世界領先的商業地産服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）近日分析了中國17個主要城市零售物業的投資機會，併發布特別報告《中國物業投資指南之零售物業篇》。該報告認為，上海、北京和杭州為零售物業的最佳投資目的地，二線城市（如瀋陽和無錫），則建議投資者要多加謹慎。對於深圳，該報告表示，深圳作為一線城市卻沒有進入前四名，總體排名第6，究其原因，主要是由於深圳毗鄰香港，相當一部分的消費需求，特別是高端消費需求外流香港，同時，深圳零售物業供應量大，市場流動性也欠佳。

　　據介紹，此次報告中，世邦魏理仕挑選了14個對零售物業市場表現産生影響的關鍵變數，針對全國17個主要城市進行了分析，而報告得出的排名重點關注整體市場。因此，在一個低排名城市中的個別優質零售物業投資機會仍然值得考慮，而在一個高排名城市中品質一般的零售物業則可能不太值得投資。

　　上海北京杭州零售物業最值得投資

　　報告顯示，上海零售物業市場呈現供需兩旺、租金穩步增長的態勢，零售市場空置率始終保持在10%以下，核心商圈租金逐年攀升，年複合增長率達7.9%。同時，上海市場零售物業的成交也非常活躍，2005—2013年間，上海大宗零售物業（僅包括成交額為1000萬美元以上的純零售物業大宗成交）投資交易額高達345億元，約為同期17個監測城市交易總量的31.6%，位列各大城市榜首。同時，上海次級商圈近年來發展迅猛，預期將步入一個加速期和擴散期。2010—2013年間，上海次級商圈規模增長67.1%，較核心商圈高46.6個百分點；同時次級商圈空置率由2010年初的15.0%降至2013年末的11.3%。

　　北京零售物業的增值潛力也值得關注。北京高端消費突出，其社會消費品零售總額排名全國第一，其中相當一部分由高端消費拉動。北京的零售項目較為分散，包括西單、王府井及CBD在內的核心商圈僅擁有全市20%左右的零售物業，其餘80%的零售物業均位於城市次級商圈。由於五環內土地供應緊俏，加上新規限制五環核心區域內大型公共建築項目，長遠來看，北京的零售市場將呈現“多中心化”趨勢。同時，北京對國際零售商有著大的吸引力。世邦魏理仕統計發現，僅在2013年，北京就吸引了34個國際新品牌的入駐，與2012年相比翻了近三番。國際品牌進駐北京市場的步伐有加快的跡象。

　　供應稀缺的杭州和上海、北京同屬三甲。世邦魏理仕報告認為，杭州優質零售物業緊缺，物業存量規模小且市場空置率低，同期，杭州優質零售物業空置率僅為1.7%，為17個城市中的最低水準。

　　高端消費外流香港 深圳總排名僅居第六

　　報告中，作為一線城市的深圳卻沒有進入前四名，總體排名第六。報告認為，儘管每人平均可支配收入位列全國之首，消費能力也名列前茅，但由於毗鄰香港，有相當一部分消費特別是高端消費已外流香港。另一面，深圳現有的每人平均商業面積約為上海及杭州的兩倍，在一線城市中位居第二。未來3年，深圳新增加的商業建築面積將超過200萬平方米，商場運營者的招商能力及市場零售租金將備受考驗。

　　“赴港購物是深圳人消費的重要特徵，2012年9月到2013年9月，赴港購物的深圳市民的比例高達43%，每人平均消費金額為11567元人民幣，比上一年翻番，正因如此，很多奢侈品牌在深圳開店的步伐相對緩慢，門店數量也較少，與上海北京相比，深圳的一線奢侈品牌門店數量僅為其五分之一左右”，世邦魏理仕研究部中國區執行董事陳仲偉介紹。另外，深圳年輕人多的特點卻刺激了快時尚品牌的進駐，深圳一直是國際快時尚品牌進駐的首選，部分品牌無論是門店數量還是進駐時間都明顯要多於和先於廣州。

　　陳仲偉還表示，過去9年，深圳僅錄得7宗1000萬美元以上的純零售物業大宗交易，這背後實際上是深圳個人投資者在深圳零售物業市場相對活躍，市場交易主要由散售為主，直接導致了大宗交易活動極不活躍。

　　鹽田壹海城餐飲類租戶超五成

　　此外，從最新的統計數據來看，電商對傳統購物空間的影響也在深刻影響深圳購物中心的業態變化。據統計，第三季度，深圳有三個購物中心開業，分別是位於華強北的世紀匯，鹽田區的首個購物中心壹海城以及位於龍華的中航九方廣場。它們分別以60%、65%和96%的入駐率開業，為市場帶來共20萬平方米新增供應。其中壹海城餐飲類租戶超過五成，世紀匯餐飲佔比亦達25%，中航九方廣場則有25%的兒童體驗類業態。

　　在購物中心整體面臨業態調整的背景下，餐飲、輕奢品牌卻表現活躍。陳仲偉表示，除部分商場在核心位置引入餐飲類租戶外，最近也有多個餐飲品牌首進深圳：包括香港米其林川菜餐廳咏藜園以及西式簡餐連鎖新元素等。部分輕奢品牌繼續在傳統特區內布點，新進駐品牌普遍青睞核心商圈。整體而言新近入市的購物中心空置率有小幅改善，但受本季開業項目空置率較高的影響，全市平均空置率環比上升0.2個百分點至季末10.2%水準。

　　世邦魏理仕預計未來6個月深圳將有超30萬平方米的新增零售供應，且多位於次級或新興商圈。大量新增供應入市預計將在短期內繼續推升全市空置率。需求方面，預計體驗型業態仍將積極擴張，但其他零售品類的擴張速度或將放緩。

　　南方日報記者 曲廣寧