央廣網財經11月18日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，“雙十一”大搶購，搶衣服搶鞋早已不在話下，搶房子聽上去似乎更顯得“高大上”。而瘋狂的“雙11”雖然已經落下帷幕，但房地産行業試水電商的腳步卻才開始。在推出“11元可籌1.1折房”首輪眾籌項目後，京東金融和遠洋地産最近又轟轟烈烈地推出了新的房産眾籌項目“11元籌首付，最高幫你省47.7萬元”活動，覆蓋北京、上海、杭州等全國9大城市。

　　如果眾籌成功，京東和遠洋地産將替消費者補足9棟房眾籌款項之外的首付款，再加上同期開始的“5000元籌12大城市的折扣房資格”活動，遠洋地産聲稱總計將“讓利超過一億元”。

　　對房企而言，以眾籌為代表的網際網路行銷已經不是新概念。在今年9月份，龍頭房企萬科，在蘇州就拿出一套房源在搜房網上做眾籌。廣州萬科相關人士透露，萬科在“雙11”期間，也已經和平安集團探討眾籌的問題，不過還沒有完全落實。而在本月初，中海地産與遠洋地産這兩大龍頭房企已經分別以“買房寶”與“眾籌”的模式試水電商，並取得不菲的效果。

　　或許未來房地産試水電商會成為新的行銷潮流，但眼下電商在售房中更多地是扮演廣告介質的作用，要發揮真正意義上的購房功能，還需經歷漫長的道路。房企借助網際網路搞行銷，但更應該沉下心來，想想買房人到底需要什麼，網際網路行銷並非房企的“救命稻草”，房屋熱銷、資金回籠、實現良性迴圈才是硬道理。

　　包括遠洋、龍湖、萬科等知名開發商在內的房地産企業紛紛聯手網際網路平臺推出“房産眾籌”項目，儘管房地産眾籌還處於起步階段，卻風頭正勁。資深房地産專家韓世同研究了房企眾籌項目的玩兒法後，他認為這種所謂的“眾籌”，其實還是廣告促銷。不過，就造勢的效果而言，房地産企業確實達到了目的。

　　韓世同：這種眾籌還是可以被理解為是一種促銷的手段和活動，它會引起購房者的廣泛關注。如果要是能夠按他們預期的達到有這麼多人數積極參與的話，對於促進銷售是有一定幫助的，但是可能不一定有他們預期的那麼理想。因為可能有人抽中了折扣，或者是抽中了首付，他不一定能挑選到合適戶型或並不是一個有效買家，這一部分人可能不一定能夠達成購房。但是整個來講對於造勢和宣傳，會達到商家一定的目標。

　　我們來具體看看京東和遠洋地産的這場跨界合作。活動內容被分為兩檔，一檔是11元籌9大城市房首付款，另一檔是5000元籌12大城市的折扣房資格。

　　按照規則，在“11元籌首付”中，京東用戶支援11元，將獲得籌一套房三成首付款的抽取資格，當募集金額達到項目成功金額後，將從所有支援用戶中抽出一名用戶，獲得大家為他籌集的首付款。同時，其他支援用戶也將獲得京東商城全品類滿200元減20元的回報。遠洋地産在北京、上海等地拿出9套房源參與這場活動。看上去活動力度相當不小，遠洋和京東方面一個説做這個項目讓利超過一億元，一個索性説會虧損。兩大企業跨界合作，到底會不會賠本賺吆喝？韓世同分析，顯然不會。

　　韓世同：如果拿出的是一個行銷推廣，類似于廣告宣傳這一費用來進行活動，就不存在賠不賠本的問題，反正都要打廣告，反正它都要做宣傳。它拿一部分資金設計成這樣眾籌的活動，實際上可能要比傳統的普通的廣告宣傳或者是推動達到的目的和效果會更佳一些。在是變著法利用一些新的概念，比如眾籌和O2O等等這些手法。

　　“全國人民人人給我一塊錢，我就成億萬富翁了”。這個很多人兒時的夢想會在買房上成真嗎？如果房企玩兒的不是真的“眾籌”，打不了翻身仗，又意欲何為？經濟之聲特約評論員、上海易居房地産研究院副院長楊紅旭對此解讀。

