■行家來論

　　9月30日，央行、銀監會聯合發文《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，內容包括：加大對保障性安居工程建設的金融支援；積極支援居民家庭合理的住房貸款需求；增強金融機構個人住房貸款投放能力；繼續支援房地産開發企業的合理融資需求。

　　其主要要點為，對於購買首套房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，銀行業金融機構執行首套房貸款政策；對擁有2套及以上住房的家庭，銀行業金融機構應審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率；鼓勵銀行業金融機構通過發行MBS、發行期限較長的專項金融債券，定向投放房貸；支援符合條件的房地産企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。

　　房地産政策從行政化調控進一步回歸市場，在房價持續下跌、成交量下滑的背景下，作為調控政策核心的限購和限貸政策已全部放開。未來的一段時間，政策組合拳的效應將增強，改善性需求的入市有利於促進市場成交量的回升。未來房地産政策仍有繼續放鬆的空間，政策驅動下，看好未來一段時間房地産板塊的表現，建議關登出售較高、估值較低的一二線地産公司。

　　臨近年末衝量，戰火聚焦核心城市。開發商逐步加大了一線城市（北上廣深）及二線核心城市（南京、天津）的開盤量，此外，也加大對核心城市中供給過大區域的開盤量（杭州等）；臨近年末衝量的階段，開發商加大了對於優質儲備的消耗，核心城市較為良好的供求現狀，結合當前政策的適度放鬆，為開發商衝刺全年銷售佳績提供了良好的保障；另一方面，對於三線城市的推盤依然謹慎，考慮三線城市供求形勢嚴峻，即便是加大推盤力度，也看不到什麼立竿見影的效果，索性置之不理；未來年內地産行業的銷售相關數據，將關注于二線核心城市，以及一線城市項目的銷售情況。

　　從房地産價格走勢來看，價格同比下降的城市由7月份的3個增加為19個，8月份70個大中城市新建商品住宅價格指數同比上漲0.5%，低於7月份的2.6%，房價同比漲幅繼續縮小。價格環比下降的城市仍為64個。環比漲幅方面，8月份70個大中城市新建商品住宅環比平均下跌1.2%，比上個月0.9%的跌幅繼續擴大，呈現加速下跌趨勢。臨近年末衝量，現金流壓力大的背景，開發商更可能的選擇是以價換量。建議投資以滿足剛需和改善性需求為主，投資及投機性需求暫不考慮。

　　另外，近期全球金融市場出現了罕見的大幅震蕩，歐美股市暴跌，債券收益率大降，布倫特原油和美元指數均大幅下跌，VIX指數則大漲15.18%。國際市場熱議美股牛市結束，大宗商品熊市，債券牛市。究其原因，9月份美國零售和製造業指數意外顯著收縮是催化劑。近來在全球經濟中，美強歐日弱，中國增速換擋，其他新興經濟體乏善可陳。世界寄希望美國帶領全球經濟走出低谷，但美國9月份數據顯然讓世界失望了。近期美歐日中四大經濟體的PMI指數均出現了不同程度的回落，市場開始重新反思未來全球經濟增長前景：繼續復蘇還是復蘇夭折？

　　受經濟預期下滑影響，近日外盤連續暴跌，外資也持續流出A股，使市場轉向調整預期風險增大。在市場賺錢效應不再的情況下，特別是十八屆四中全會和滬港通前後，預計有可能引發獲利拋售或資金減持而導致下跌持續的風險。上證指數上周上衝乏力，謹慎空方力量趨強。

　　展望四季度，市場或衝高回落。企業盈利、無風險利率下行、增量資金流入、IPO保持穩定的節奏、滬港通預期等積極因素可能在四季度減弱，加上海外的一些不確定性因素，都容易對市場構成衝擊。短期來看，要謹防全球金融市場動蕩向A股傳導的風險。但從中期看，由於中國此輪牛市驅動力來自改革提振風險偏好和降低無風險利率，因此，美歐金融市場動蕩可能在短期會干擾中國市場情緒，中期來看中國“轉型牛”仍在路上。

　　萬輝斌（作者係建設銀行東莞分行理財顧問）