從9月30日央行及住建部發佈房貸新政開始，低迷了近一年的樓市開始走向復蘇通道。在過去的一個月裏，隨著鬆綁政策落地，樓市上空的觀望陰霾逐漸散去，新房、二手房、土地市場均呈現回暖勢頭，資本市場上地産板塊也一改今年低迷，出現反彈態勢。回看這個月，在市場由“綠轉紅”的過程中，不同指數走出了不同的反彈路線，其中土地和二手房兩大指數無疑是表現最為搶眼的指數。

　　□綜述

　　量增價穩將是年底主要趨勢

　　9·30房貸新政已滿月，隨著銀行逐步落實新政要求，10月房貸環境明顯好轉，對扭轉市場預期將起到明顯的積極作用。從需求方面來看，限貸政策調整加強了對個人購買住房的金融支援力度，刺激各類需求尤其是改善需求積極入市，市場成交量有所回升。

　　中國指數研究院10月3日提供的數據顯示，在房貸新政及地方政府不同程度鬆綁政策的推動下，主要城市成交普遍回升，42城成交總量環比增長12.6%，創年內新高，但較去年同期仍有所下降。

　　分城市來看，一線城市成為樓市率先復蘇的區域，統計顯示，一線城市成交量全線上漲，廣州成交面積增幅最大，為58%，深圳次之，環比上漲47%，此外北京、上海也有超過20%的增幅。25個二線代表城市中17個城市環比回升，南京、杭州等地增幅顯著。13個三線代表城市中10個城市成交上漲，韶關增幅超七成，揚州超五成。

　　然而，在一線城市中，房地産主要指標復蘇程度不盡相同，土地市場和二手房市場在開發商樂觀預期和購房者告別觀望的刺激下復蘇得最為明顯，而新房市場受到項目推盤計劃及成交數據滯後的影響，在數字上復蘇得並不明顯，隨著回暖態勢進一步確立，未來兩月新房市場數據將更為樂觀。

　　值得注意的是，影響樓市回暖的政策環境正在進一步寬鬆，10月29日召開的國務院常務會議提出推進六大領域消費，其中“穩定住房消費”引人關注，這是時隔5年之後國務院常務會議紀要再次出現“穩定住房消費”的表述。專家表示，推進消費擴大和升級，將促使中國經濟由投資拉動型向消費拉動型轉變，而強調“穩定住房消費”則凸顯出政府希望穩定房地産市場、避免樓市出現硬著陸的意圖。

　　業內人士預計，資金支援仍將是影響四季度房地産市場走勢的關鍵要素，但由於房企庫存依舊承壓，多數企業經營壓力持續顯現，預計後市銷售數據隨著政策疊加效應的釋放將繼續改觀，因此樓市大幅度反彈現象不會出現，“量增價穩”將是年底樓市的主要趨勢。

　　□土地

　　數字 6宗宅地比上月增長73.1%

　　158.2億創6個月以來新高

　　政策利好對市場的影響最直接地反映到土地市場之中，據記者了解，10月份的北京交易大廳一改之前的冷清，眾多房企出現在10月份的土地競爭之中。供需兩旺之下，10月份的宅地收入創下了6個月以來的新高，達到了158.2億元。

　　據偉業我愛我家市場研究院統計，10月北京共成交6宗宅地，比9月增加了4宗，其中，配建限價、經適、公租等具有保障屬性房屋的土地為5宗，佔比83.3%。規劃建築面積105.22萬平米，比上月增長195%，比去年同期增長77%；成交總金額為158.2億，比上月增長73.1%，比去年同期增長215%。10月宅地成交總金額為6個月以來新高。

　　另據偉業我愛我家市場研究院統計，2014年的前10個月，北京市共成交各類土地132宗，規劃建築面積1557.23萬平米，比去年同期減少8%；土地成交總金額達1781.6億，比去年同期增長43.7%；平均樓面價達11441元/平米，比去年同期上漲了36%，為歷年來新高。在住宅成交方面，前10個月，北京市共成交宅地44宗，比去年同期減少了4宗；規劃建築面積799.45萬平米，比去年同期減少8.5%；成交總金額達1181.3億，比去年同期增長39.7%，平均樓面價為14777元/平米，比去年同期增長52.7%。

　　>>分析

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉

　　胡景暉表示，從10月份土地市場成交表現來看，隨著9月以來宏觀層面市場利好和北京市相關政策利好的出臺，部分開發企業對宅地市場的熱情有所恢復，位置較好的土地依舊受到熱捧，宅地市場較過去幾個月有所復蘇。在2014年北京市土地成交熱度不減、地價大幅增長、配建各類保障房比例提高的情況下，對於開發企業來説，意味著對後續項目規劃、産品定位及設計、項目運營等方面進一步提出了更高的要求，項目的整體開發運作風險和難度有所加大；同時，這一情況也促使很多實力欠缺的中小房企面臨“一地難求”的窘境。從現階段北京市土地成交情況來看，截至年末，土地出讓總金額突破2000億應已無懸念，2014年的樓市儘管長期遇冷，但土地市場卻熱度不減。

