清科凱盛3億元地産私募基金項目爆出危機，再次凸顯出商業地産的困境。業內人士表示，在電商的衝擊下，專業市場和商業地産行情陷入低迷，不但租金可能下滑，出售變現也愈發睏難。由於信託風控日趨嚴格，這些高風險地産項目目前大量積壓在資管私募渠道，已有地産私募意識到風險，加強了風控。

　　文/記者周宇寧、潘彧

　　有消息稱，本應於今年9月30日到期兌付的“清科凱盛-廣州國際採購中心項目私募投資基金”第一期（下簡稱“廣州國際採購中心基金”），至今尚未能向投資者全額兌付本息。記者從業內了解到，估計該項目年租金收入“頂多2000萬元”，且涉及多重抵押，後續足額兌付非常困難。

　　清科凱盛這一項目第一期于去年9月30日成立，預期年化收益率高達11%~13%。在該項目推介之初，基金管理方曾畫了一個誘人的“餅”：“該項目租金收入、銷售收入和物業管理費收入等，年平均經營收入超過7億元。預計基金到期時經營收入可達11億元，基金還本付息具備充分保障”。

　　但據業內人士指出，在電商的衝擊下，今年專業市場和商業地産行情陷入低迷，租金回報率低，估計該項目年租金收入“頂多2000萬元”。更為糟糕的是，這一項目的第二還款來源本來是“計劃在2014年中獲得不少於人民幣10億元的銀行經營性物業抵押貸款”，但有知情人士指出，銀行早已對其“斷糧”。“今年形勢不好，別説銀行，所有金融機構對商業地産都很謹慎，都很困難。”

　　有消息稱，截至目前，3億元基金僅向投資者兌付了部分本息。記者嘗試向其求證，但直至截稿時，均未獲得清科凱盛的回復。

　　風險一

　　傳涉多重抵押 風控形同虛設

　　“據説正在逐步兌付，但兌付資金來源很成問題。因為現在銀行已經不再向其提供貸款。而採購中心賣不出，靠租金收入也不太可能覆蓋這筆基金本息。”上述知情人士對記者表示。

　　根據推介説明，融資主體廣州銀怡企業集團本應承擔回購義務，清科凱盛此前也稱，目前銀怡集團“已兌付10%的本金，以及17%的收益”。公開資料顯示，廣州銀怡註冊資本1.2億元，公司資産價值逾100億元。但有消息稱，早在發行這一基金前該公司已負債纍纍，涉及資金近20億元。

　　有信託業內人士指出，這筆基金回收本息的麻煩之處在於，其多重風控措施均形同虛設。發行之時宣稱“抵押物估價12.57億元”、“抵押率39.7%”，但出事後基金管理方又表示“大部分物業已經抵押給了銀行和債權人，可賣資産不多”。

　　上述信託人士指出：“其中可能存在抵押順位問題。一般來説，大多數信託公司都只接受第一順位抵押。若該基金只是第二順位抵押人，一旦出事其對抵押物的處置就沒有什麼控制力。”

　　而據上述業內人士透露，目前工行已全面接管廣州國際中心這一項目，“工行是主要債權人，對該項目有近10億元授信。意味著這個項目基本上沒有更多值錢資産可抵押。”

　　風險二

　　商業地産低迷 抵押物處置陷困境

　　除項目本身風控、盡職調查存在重大瑕疵外，商業地産估價存在泡沫、有價無市，也使抵押物處置本身困難重重。“即使抵押物是足值的，現在要著手清算處置沒那麼容易，今年商業地産物業基本上都很難出售。”上述信託業人士指出。

　　有資深民間借貸行業人士對記者表示，目前已知廣州有兩家小貸公司牽涉其中，一家2億元，一家1億元，都是以股東名義向其提供借款。但這兩筆貸款都已到期，融資方還不起本金，一直都在展期還利息。“這個項目分別將三、四層抵押給兩家小貸公司，但目前基本上無法變現。”

