農民的住房能不能變成錢？房子能不能從銀行貸出款？許多農民曾經這樣發問。

　　對於這一問題，安徽省宣城市宣州區從上世紀90年代中期就開始作答，他們“悄悄地、大膽地”試點農村房屋産權登記，使農民的房屋可以作為抵押物從銀行貸款。

　　審慎推進貸款

　　曾彩富，安徽宣城市宣州區養賢鄉軍塘村周衝組農民。前不久，他以自家170平方米的房子作抵押，向養賢支行貸款15萬元。“我貸款是因為養羊缺錢。”曾彩富説。

　　現在，像曾彩富這樣的農民在宣州不是個例，他們在生産經營過程中，如果缺資金，就利用農房抵押貸款。2003年至去年11月，宣州區農房抵押貸款額達11.3億元。

　　上面的數字清楚説明，在宣州區，農房抵押貸款不是什麼新鮮事物，已是一項較為成熟的業務。其實，早在上世紀90年代，宣州區就嘗試農房抵押貸款了。

　　説起農房抵押貸款，林志旺是一個標誌人物。1995年3月20日，宣州區向陽鎮河北村村民林志旺領取了自家房屋的房産證，隨後以該房屋抵押向當地信用社貸款2萬元，用於自己興辦的雨具廠擴大再生産。此後10多年，林志旺和弟弟林志民以各自的房屋為抵押向當地信用社申請貸款10余次，累計貸款近70萬元。林志旺的第一份貸款憑證，現在被保存在宣城市房管局。

　　從林志旺開始，皖南農村商業銀行（原宣州區農村信用聯社）開始審慎地推進農房抵押貸款。“最初，選擇國、省、縣、鄉道路兩側可用於經營、容易變現、實際‘商住’兩用的房屋，或符合村莊規劃的中心村等確權發證的房屋開展抵押貸款業務。”皖南農村商業銀行副行長繆宗強回憶説。

　　2000年以後，宣州區農房抵押貸款逐步走向常態化、規範化。2011年，宣州區成為了安徽省農房發證與抵押流轉改革試點區。“現在，對有信貸需求用於農業生産經營的農戶，我們經過貸前調查，將他們的房産證和宅基地土地使用證作為抵押物，在房管部門辦理抵押登記，按照房屋市場評估價值不超過50%的比例發放貸款。”繆宗強説。

　　儘管農房抵押貸款已開展多年，但是依然存在較高的政策和市場風險，皖南農商行對農房抵押貸款一直表現得較為審慎。去年，這一業務的貸款額為7000多萬元，今年到現在則不到5000萬元。

　　有一個問題記者比較關心：農民用農房抵押貸款後，錢流向了哪？幾年前，宣城市房管局對宣州區部分鄉鎮進行了專題調查。調查發現，農房抵押貸款的用途和結構為:種植業佔10%、禽畜養殖業佔15%、水産特産佔10%、茶林特産佔10%、農産品加工業佔20%、農産品購銷佔20%、運輸業佔5%、服務業佔4%，其他工業及服務業佔6%。

　　這份調查結果與記者採訪了解的情況基本一致。宣州區農民以住宅抵押貸款並不主要用於糧食種植，而是流向了其他很多農業産業，農房抵押貸款支援了當地一大批特色産業的興起。

　　要貸款先辦證

　　在宣州區，農民要用住宅抵押貸款，必須有兩證：宅基地土地使用證和房産證。

　　為農民的房屋登記發證，宣州區起步很早，困難也不少。1989年，宣州區就開始了集體土地上房屋的登記發證工作，隨即遭遇了諸多問題，如規劃混亂複雜、用地前置要件合法性界定難，房屋勘丈、權利人認定、業務受理等基礎工作量大。

　　除了技術性問題，還有觀念問題。由於農村房屋自由流轉受到限制，農民看不到辦證的現實功效，對辦理房屋産權證並不熱心。在他們眼中，祖祖輩輩都居住的房屋，“沒有證也沒有人搶去”。他們認為，自己的宅基地和房産又不準自由買賣，産權證又有何用？

