一座城市的寫字樓市場，尤其是甲級寫字樓的發展狀況很大程度上反映著城市經濟的繁榮。目前，青島的寫字樓市場大致形成四大核心區域，分別是市南香港中路區域、嶗山金家嶺金融聚集區、市北CBD區域以及其他板塊。

　　業內人士認為，受目前宏觀經濟下行壓力影響，企業對寫字樓的需求下降，且青島寫字樓市場出現密集供應，供過於求導致租金上漲存在壓力，不過與京津滬相比，青島黃金地段高端物業的租金未來依然穩中有升。

　　帶看多、成交少寫字樓租售難

　　11月16日是週末，位於青島國際會展中心附近的一家連鎖地産仲介的工作人員小劉仍在忙著接聽客戶電話，準備稍後帶顧客看裕龍大廈的一處寫字樓。小劉負責二手寫字樓的租售業務，他感覺最近一個多月的帶看量不小，但無論是租賃還是購買寫字樓的實際成交量少得可憐。

　　對於目前寫字樓市場的冷清，太平洋房屋山東區域負責商業地産業務的郝銀廣同樣深有感觸，“最近寫字樓的租售市場不太樂觀，我所在的店差不多一個月成交兩單，而且成交額不算太大。”

　　一線地産仲介深切感受到寫字樓市場的冷意，而業主覺得信貸政策正在回暖，不願意降低租金或售價，準備租買寫字樓的企業或個人受限于資金壓力無奈推遲入手計劃。

　　“從年中就打算在五四廣場附近租一套1000平方米的寫字樓，該區域的租金每月每平方米不低於150元，這筆開支公司實在難以承受。”一家外貿公司的負責人于先生抱怨説，今年的經濟形勢不太好，公司的經濟壓力有點大，因此黃金地段的寫字樓租金對他來説太高。“看來想換一個大一點的寫字樓得到嶗山區了，雖然區位、配套比市南區差一點，但好在交通條件好。”

　　寫字樓市場格局初步形成

　　目前，青島的寫字樓市場大致形成四大核心寫字樓區域，分別是市南香港中路區域、嶗山金家嶺金融聚集區、市北CBD區域以及其他板塊。

　　市南區商業氛圍最為濃厚，以金融業為主，聚集大量房地産、外貿、物流等企業，寫字樓月租金每平方米不低於120元。這一區域的高端寫字樓如青島中銀大廈、遠雄國際廣場、凱悅中心、青島中心、魯商首府、深藍中心等。這些寫字樓的租金都不低，如遠雄國際廣場的月租金每平方米在180元左右，其他一些黃金地段的高端寫字樓(如海航萬邦中心)只租不售或者僅售一小部分(如凱悅中心)，未來勢必推高這一地段的寫字樓市場。

　　在全球財富管理中心和金家嶺金融新區等規劃利好的刺激下，嶗山區的高端商務寫字樓市場“嶄露頭角”漸成規模。如天泰金融廣場、檀香灣。近些年新增了很多高端寫字樓，如招商銀行財富大廈、半島新聞大廈、國展財富中心，還出現了主打綠色的恒溫恒濕寫字樓大榮中心，以及開啟生態辦公白金時代的全精裝寫字樓白金廣場。該區域寫字樓租金和售價相比市南低，售價維持在每平方米1萬—3萬之間，月租金每平方米90元左右，較低的租金和價格以及發展潛力吸引眾多企業入駐。

　　市北CBD地理位置優越，配套設施完善，寫字樓售價每平方米在1.5萬—2萬，租金也比市南和嶗山便宜。中海大廈、卓越大廈、國際航運中心是該區域新興的寫字樓。由於該區域道路較窄，一定程度上影響了其商務氛圍和租金的提升。

　　供應密集需求滯後寫字樓空置率處高位

　　日前，DTZ戴德梁行2014年第三季度新聞發佈會舉行，在商業物業方面，重點談到了甲級寫字樓的發展狀況。三季度，全市甲級寫字樓的存量上升到873395平方米，目前青島甲級寫字樓空置率為21.25%，仍在高位運作。密集的供應加上需求的增長滯後將提高全市空置率，空置率的高位運作也促使青島甲級寫字樓租金存在下行風險。

　　目前，青島甲級寫字樓市場去存量化任務仍然艱巨。從統計資料看，金融投資、政府機構及專業服務類行業仍是本季度新增需求的主力，表現較為活躍;製造業、保健類行業表現較為平穩;隨著國內經濟的逐步好轉，對租金較為敏感的物流、外貿行業雖然也在積極尋租，但優質物業成交較少。

　　根據青島銳理的統計數據顯示，三季度全市共成交寫字樓1870套，成交面積194504.01平方米。青島銳理數據總經理馬光明認為，宏觀經濟形勢下行壓力大加之信貸緊張，導致寫字樓需求下滑，所以目前的寫字樓市場表現十分平淡。

　　雖然全市寫字樓密集入市，空置率在高位運作，租金有下行風險，但部分區域的潛力仍被看好。“年內包括啤酒城改造項目在內的多個位於嶗山CBD的甲級寫字樓項目相繼入夥，該區域未來潛力不錯。”戴德梁行青島公司總經理張春雨看好金家嶺金融聚集區，他對比香港中路金融街的發展歷程，預計金家嶺金融聚集區將在2020年呈現雛形，屆時將新增寫字樓物業體量140萬平方米，新增就業人口近90000，産生約300萬平方米的總居住需求，屆時這裡會像北京金融街和上海陸家嘴金融區的建立一樣，，對青島的城市經濟發展起到推動作用。