　　鏈家地産市場研究部張旭認為，房企拿地的積極性與市場預期緊密相關，9·30房貸新政出臺後，市場築底特徵明顯，轉暖跡象出現，這在一定程度上提高了房企拿地的積極性。市場預期的變化加上相對寬鬆的信貸政策，預計四季度對於北京優質地塊，房企拿地的積極性會有所提高。

　　□二手房

　　日均新增客源環比上升31.1%

　　敏感的二手房首先對央行新政做出了反應，來自中原地産、鏈家地産等機構的統計顯示，10月北京二手房網簽合計8923套，但實際簽約接近1.8萬套。業內稱，按照網簽延後的趨勢判斷，11月北京市二手住宅網簽量突破萬套的可能性較大。

　　中原地産市場研究部統計數據顯示：在最後一天913套的網簽衝刺下，雖然有長假影響，但10月網簽依然達到了8923套，接近9月的9109套。從10月20日後，更是連續突破450套，最近一週工作日基本在600套以上，上周也再次創造了年內新高成交量。北京網簽數據滯後於一線實際成交起碼15天以上，實際因為9·30政策帶來的集中簽約滯後，實際市場簽約接近1.8萬套。

　　鏈家地産的統計顯示，從新增房客源情況來看，10月日均新增客源環比上升31.1%，與此同時，日均新增房源量環比也出現15.8%的上升。日均新增客源量達到了2013年4月以來的最高水準。10月新增需求供應比為7.2:1，較9月上升1個百分點，達到年內最高水準。

　　在價格方面，根據鏈家地産市場研究部統計，10月北京市二手住宅成交均價為28724元/平方米，環比上漲7.2%，與去年同期價格基本持平。從各區域成交均價情況來看，10月份除石景山區和大興區成交均價出現0.4%和0.3%的微降以外，其他區域房價均出現不同程度的小幅上漲。從調價情況來看，10月在售房源掛牌價下調比例為73.3%，環比下降13.3個百分點，為近8個月以來首次降至80%以下。同時，成交房源議價空間本月也進一步下降至2.5%，為年內最低水準。

　　數字

　　實際簽約近1.8萬套 新增需求供應比為7.2:1

　　>>分析

　　鏈家地産市場研究部張旭

　　張旭認為，三季度各月新增客源量雖也出現回升趨勢，但整體增速較為平緩，環比增幅均保持在10%以下水準。進入10月以後新增客源量則大幅回升。

　　9·30新政的出臺對於恢復購房者信心，促進剛需入市産生了明顯的作用。

　　尤其是限貸政策的全面放開釋放了一批此前受到抑制的合理改善性需求，這成為帶動10月成交量和新增客源量大幅上升的最主要原因。

　　但隨著既有需求的消化以及需求較為急迫的購房者逐漸入市，新增客源量很難持續大幅增長。

　　□新房

　　網簽量環比上漲19.75%

　　據鏈家地産市場研究部統計，10月北京新建商品住宅的網簽量為9550套，比9月上漲19.75%。同時，亞豪機構統計數據顯示，10月北京純商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交4543套，環比增長8%，成交回暖的趨勢卻十分明顯。

　　在9·30新政的刺激作用下，10月前兩周商品住宅成交套數增加三成，雖然看似政策效力有限，但從10上旬和中旬的成交量對比來看，可以明顯看到市場的升溫跡象。據亞豪機構數據顯示，扣除保障房後，10月上旬（10.1-10.10）北京共成交商品住宅639套，而10月中旬（10.11-10.20）大增至3099套。政策紅利在七天長假後開始充分顯現，10月中旬310套的日均交易量已經與2013年市場旺盛時期的8月、9月飆齊。

　　從新房供應量看，根據亞豪機構統計數據顯示，11月北京商品住宅市場預計將有33個項目入市，其中包括首開·熙悅尚郡、北京城建·勝茂廣場、中國鐵建·青秀尚城等在內的17個純新盤，以及包括北京城建·世華泊郡、亦莊·金茂悅、住總萬科·金域國際等在內的16個老項目後期。這一開盤項目量也將創下下半年月度新高，從全年來看也僅次於5月的供應量，北京樓市在經歷了“寒秋”之後，將迎來新一輪“暖冬”。

