應對周邊樓市産生影響。業內人士認為，此次拍地地價處於合理水準，不像以往地王出現時産生的刺激作用那麼大，而且目前整個二手樓市只是處於剛剛回暖階段，地塊周邊二手行情也不會立即有反應。不過，從長期來看，外地實力房企的進駐會改善周邊二手樓市長期以來的中低端形象，刺激二手樓升值。記者劉麗琴

　　樓市剛回暖 拍地影響有限

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，從此次土地拍賣結果看，樓面地價在1.2萬~1.6萬元/m2左右，地塊周邊可參照對比的中海康城目前二手價在2萬元/m2左右，結合地塊的條件看，這屬於一個比較合理的地價水準，因此就不會像以往拍出遠高於周邊價格的地王時産生的刺激作用那麼強。其次，從整個市場行情看，目前雖然有不少改善型買家出手，但二手樓市只是處於剛剛回暖的階段，市場還未完全激活，因此也還沒有傳導到對房價的影響上，所以市場會比較淡靜對待此次土地拍賣結果。

　　中原地産美好居分行資深營業經理張運珍表示，近期東圃樓市確有回暖，尤其是央行“9·30”新政後，看樓客明顯增多，10月中海康城經他們分行成交的二手單位就有5套，從東圃二手樓市看，區域房源較充足，拍地結果目前對買家心態影響還不大，對業主的影響要大一點，讓更多人對區域前景看好，預計兩年後樓價可達3萬元/m2，因為區域內地鐵已經開通，金融城正在建設，兩年後預計東圃立交地塊項目已可上市，而金融城的地標型建築也可以建成，整個區域會正在成熟起來，東圃板塊也會迎來更好的發展。

　　中原地産盈彩美居分行資深營業經理何志偉則表示，目前區域內成交雖然有所回升，但整體上還相當低迷，只是比兩三個月前略好一些，二手價與去年同比還低5%~10%左右，區域內素質好一點的小區二手樓均價在2萬~2.2萬元/m2左右，但鄰近的新黃埔區眾多一手樓盤推出1萬多元/m2的價格，吸引力更大，因此整個區域想快速回暖還是比較困難的，而拍地的結果影響還不明顯，最主要是讓業主的心態比前幾個月強一些，讓他們對樓市未來更有信心。

　　區域形象終將改觀 提升買家預期

　　華美牛奶廠拍地順利收官，雖然從目前看來對市場影響有限，但長期來看仍會對區域産生深遠影響。廣州中原地産研究部分析，最明顯的影響就是會提升大眾對奧體新城未來樓價的預期，按照牛奶廠現在11600~16800元/m2的樓面地價，以2年的平均開發週期和樓價8%的平均年增長率估算，項目兩年後首期産品至少要賣到25000元/m2可保本，至少要30000元/m2才可實現正常盈利。

　　龍湖地産也表示這批地塊計劃以中高端“剛需”高層住宅為主，並有少量低密度改善型産品，其未來定價可見不菲。地塊距離最近的一手樓盤天健上城、富力天禧花園及佳潤·上品菁園，目前售價在20000~28000元/m2之間，牛奶廠地塊的出讓勢必給這些樓盤大漲士氣。同時，還會改善周邊二手樓市長期以來的中低端形象，刺激二手樓升值。牛奶廠附近的二手住宅主要有半山溪谷、富力花園、盈彩美居、金碧世紀花園、景安花園及中海康城。這些住宅大部分為電梯樓，樓齡較長，二手均價介於15000~22000元/m2。

　　眾所週知，龍湖、華潤在開發高端樓盤、豪宅産品方面經驗十分豐富，他們在城市改造方面的能力也不容小覷，這類房企不但能對自己的地塊進行高端開發，同時有實力也有能力對地塊周邊的公共交通、市政配套、居住環境進行改造，拉動地塊周邊的城市區域價值質的提升。相信奧體新城東部板塊這塊還未開發的處女寶地，有這些大鱷助力，未來的開發進程和發展速度會加快，而毗鄰的東圃板塊也會受益。

　　周邊二手超2萬元/m2

　　紅雲地塊起價不高買得過

　　本報訊 （記者陳白帆）白雲區華快附近的紅雲塗料化工廠地塊計劃在今天下午出讓，總面積為198938平方米，可建設用地為147736平方米。該地塊掛牌起始價為645071萬元，按此計算，其樓面地價為1.4萬元/m2起。目前該地塊附近二手洋房價格普遍在2.1萬~2.3萬元/m2，從其起始價看，由於該地塊內部環境優美，又鄰近華快入口，開發商絕對買得過。

　　地塊附近二手成交不活躍

　　“目前，紅雲塗料化工廠附近的二手住宅以一品湖山、山水庭苑、南湖半島花園、青花南湖等高層洋房為主，而且多是大面積單位，因此成交量較少。”中原地産南湖分行高級營業經理鐘榮城表示，在“9·30”房貸政策調整後，今年10月該地塊周邊的二手成交比8、9月活躍，由於業主大多市場敏感度不高，並無調高放盤價，反而有5%~6%的降價空間。如業主願意降價，約60%~70%左右的買家都會入市。

　　中原地産合一城分行高級營業經理曹升介紹：紅雲塗料化工廠地塊周邊有多個廠房，附近南湖半島花園的市場均價為2.1萬~2.4萬元/m2左右，青花南湖則約為1.5萬~1.8萬元/m2。

　　據滿堂紅交易數據，紅雲化工塗料廠周邊大型樓盤的二手成交量一直以來均較低，尤其是別墅盤金湖花園，今年下半年以來暫未錄得成交。10月份首套認定標準鬆動後，該區域樓盤的看樓量略有增加，環比9月上升10%左右，但成交量環比基本持平，成交均價位於合理區間浮動。

　　“紅雲”熱度難超牛奶廠

　　對於紅雲塗料化工廠地塊的拍賣前景，中原地産曹升透露，附近的二手樓均價為2.1萬~2.2萬元/m2左右，而該地塊樓面地價起始價為1.4萬元/m2起，預計將來一手樓開售價需要2.5萬~2.6萬元/m2或以上。現時廣州大道北板塊多個在售一手樓均價約2.3萬~2.5萬元/m2，但銷售情況淡靜。

　　滿堂紅市場部研究員劉鏡棠表示，由於該區域的大型樓盤大部分具有較為優異的景觀及生態環境，對追求品質生活的換房客有較強的吸引力，目前紅雲塗料廠附近二手買家主要以二次置業客戶為主。鋻於現時山水庭苑、一品山湖、雅居樂南湖半島花園等二手均價約2.1萬~2.3萬元/m2之間，1.4萬元/m2的樓面地價有一定的吸引力，流拍的可能性較低，但拍賣熱度未必會超過之前拍出的天河區牛奶廠地塊。