——樓市“無限”時代觀察（1）

　　編者按

　　9月21日，南京取消樓市“限購”；9月30日，央行、銀監會鬆綁樓市“限貸”。樓市由此進入一段全新的“無限”時代，各種新想法、新變化、新觀點也隨之而來，令人莫衷一是。即日起，本報推出“樓市‘無限’時代觀察”系列報道，將圍繞讀者關心的樓市熱點問題深入採訪，把脈樓市動態和走向，為讀者置業提供參考。

　　首套房貸結清再貸算首套，利率最低可打7折——央行、銀監會出臺新政為樓市“限貸”鬆綁後，為了享受二套房的低首付及低利率，很多改善型需求及投資者都想到了提前還貸。那麼問題來了：提前還貸划算嗎？現在的樓市行情下，再貸款買房投資還有沒有賺頭？

　　現象：房貸新政催生提前還貸潮

　　“限貸”鬆綁後，市民成先生第一時間就想到了提前還貸，目前正在和銀行聯繫提前還貸事宜。

　　“我是2008年買的首套房，貸了30萬元貸款，現在只剩下10萬元左右了。”成先生説，當時手頭錢不多，只賣了一套70多平方米的兩居室。現在手頭又有了五六十萬元的積蓄，父母過來幫忙帶孩子，房子也顯得特別擁擠，於是就想再買套100多平方米的三居室。但之前限貸，二套房要首付七成，他的積蓄根本不夠付首付。現在只要花10萬元把首套房貸結清，再買房只要首付三成，他正好錢夠用。

　　記者昨從南京多家銀行獲悉，最近諮詢和提前還貸的客戶明顯增多。提前還貸的主要是想低首付買二套房的改善性客戶，包括部分投資者。一家股份制銀行信貸部相關人士説，僅熟悉的朋友的諮詢電話，他每天都要接到好幾個。

　　搜房網一項關於“限貸”鬆綁的調查顯示，有46%的人表示“首套房貸結清再貸算首套”對其影響最大；認為後期房價會上漲的佔到房價上漲50%；39%的人表示“近期會加緊出手”。

　　提醒：是否提前還貸要考慮三因素

　　平安銀行南京分行工作人員提醒，為了享受首套房貸政策而“還老貸新”，不一定划算。在“還老貸新”之前，一定要考慮三個方面的因素。

　　一是目前手上“老房貸”的利率水準。如果老房貸執行的是7折利率，目前年息只有4.585%。如果將老房貸還清再貸，目前很難再享受到利率優惠，只能執行6.55%的基準利率。同樣100萬元10年期的貸款，新房貸要比老房貸多付近12萬元的利息。

　　二是要考慮老房貸已經貸了多久。如果貸款時間很短就提前還貸，不同的銀行會有一些不同的懲罰性措施。如果貸款時間已比較長到了中期，相當於已提前向銀行還了相當部分的利息，此時提前還貸也不划算。

　　三是要考慮用於提前還貸的機會成本，也就是用於提前還貸的資金現有投資收益水準的高低。如果投資收益水準遠遠高於房貸利率，也不宜提前還貸。

　　算賬：高利率下貸款買房投資不划算

　　有“還老貸新”打算的多數是想買房投資，但民生證券分析師邢華秀分析，由於房貸利率、交易費用都很高，目前貸款買房投資，可能並不划算。

　　以首付30萬元，貸款10年期70萬元為例，月供7966元，10年利息總額高達25.6萬元。算上3%的契稅等費用，100萬元的房子購房總成本接近130萬元。最新發佈的9月百城價格指數顯示，百城住宅均價同比僅漲了1.12%。按這一漲幅計算，10年後房價不到112萬元，投資10年甚至還虧損10多萬元。

　　與此相對應，如果將30萬元投入年息6%的銀行理財，同時每月定投7966元，10年後可收回1872831萬元。

　　專家：不要恐慌性跟風買房

　　專家認為，隨著中國經濟步入“新常態”，房地産市場也已經趨於穩定，投資者置業投資的策略也要有所改變。

　　南京林業大學城市與房地産研究中心主任孟祥遠説，房地産已經從“黃金時代”轉入“白銀時代”，房價也從大起大落轉向了平穩波動。如果市民沒有其他更熟悉的投資渠道，確實要買房投資的話，建議從短線做差價轉向長期的資産保值增值及租賃收入，從普遍投資轉向特定板塊、特定産品投資。

　　具體來説，就是要儘量選擇那些探底完成、升值潛力大的板塊樓盤。升值潛力大的板塊一般都有五大特點：重視程度高、規劃起點高、城建投入高、品牌集聚高、客群層次高，比如南京的江北和麒麟板塊等。

　　“目前，部分樓盤收緊優惠只是一種促銷手段而已，真正的大幅漲價的樓盤並不多，買房人不要恐慌。”南京房地産開發建設促進會秘書長張輝也提醒，市民要根據自己的經濟狀況和需求謹慎決定，不要盲目跟風買房。

　　本報記者 鄒偉 唐戢 沙文蓉