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超四成市民赴香港購物 奢侈品牌佈局深圳緩慢

  • 發佈時間:2014-10-23 06:32:11  來源:南方日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  世界領先的商業地産服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)近日分析了中國17個主要城市零售物業的投資機會,併發布特別報告《中國物業投資指南之零售物業篇》。該報告認為,上海、北京和杭州為零售物業的最佳投資目的地,二線城市(如瀋陽和無錫),則建議投資者要多加謹慎。對於深圳,該報告表示,深圳作為一線城市卻沒有進入前四名,總體排名第6,究其原因,主要是由於深圳毗鄰香港,相當一部分的消費需求,特別是高端消費需求外流香港,同時,深圳零售物業供應量大,市場流動性也欠佳。

  據介紹,此次報告中,世邦魏理仕挑選了14個對零售物業市場表現産生影響的關鍵變數,針對全國17個主要城市進行了分析,而報告得出的排名重點關注整體市場。因此,在一個低排名城市中的個別優質零售物業投資機會仍然值得考慮,而在一個高排名城市中品質一般的零售物業則可能不太值得投資。

  上海北京杭州零售物業最值得投資

  報告顯示,上海零售物業市場呈現供需兩旺、租金穩步增長的態勢,零售市場空置率始終保持在10%以下,核心商圈租金逐年攀升,年複合增長率達7.9%。同時,上海市場零售物業的成交也非常活躍,2005—2013年間,上海大宗零售物業(僅包括成交額為1000萬美元以上的純零售物業大宗成交)投資交易額高達345億元,約為同期17個監測城市交易總量的31.6%,位列各大城市榜首。同時,上海次級商圈近年來發展迅猛,預期將步入一個加速期和擴散期。2010—2013年間,上海次級商圈規模增長67.1%,較核心商圈高46.6個百分點;同時次級商圈空置率由2010年初的15.0%降至2013年末的11.3%。

  北京零售物業的增值潛力也值得關注。北京高端消費突出,其社會消費品零售總額排名全國第一,其中相當一部分由高端消費拉動。北京的零售項目較為分散,包括西單、王府井及CBD在內的核心商圈僅擁有全市20%左右的零售物業,其餘80%的零售物業均位於城市次級商圈。由於五環內土地供應緊俏,加上新規限制五環核心區域內大型公共建築項目,長遠來看,北京的零售市場將呈現“多中心化”趨勢。同時,北京對國際零售商有著大的吸引力。世邦魏理仕統計發現,僅在2013年,北京就吸引了34個國際新品牌的入駐,與2012年相比翻了近三番。國際品牌進駐北京市場的步伐有加快的跡象。

  供應稀缺的杭州和上海、北京同屬三甲。世邦魏理仕報告認為,杭州優質零售物業緊缺,物業存量規模小且市場空置率低,同期,杭州優質零售物業空置率僅為1.7%,為17個城市中的最低水準。

  高端消費外流香港 深圳總排名僅居第六

  報告中,作為一線城市的深圳卻沒有進入前四名,總體排名第六。報告認為,儘管每人平均可支配收入位列全國之首,消費能力也名列前茅,但由於毗鄰香港,有相當一部分消費特別是高端消費已外流香港。另一面,深圳現有的每人平均商業面積約為上海及杭州的兩倍,在一線城市中位居第二。未來3年,深圳新增加的商業建築面積將超過200萬平方米,商場運營者的招商能力及市場零售租金將備受考驗。

  “赴港購物是深圳人消費的重要特徵,2012年9月到2013年9月,赴港購物的深圳市民的比例高達43%,每人平均消費金額為11567元人民幣,比上一年翻番,正因如此,很多奢侈品牌在深圳開店的步伐相對緩慢,門店數量也較少,與上海北京相比,深圳的一線奢侈品牌門店數量僅為其五分之一左右”,世邦魏理仕研究部中國區執行董事陳仲偉介紹。另外,深圳年輕人多的特點卻刺激了快時尚品牌的進駐,深圳一直是國際快時尚品牌進駐的首選,部分品牌無論是門店數量還是進駐時間都明顯要多於和先於廣州。

  陳仲偉還表示,過去9年,深圳僅錄得7宗1000萬美元以上的純零售物業大宗交易,這背後實際上是深圳個人投資者在深圳零售物業市場相對活躍,市場交易主要由散售為主,直接導致了大宗交易活動極不活躍。

  鹽田壹海城餐飲類租戶超五成

  此外,從最新的統計數據來看,電商對傳統購物空間的影響也在深刻影響深圳購物中心的業態變化。據統計,第三季度,深圳有三個購物中心開業,分別是位於華強北的世紀匯,鹽田區的首個購物中心壹海城以及位於龍華的中航九方廣場。它們分別以60%、65%和96%的入駐率開業,為市場帶來共20萬平方米新增供應。其中壹海城餐飲類租戶超過五成,世紀匯餐飲佔比亦達25%,中航九方廣場則有25%的兒童體驗類業態。

  在購物中心整體面臨業態調整的背景下,餐飲、輕奢品牌卻表現活躍。陳仲偉表示,除部分商場在核心位置引入餐飲類租戶外,最近也有多個餐飲品牌首進深圳:包括香港米其林川菜餐廳咏藜園以及西式簡餐連鎖新元素等。部分輕奢品牌繼續在傳統特區內布點,新進駐品牌普遍青睞核心商圈。整體而言新近入市的購物中心空置率有小幅改善,但受本季開業項目空置率較高的影響,全市平均空置率環比上升0.2個百分點至季末10.2%水準。

  世邦魏理仕預計未來6個月深圳將有超30萬平方米的新增零售供應,且多位於次級或新興商圈。大量新增供應入市預計將在短期內繼續推升全市空置率。需求方面,預計體驗型業態仍將積極擴張,但其他零售品類的擴張速度或將放緩。

  南方日報記者 曲廣寧

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