圖為鄂爾多斯隨處可見的大量空置房小區。

　　“後限購時代”業已來臨，鄂爾多斯樓市泡沫以及溫州樓價連年陰跌，終於給以為“買磚頭最保值”的中國人上了一課，依賴本地人“擊鼓傳花”投資的樓市只是海市蜃樓，唯有像北上廣深這種能夠吸引大量高素質外來人口的大型城市，其房産才具有相對的保值性。圖為鄂爾多斯隨處可見的大量空置房小區。

　　本版述評：“有恒産方有恒心”，“買磚頭最保值”，大江南北都有自老祖宗傳下來的古訓，這兩句可能是最早的房地産廣告，世世代代給中國人洗腦——發達就要買房子。於是，從溫州到鄂爾多斯到太原，無論是做打火機起家的溫州老闆，還是挖煤挖到第一桶金的煤老闆們，在原始積累結束後，財富增值成為他們的首要考慮，而房産則是第一選擇。山西煤老闆在萬達公館一買就是一條梯，溫州炒房團一買就是一棟樓，“這組團我承包了”的豪氣場景，的的確確曾經發生在各地售樓部。

　　民間遊資奔向房地産

　　是沒有選擇的“選擇”

　　政府一紙限購令，給民間遊資套上枷鎖。土豪老闆們在本地買不了房屋，因為太原和溫州當地都先後出現限購政策，本地人住房保有量本身就超高，沒有名額了；而且一、二線城市以及省會城市的限購政策全部包括限外，外來遊資也找不到“落腳石”。與其説，限購剎住了民間遊資這匹狂奔的野馬，不如説民間借貸的高風險性以及能源行業的價格高變動性，才是民間遊資突然“剎車”的內在因素。

　　溫州樓價連跌36個月，遊資找到“名額”見縫插針買到樓都是虧的；鄂爾多斯煤老闆的威風不需要限購已經在煤價大幅下跌面前轟然倒下；與政界關係密切的山西煤老闆們，他們關心的不再是資産保值問題，而是資産屬不屬於自己的問題，“説不清道不明”的財富來源成為最大的麻煩。

　　資本自由流動，是市場經濟的一大特點，資本逐利而生，遊資要東奔西竄，政府也無可奈何。從內地現狀來看，遊資奔向房地産市場也是沒有選擇的選擇，因為投資渠道狹窄，其他投資可靠性和安全性都不如房産。對於遊資豐盈的城市如鄂爾多斯和溫州來説，解決樓價下跌引發的債務問題以及民間借貸問題已是一個超越樓市調控的宏大命題。“後限購時代”業已來臨，鄂爾多斯樓市泡沫以及溫州樓價連年陰跌，終於給以為“買磚頭最保值”的中國人上了一課，依賴本地人“擊鼓傳花”投資的樓市只是海市蜃樓，唯有像北上廣深這種能夠吸引大量高素質外來人口的大型城市的房産，才具有相對的保值性。

　　靠本地人“塘水滾塘魚”

　　樓市發展無可持續性

　　本報記者這次到過鄂爾多斯、溫州和太原三個城市考察民間遊資對樓市的影響，除了太原是省會城市外，鄂爾多斯和溫州只屬於三線城市，但由於特殊的原因，這兩個城市分別在內蒙古和浙江佔據近乎省會的地位，在全國也享譽盛名。據記者了解，鄂爾多斯向來産煤，由於煤炭而在北方知名度非常高，有“小香港”的美譽。溫州則因商人走遍天下積累鉅額財富，使得“溫商”在各地具有高知名度。

　　小城市囤積鉅額財富，這個本身就是“中國故事”的縮影，以不動産為財富載體，老祖宗本身是鼓勵“恒産”，並不鼓吹倒騰房産，但是在社會浮躁之風的影響下，“炒籌”炒房成為“暴發戶”的最大興趣。鄂爾多斯樓價隨煤價起飛，從2005年到2010年樓價大約漲了10倍，溫州樓價從開盤價兩萬多元/m2，經炒房團倒騰再轉手已是七八萬元/m2。從本地的商賈巨富到平民百姓，無不捲入到炒樓“一夜暴富”的洪流之中。

　　不過，從限購的樓市走向可以看到，沒有穩定增長的外來購房人群，一個城市的樓市絕對沒有可持續性。溫州樓市專家表示，其他城市可以吸引外來人口置業消化庫存，但溫州的樓市特別之處是一直都是本地人消化為主，鮮有外地買家進入。鄂爾多斯也是如此，鄂爾多斯在煤炭行業瘋狂的時候曾經涌入40多萬外地人，康巴什新區規劃50萬人居住，但是最終只有5萬人居住，而當初慕財富之名而來的40多萬外地人如今已經四散不見影蹤，樓價下跌、樓市泡沫破裂的苦果只能由本地人承擔。

　　從市面上來看，溫州和鄂爾多斯生活一切如常，但是這兩個城市多次發生富商跳樓或者債務人神秘失蹤的事件，樓價下跌對暴富一族的影響不可謂不大。

　　本專題文/圖：記者 李鳳荷

　　解決遊資遺留手尾

　　政府不能袖手旁觀

　　萬物自由生長，遊資野蠻四竄，最終在鄂爾多斯和溫州留下的印記並不佳。溫州因為房地産吸取過度資金，各行各業反而出現資金不足，除了房地産業其他領域很難發展起來；鄂爾多斯因煤價大跌而造成民間借貸市場崩盤、房地産項目爛尾。這些因遊資而引發的問題其實已經超越遊資“會頭”可以控制的範圍，如何給溫州實業“輸血”，如何解決鄂爾多斯爛尾樓問題，這些問題都在呼喚政府伸出“有形之手”。

　　來自浙江如今在呼和浩特開發房地産的黃大成也曾在上世紀90年代到海南開發房地産，他認為解決上世紀海南樓市泡沫與解決目前各地的遊資問題是完全兩個不同的問題。當時在海南開發房地産的不少是中央的機構，背後都有銀行和基金涉足，故此在國務院提出“四個輪子一起轉”，個人、社會、企業和政府各負其責，“國字號”負責較多。如今，在鄂爾多斯和溫州，銀行還不如本地人有錢，甚至出現銀行要與民間借貸機構拆借資金的情況，“國字號”在遊資中扮演的角色不重要，最重要的是私人企業與私人參與的投資。滿目瘡痍的鄂爾多斯，到處是爛尾地和爛尾樓，這些房屋背後都是數不清的三角債，需要政府耐心地抽絲剝繭才能搞得清，溫州民間融資的債務問題也錯綜複雜。

　　如果沒有政府出手以及富有公信力的第三方評估機構參與，相信鄂爾多斯的爛尾樓歷經多年都無法解決。而溫州遊資氾濫導致實業“失血”，這本身就是市場經濟調控失靈的一個表現，更加呼喚政府“該出手時就出手”。