　　數字

　　10月北京商品房網簽9550套

　　>>分析

　　亞豪機構副總經理高姍

　　高姍分析認為，10月住宅市場的成交呈現出前冷後熱的明顯分界。自9月底“認貸不認房”與普宅標準調整兩項“暖市”政策公佈之後，“暖市”效力開始發作，雖然看房選房的購房者有所增多，但簽約的滯後性導致市場銷量未現起色。隨著政策的逐漸落地，市場供應也開始增加，10月第三周出現10盤集中入市的盛況。預計受到供應集中爆發的影響，接下來的市場成交仍將處於反彈週期。雖受到月初供需低迷的掣肘，但成交回暖通道已就此強勢開啟。

　　□房價

　　數字

　　全國百城房價連續第6個月下跌 環比下跌的城市數量較上月減少6個

　　北京住宅均價環比上漲0.69%

　　根據中國房地産指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2014年10月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10629元/平方米，環比上月下跌0.4%，連續第6個月下跌，跌幅縮小0.52個百分點。

　　報告顯示，從漲跌城市個數看，上月73個城市環比下跌，27個城市環比上漲。與9月相比，10月價格環比上漲的城市數量較上月增加6個，其中漲幅在1%以上的有5個，較上月減少4個；10月價格環比下跌的城市數量較上月減少6個，其中跌幅在1%以上的有37個，較9月減少5個。同比來看，全國100個城市住宅均價與去年同月相比下跌0.52%，同比在經歷連續22個月上漲後首次下跌。

　　根據百城價格指數對北京、上海等十大城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，2014年10月十大城市住宅均價為18932元/平方米，環比下跌0.31%，為連續第6個月下跌，跌幅較上月收窄0.92個百分點。具體來看，十大城市中環比上漲的城市有4個，依次為北京、南京、深圳、成都，較上月增加3個。其中，北京由於新推高價樓盤較多，住宅均價環比上漲0.69%，漲幅居十大城市首位，南京、深圳、成都漲幅在0.2%-0.5%之間；其餘6個城市均不同程度下跌。

　　>>分析

　　中原地産首席分析師張大偉

　　張大偉分析認為，十一假期前一天發佈的央行住房金融新政引發市場強烈熱議，從部分城市以及部分項目的銷售情況來看，積極信號逐步顯現。從整體效果看，這一政策將會對市場有信心提振，止跌已經明確，但反彈的幅度實際結果依然要看後續信貸釋放情況，隨著整體市場的供應增加，而需求也將受到信貸政策的鬆綁釋放，四季度市場的成交量值得期待。房價預計四季度依然以平穩為主。繼續下調的可能性降低，但因為庫存等原因，短期上漲的空間也不大。

　　□地産指數

　　數字

　　上證地産指數上漲3.58% 深圳地産指數上漲2.92%

　　政策利好地産股回升

　　克而瑞資訊集團數據顯示，10月，限購政策的進一步放鬆促進了房企的銷售，同時增加了投資者對於近期房地産市場的信心，滬深兩市地産股本月均出現大幅增長，上證地産指數上漲3.58%，深圳地産指數上漲2.92%。

　　海外市場方面，歐美經濟平穩回升加上國內的政策扶持，香港內房股表現出利好的態勢，同時滬港通將推出的消息進一步提升了香港內房股的吸引力，因此，本月恒生地産分類指數大漲7.42%。

　　重點個股方面，各地限購放開政策進一步細化將有助於庫存的去化，降低行業風險，托底經濟增速。政策面的改善及“銀十”銷售的回升使投資者對市場信心有所回升。內地股方面，招商地産上漲7.81%。香港方面，受限貸政策鬆綁及滬港通將推兩方面利好因素，內房股全線上揚。

　　>>分析

　　鵬華中證資訊指數分級基金經理余斌

　　余斌表示，地産行業雖然業績不太理想，但進入7月份以來，地産板塊以跑贏大盤的漲幅成為拉升市場的重要力量。從以往經驗看，隨著剛需和改善性需求在市場調整過程中的逐步積累，以及金融條件的改善，未來一段時間的走勢對地産等週期股十分有利。

　　易居研究員嚴躍進

　　嚴躍進認為，10月份的市場行情説明，央行政策的托市效應在顯現，這會進一步改變市場預期。從房企角度看，在10月份銷售業績改善的情況下，對第四季度的樂觀情緒會略有增加。對購房者而言，也會主動參與到第四季度的樓市中。總體上看，第四季度樓市成交量回暖可期。

　　北京中原地産首席分析師張大偉

　　張大偉表示，今年“金九銀十”北京樓市整體稍顯遜色，雖然開發企業積極增加供應，但僅憑此並不足以托市，然而，央行房貸新政及自住型商品住房供應加碼無疑改變這一僵局，在北京購房總價門檻不斷提高的前提下，定向支援首置、改善需求購房。在年末兩個月，樓市或乘勝追擊，繼續借新政刺激之力，供應、成交不見往年同期逐步走低的趨勢。産品方面，改善類産品或繼續增多。