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高溢價地塊能否拉動區域房價?

  • 發佈時間:2014-10-30 15:31:52  來源:新民晚報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  住宅地塊樓板價往往

  是房價的風向標

  陳晟 中國房地産數據研究院執行院長

  土地對房價的推動是必然的,除非在經濟非常低迷的環境下,這種效應才會減弱。就目前來看,地價和房價正相關的作用還是較為明顯的。

  而從地塊性質來看,我認為住宅類地塊對房價的影響較商業類地塊大,大約能有70%左右的促進作用。住宅地塊拍出的樓板價往往是新一輪住宅房價的風向標,意味著未來房價走勢,因此高價位也代表了房價未來將攀升。

  一直以來,對於房企而言,拿地時對價位的評估一般定位在未來住宅售價的1/3至1/2之間,從樓板價即可大致判斷出房企對該區域未來的房價判斷,因此若出現較高的樓板價也代表著該區域未來房價將有所攀升。另外,對於周邊的二手房東而言,拍出高價位地塊,也會使得房東對周邊房價心理預期發生轉變,從而促使掛牌價的提升,並進一步帶動區域新房的售價。

  房價未透支區域

  地價拉動房價的作用較大

  顧建發 上海社科院房地産研究中心研究員

  短期來看,高價地塊對區域房價的拉動作用並不會像以往那麼明顯,但是長期而言,隨著市場轉暖,這種促進房價上漲的效應就會顯現。

  高地價對房價的拉動作用具體體現在幾方面,首先,對於市中心的地塊,如果區域內是豪宅聚集區,那麼出現高價地塊,對於周邊房價的拉動作用較大。反之,若區域並不是傳統豪宅區,則價格拉動作用不大,反而對臨近的周邊豪宅區域房價拉動作用較大。

  另外,對於非市中心區域而言,高溢價地塊對有政策利好的區域的房價拉動作用較大,但前提是該區域房價還未被透支。例如去年臨港拍出多幅高溢價地塊,然而從目前區域房價來看,地價拉動房價的效應並不明顯。而今年拍出的幾個高地價地塊包括惠南、松江新橋、張江等,或受到自貿區、大虹橋輻射,且當前房價並未被透支,房價被拉升的效應可期。

  大牌房企出手

  刺激更明顯

  陳嘯天 億翰中國董事長

  當前樓市所處的調整期與往年不同,房價回歸還不徹底,在這種情況下,我認為高價地塊對區域房價的拉動作用不會太大。

  但是,對於部分高價地塊的拍出還是會對區域內購房者和二手房賣家的心理層面造成一定預期轉好的刺激。例如大牌房企的入駐,對於個別郊區供應較少的區域而言,品牌效應尤為重要。縱觀整個房地産行業,通常大牌房企的動作起到了方向標的作用,並且隨之入駐後,帶來的不僅僅是一個住宅項目,往往還有商業配套的完善以及其他房企的跟風效應。例如當年華僑城入駐浦江鎮,如今配套逐漸完善也有了更多房企進駐,浦江鎮的房價也一路攀升。

  同時,以近期拍出的周浦地塊為例,房企除了看中該地塊“便宜”外,還有個重要原因便是區域內有萬達入駐,配套相對完善,人口導入能力強。

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