　　廣東南方金融創新研究院特約觀察員羅浩傑指出，琶洲商圈以會展為主。而隨著近幾年外貿走下坡路，琶洲商圈的缺點暴露無遺。而傳統貿易在電商的衝擊下，商業地産更是節節敗退，至今都沒有找到更好的出路。所以上述項目違約看似偶然，也是必然。

　　私募投資基金：

　　清科凱盛-廣州國際採購中心項目私募投資基金”第一期

　　融資額：3億元

　　預期年化收益率：

　　11%~13%

　　遭遇風險：

　　1.專業市場和商業地産行情低迷，租金回報率低；

　　2.本計劃在2014年中獲得不少於人民幣10億元的銀行經營性物業抵押貸款，但銀行放貸謹慎，獲得貸款非常困難；

　　3.融資主體本應承擔回購義務，但該企業本身債務不少；

　　4.抵押物涉多重抵押；

　　5.商業地産有價無市，抵押物處置本身困難重重。

　　行業動向

　　高風險地産項目向資管私募轉移

　　作為以往信託資金配置的“主力”，房地産信託佔比繼續下降。中國信託業協會的最新數據顯示，三季度房地産信託的規模為1.27萬億元，佔比為10.38%，環比下降0.34個百分點。在房地産增速明顯下滑背景下，近一年來信託公司已主動收縮房地産類項目的規模，並對發行信託融資的主體設置了較高門檻。

　　分析人士指出，信託的謹慎和挑剔，使得大量資質差、風險高的房地産項目向券商、基金、私募轉移。而這類公司相比信託公司，資本金實力一般都較弱，若涉及項目規模過大，未必有能力兜底。以上述問題項目的發行方清科凱盛為例，其註冊資本僅1000萬元，但據稱“目前公司管理的基金規模逾50億元，其中房地産基金30億元”。

　　地産私募基金門檻提高謀轉向

　　商業地産風險凸顯，且短期內難見回暖趨勢，記者從私募基金業內了解到，私募基金對於商鋪的風險也已有所預見，對商鋪抵押項目選擇的要求也越來越高。

　　“我們在發基金的時候，主要不是看是不是商鋪這個業態，而是考察它的流動性。”德信資本董事長陳義楓表示，有些商鋪流動性很高，比如住宅下面的商鋪，比較好變現，作為抵押物，基金的風險就比較小，而大型購物中心、會展這類商鋪業態，則不可能通過散售回籠資金。“比如説廣州這個項目，屬於會展項目，即使抵押物沒有重復抵押，本身也比較難變現。”

　　陳義楓表示，目前房地産行業現金流比較緊張，在發行開髮型私募基金的時候，對於融資方的選擇門檻正在提高。為了規避風險，獲取更高收益，其公司已經將重心從純開髮型基金轉向折價率較高、流動性較好、收益率較高的並購型基金。

　　新聞連結

　　百億信託穩定

　　基金浮出水面

　　本報訊 （記者周宇寧）市場流傳已久的信託穩定基金終於露出眉目。近日，經緯紡機發佈公告稱，中融信託本公司之子公司中融國際信託有限公司（以下簡稱“中融信託”）擬以現金15億元出資設立中國信託業保障基金有限責任公司（以下簡稱“新公司”），該公司為中國信託業協會擬聯合業內各家信託公司根據自願原則共同出資發起設立的公司，公司註冊資本擬為100億元，公司成立後中融信託持股比例將為15%。

　　所謂信託穩定基金，指按照規定籌集形成，用於防範信託行業系統風險和處置單體信託機構風險的資金。而基金使用應當遵循化險救急、有償使用原則，主要用於信託公司的機構重組和短期流動性救助。

　　此前，市場流傳的徵求意見稿顯示，信託穩定基金將由“信託公司按凈資産餘額的1%認購，資金信託按新發行金額的1%認購，財産信託按其收益的一定比例認購”。

　　意見徵求稿指出，資金信託認購的基金中，屬購買市場標準化産品的投資性資金信託的，其基金由信託公司認購；屬融資性資金信託的，其基金由融資者認購。業內人士認為，此舉意在加強引導信託公司減少融資類業務。