本報記者 楊玉紅

　　人物簡介

　　尹伯成，1936年生，江蘇宜興人，復旦大學經濟學院教授、博導，中華外國經濟學説研究會副會長，復旦大學房地産研究中心主任。

　　1956年考入復旦大學經濟學系，1978年春，“文革”後研究生制度恢復，攻讀研究生。研究生畢業後留復旦經濟係任教至今，歷任復旦大學經濟係副主任、主任。

　　他長期從事經濟學説史和西方經濟學基礎教學工作，著有《當代西方學術思潮（經濟）》《供給學派》《西方經濟學簡明教程》《現代西方經濟學習題指南》《西方經濟學説史——從市場經濟視角的考察》《中國社會保險制度改革》（合著）等十多部。

　　新聞背景

　　發行MBS的重大意義集中在盤活整個房地産市場的存量資金。銀行可以通過資産表外化騰挪出信貸空間，更好地支援實體經濟。重啟MBS已滿一個月了，從目前情況看，房貸資産證券化對市場的吸引力並不大，對銀行、投資者的吸引力都不足。國內實施、推廣房貸證券化，還需要不斷完善。

　　樓市成交低迷，銀行對房地産泡沫的顧慮加深、惜貸；部分購房者因為申請貸款不順，不得不推遲購房計劃，也導致樓市成交量下跌……今年以來，房地産與銀行信貸似乎陷入一個尷尬的局面。

　　9月底，央行發佈了進一步做好住房金融服務工作的通知，鼓勵銀行業金融機構發放住房抵押貸款支援證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。房貸證券化一時成為社會各界關注的熱點。對此，尹伯成表示，房貸證券化發展面臨一些困難，需要在制度、法規等方面進行完善。

　　什麼是房貸證券化？

　　房貸證券化是什麼？尹伯成做了一個形象的解釋，比如説，消費者向銀行申請了一筆100萬元的住房按揭貸款。銀行放貸後，每月只能收到一筆貸款利息。部分地區房貸實行基準利率，還有些地區推出房貸實行基準利率9折或85折。對於銀行來説，房貸打85折或者更低的利率，收益處於“虧本”的狀態。此外，房價一旦出現波動，少數購房者可能會“棄房斷供”，這也意味著銀行存在隱形的安全隱患——承擔違約壞賬風險。

　　實施房貸證券化後，銀行放貸後，就將住房按揭貸款及其附屬擔保權益，以約定利率轉讓給受託機構。受託機構可以以資産支援證券的形式發行受益證券，把這筆資産再打包成理財産品、保險産品或者信託産品，以一定的利率賣給投資者。如此操作，銀行可以把貸款本金提前收回，騰出了貸款額度，將自己承擔的隱形風險轉移到證券市場，並每年可以獲得固定的息差（房貸利率－證券利率－發行費率）。銀行的風險小了，推出的按揭貸款利率可能會有更大幅度的優惠。

　　“這就是住房抵押貸款支援證券的理想模型，起源於美國華爾街的這款房産金融創新産品，目的是增強房貸資産的流動性，以增加金融機構對個人住房貸款的投放能力。”尹伯成補充道，對銀行來説，房貸證券化業務首先可以減少銀行負債，增加現金流；其次，在理論上可以賺取貸款利率和MBS利率之間差價，或者收取手續費、仲介費；再者，還能夠降低銀行在個貸業務長期資産和短期負債的匹配難度。對購房者而言，銀行融資渠道的拓展和貸款規模的增大，能夠間接降低貸款者的申請難度，並可能獲得更多優惠，降低貸款成本。

　　9月30日，央行、銀監會聯合發佈的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。據悉，房貸證券化業務目前已經在交通銀行、招商銀行等多家商業銀行內部開展調研，但尚未有具體的推出時間表。

　　房貸證券化面對諸多困難

　　早在2005年，央行就曾進行過MBS的試點。由於發跡于美國的MBS在2007年釀成次貸危機，並最終導致2008年的金融危機的發生，我國的MBS試點工作陷入停滯。除了次貸危機的影響外，銀行缺乏開展業務的動力也是MBS試點停滯的重要原因。“不缺錢”是缺乏動力的首要原因。房貸證券化在國內曾經試點發行過3筆，但由於中國金融市場不夠發達、利率尚未完全市場化等原因，導致房貸證券化産品交投並不活躍。資料顯示，2005年國內個人住房按揭貸款餘額為1.6萬億元，而同期銀行儲蓄資金比較充足；另外，個人房貸屬於收益穩定且可觀的優質資産，銀行承擔的風險並不大。