　　儘管條件不成熟，宣州區還是努力穩步推進農房登記發證。他們在各鄉鎮政府成立了房屋産權登記發證辦公室，接受農村房屋登記的申報受理工作，為了增強此項工作的權威性，把農房産權登記中的登記收件、勘丈繪圖、申報資料初審等環節，委託各鄉鎮政府代辦，由市房管局進行統一的業務指導與管理。

　　針對基礎工作量大的問題，宣州區各鄉鎮共安排專職人員200多人，區財政安排撥付專項工作經費，用於農村房屋的現場調查、勘丈繪圖以及申請受理、初審、公示等工作。

　　為了激勵農民進行農房産權登記的積極性，宣州區採取多種措施進行服務。考慮到部分鄉鎮路程較遠、交通不便等因素，為方便農村申報房屋登記，他們在交易大廳設立快捷通道，提供“一站式”服務。只要産權清楚，申報資料齊備，當天內辦結。

　　後來，當地金融部門的農房抵押貸款業務量逐步增大，農民切切實實看到了申請房屋登記的現實功效。宣州區農房登記發證得以迅速推開。截至去年11月底，宣州區首批試點的5個鄉鎮64個行政村共4.8萬戶農民申請了農房登記發證，其中完成審核登記、權證製作的近2.3萬戶。再加上此前的發證量，宣州區共核發農村房屋産權證3.79萬本。

　　無法還貸怎麼辦

　　在宣州區採訪農房抵押貸款的過程中，記者一直在思考個問題：一旦農民無法還貸，該怎麼辦？有沒有好的辦法來解決這個問題，銀行通過什麼途徑來規避出現不良貸款的風險？

　　由於《物權法》、《擔保法》、《土地管理法》對農村宅基地抵押轉讓有著種種限制，宣州區農房抵押存在一定法律障礙，這種障礙放大了銀行的風險。在現實中，司法部門無法就農房抵押貸款給予強有力的支援，造成銀行放貸後處於缺乏有傚法律保障的尷尬境地。這是皖南農村商業銀行發展農房抵押貸款要面對的最大問題。這個問題決定著銀行開展農房抵押貸款業務動力、積極性以及規模，更決定著這項惠農業務的未來。

　　帶著疑問，記者不止一次向皖南農商行的工作人員問及，“一旦出現還貸困難，該如何處理農民用於抵押的宅基地？”

　　“總體來説農民還是比較講誠信的。但是如果出現不良貸款，我們其實沒有太好的辦法處理。”養賢支行行長程玉甫坦言。今年，養賢支行就有一筆用農房做抵押的不良貸款。他們的做法是：銀行工作人員、鄉司法所幹部和村委會幹部共同到貸款農民家中做工作，反覆勸説，最後通過分期還貸的方式解決了問題。

　　養賢支行處理不良貸款的做法，也正是皖南農村商業銀行一貫的做法。不過，現在有了一些變化。宣州區建立了政府風險補償基金，對皖南農商行農房抵押發生的不良貸款予以補償。“但數額較小，作用不是很大。”繆宗強説。

　　為更有效規避風險，皖南農商行目前只能從自身做起。他們更多地將防範風險的努力放在貸前審查，把好“三關”：一是審核關。以還款意願強、無不良記錄為前提，按照農戶的經營項目、自籌資金情況是否合規等進行調查、建檔。二是審貸關。皖南農商行與房管部門商定，比照城市房屋抵押登記受理要件辦理，要求提供抵押房屋價值的確認和集體經濟組織同意的證明材料等，並由雙方共同負責把關後，將房屋權利人過戶到貸款機構。三是監督關。對房産抵押貸款戶逐筆建立臺賬，專人管理，嚴防“重貸輕收”。

　　我們相信，通過政府、銀行、農村經濟合作組織等共同努力、大膽實踐，一定能找到解決這些問題的好途徑，農房抵押貸款一定能從目前的星星之火變為燎原之勢。