　　經濟之聲：您覺得房地産企業玩眾籌，到底想要幹什麼？達到什麼目的？

　　楊紅旭：主要還是進行促銷，行銷，新的推廣平臺和渠道。因為房地産開發商做的事主要有四件事，第一是購地，第二是蓋房，第三是賣房，第四就是部分開發企業還做物業管理和社區增值服務，那麼説是網上、電商包括眾籌主要的目的就是為了促進銷售，它是一種廣告手段，一種銷售的新手段，僅此而已。

　　經濟之聲：您覺得目前來看的話，從互聯這個渠道，能給房地産企業的銷售帶來多大的增長？

　　楊紅旭：這是一個新的推廣平臺和行銷的通路，因為行銷都是注意力經濟，就是人們的注意力在哪？他就要去那個地方去進行推廣。近幾年隨著網際網路的迅猛發展很多人的注意力都集中在網上了，人們平時很少看電視了，甚至很少看報紙了。注意力都在網上，網上就成為房地産推廣一個重要的平臺。所以，這其實是一個媒體發展的潮流，房地産只不過跟其他的行業一樣。隨著這樣潮流把自己的推廣行銷工作一個平臺和渠道然後進一步聚焦到這上面去了，我認為肯定是對行業的銷售是有幫助的。所以，這幾年，開發商在平面媒體上的廣告量消失的很快，然後大部分的一些精力和廣告費就投向了網際網路，這是一個行業趨勢、社會潮流。

　　經濟之聲：我們如果從汽車來看的話，汽車過去也是需要平面的，那麼在網際網路的應用更多也是廣告，但是目前我們看到近期的變化，很多網際網路的企業已經在銷售上取得了長足的進步，未來房地産企業有沒有可能也會重復汽車這樣一條道路？

　　楊紅旭：我感覺商品分兩類，一類是普通商品，一類是大件商品。一般的像衣服這類的話電商物流非常發達，很多人基本上都是從網上去購買、衣服、鞋子普通消費品了，因為基本上是可以複製的，産品是可以複製的，而且的話，是小宗産品。

　　但大宗産品的話，是人們去網上購物的時候，稍微謹慎一點。汽車屬於大件産品，而房地産比汽車還要大件，還要大宗品，然後房地産還是不動産。所以，汽車網上銷售的業績和趨勢可能是介於普通消費品。就像鞋子、衣服這類産品，跟不動産要想取得一般的賣衣服這樣的電商的成績的話是不可能的，甚至也不能取得賣汽車這樣一個大宗可動産品銷售。

　　所以，這是既跟潮流有關係，又跟不同行業不同商品的屬性有關係。房子這樣大宗的不動産在網上銷售業績肯定不如汽車，更不如普通消費品。

　　經濟之聲：所以汽車得感謝房地産，沒有房價比著汽車不會顯著那麼便宜。那説一下房價的趨勢，您從目前檢測的庫存來看，您預測房價會是一個什麼樣的趨勢？

　　楊紅旭：我們看到庫存還是增長的，尤其跟蹤全國35個城市的住房房庫存還在增長的，但是庫存增長勢頭在進一步放緩。另外指標就是去化週期，我們觀測的話，大概已經在7月份見頂了。目前這幾個月，去化週期是有所回落的。所以，目前庫存是非常大，壓力比較大，但是可能已經慢慢在度過最困難的時期。就是説去化週期比庫存更靈敏，説明的話，整個市場開始有點復蘇了，尤其大城市。

　　經濟之聲：去化週期加快的速度怎麼感覺？

　　楊紅旭：去化週期的話，最高的時候我們是18個月，35個城市。7月份的時候18個月，然後目前在持續的回落，已經佔到了16個月左右了。這個指標要一直回落到大概這個是12個月、13個月左右的時候，房價就會由跌轉漲。所以，我估計明年二季度可能會出現房價止跌反彈上行拐點。

　　經濟之聲：説一下關鍵因素，7月見頂出現去化週期這樣一個加速，它的核心原因是什麼？

　　楊紅旭：核心原因主要是政策，我們地區救市很賣力，中央政府包括央行、銀監會“930”、“央十條”，也是在扶持這個合理的住房信貸消費，所以這樣的話政策暖風頻吹，就成為使市場付出的核心的動力。