　　“房貸證券化實施或將陷入‘聽見樓梯響，不見人下來’的尷尬局面。”尹伯成介紹道，目前，國內實施房貸證券化，面臨諸多困難。首先，中國房貸首付比例並不低。美國購房實行“零首付”，房子可以全部申請按揭貸款，因此，對購房者來説，買房的門檻比較低，這也導致房貸易出現壞賬。和美國不同的是，在中國，購房者的首套住房需要首付房款的30%，購房第二套住房需要支付30%至70%的首付款。對於購房者來説，在申請住房按揭貸款前，已經支付了一筆房款，因此，不會輕易“棄房斷供”。對銀行來説，這麼多年來，國內的房貸屬於比較優質的貸款，房貸的壞賬率發生低、存在的隱形風險也比較小。

　　其次，對商業銀行來説，房貸利率相對較低，資金成本相對較高。在房貸的利率又不能太高，利率本身就比較單薄的情況下，銀行無法也切不出利益給受託機構。因此，商業銀行對推廣房貸證券化並不積極。

　　最後，在房價一路上漲的情況下，房貸證券化會越來越好。然而，目前，國內的樓市價格處於盤旋上漲的趨勢，或可能出現房價調整型下降的風險，因此，推出房貸證券化，不能吸引投資者的興趣。如果消費者對房貸證券不感興趣、購買積極性不大，也會導致房貸證券化無法推廣。

　　提升吸引力需有基本框架

　　今年年初，國內的房地産市場進入週期性調整期。在目前的金融環境下，央行提出推廣MBS，備受各界關注。對此，尹伯成指出，國內推廣MBS仍需要不斷完善。

　　首先，推廣房貸證券化需要一套制度保障。哪些房貸可以進行證券化？房貸證券化的風險如何控制？房貸證券化如何運作？房貸證券化的推廣需要一套基本的框架、制度和法規。美國房貸證券化成為引發美國次貸危機的重要導火線。中國如何吸取美國的經驗和教訓，能夠結合中國國情的創新方式，仍需要不斷探索。

　　第二，有關部門要為推廣房貸證券化掃除路障，提升房貸證券的吸引力。目前，商業銀行對此不感興趣，本身風險較小的貸款為何要轉移？投資者為何要購買房貸證券？

　　第三，是完善市場信用評級市場，幫助投資者判斷資産證券化産品的風險，以助其科學地決策，避免一定的風險。

　　最後，推廣房貸證券化，有關部門要加強對銀行的監督和管理，還要加大對購房者的資格審查，降低房貸壞賬率，防範房地産金融泡沫風險。

　　個人觀點

　　我國樓市不會崩盤

　　房地産開發企業的出路在哪？尹伯成指出，房企出路是“以價換量”。只有賣不動的價格，沒有賣不動的商品。2009年年初到2013年年底，國內房價平均上漲了50%左右。調整房價，加上減少開發，才會使供求矛盾逐步解決。估計這個過程要有一定時間。在這個過程中，房價走勢儘管會有區域性分化，但總體難言會上升。從供給看，大量保障性住房陸續建成，城郊土地開始流轉，地方政府逐步擺脫土地財政依賴；從需求看，房價高企抑制了消費性需求，房價走勢抑制了投資性需求，對未來房産稅的預期、反腐敗、人口老齡化等，這些因素都可能使目前的救市措施效果有限，難改樓市調整大趨勢。

　　然而，尹伯成堅定地表示，我國樓市不會崩盤，因為房地産是城鎮化的物質載體，房地産業在國民經濟中有重要地位，居民對房地産還有很大需求，長期來我國銀行對房地産貸款風險實行了有效控制。

　　一線城市仍需“限購”

　　目前，國內二、三線城市紛紛取消限購，只有北上廣深等幾個一線城市仍堅持執行“限購”。對此，尹伯成表示，一線熱門城市暫時不能取消“限購”。一線城市一旦取消“限購”，房地産的投機力量就會立即反彈，房價可能會出現反彈。目前，國內一線城市的房價是房地産企業的“燈塔”，對周邊城市的房價走勢有一定引領和示範作用。

　　一線熱門城市暫時執行“限購”，不代表永遠不取消，尹伯成補充道，“限購”是一個暫時的短期內的行為。