話題緣起

　　10月22日下午，2014年首塊公開出讓的居住用地——位於龍華新區民治街道的A802-0305號宗地將正式開拍。該地塊土地面積為4.66萬平方米，規劃建築面積為18.65萬平方米，起拍價25.25億元，土地使用年限70年。因其緊靠地鐵四號線白石龍站（以下簡稱“白石龍地塊”），地塊平整且為純居住用地，在深圳土地供應相對短缺的當下，萬科、中海、佳兆業等多家品牌房企均表示對該地塊有較大興趣，預計拍賣當天的競爭會相當激烈。

　　■ 地産行業記者 張 暢 張 君

　　龍華價值幾何，土地拍賣見分曉

　　作為深圳樓市的熱點區域，龍華就像地産界的“蘋果6”，歷年的土地拍賣會對房企而言都是一場盛宴。早在2007年，金地集團拿下的兩塊龍華住宅用地，總建築面積153175平方米，總成交價8.61億元。這兩塊地已被開發為金地上塘道項目，在2009年開盤，早已售罄，目前的二手房均價大概在2.5萬元/平方米。2011年，定向出讓給港鐵的地鐵龍華線上蓋物業地塊以19.7億元成交，樓面價在9590元／平方米，尚未過萬。但到2013年10月，中海地産以38.2億元競得深圳龍華A816-0050地塊，建築面積為26.23萬平方米，算上安居房的成本，樓面價接近2.5萬元／平方米，創深圳住宅用地的總價與單價雙料“地王”。而這兩個項目均有望於今年年底入市，在“麵粉貴過麵包”的不爭現實之下，項目售價恐不低於3.2萬元／平方米。業內對龍華此次出讓的居住用地亦保持高度關注，有分析人士預測白石龍地塊總價將會超過40個億，樓面地價起碼2.2萬元／平方米以上，甚至2.6萬元／平方米，或成為今年深圳又一“地王”。

　　在2012年期間，龍華的房價均價還在1.5萬元左右，去年開始突破2萬元，到了今年更是上漲到2.5萬元左右。地價上漲幅度之大，足以證明龍華區域未來的前景蘊含巨大的價值空間，開發商繼續看好龍華片區未來的發展，而置業者還有不少介入機會。

　　利好不斷，新中心龍華再飛躍

　　龍華作為深圳城市的地理版圖中心，其發展一直備受矚目。前不久，新彩通道通車，意味著“英雄難過梅林關”成為歷史，對普通深圳市民而言，家在龍華，生活將更舒適、工作更便利。

　　現在，龍華還是深圳城市的交通中心。深圳北站除了具備深港口岸功能，銜接京廣深港高鐵、廈深高鐵、地鐵4號線、5號線、6號線、長途汽車站、公交汽車總站之外，還與多條市政快速幹道相連，通行條件優越，成為亞洲最大的城際客運樞紐。預計不久後，廣深港高鐵可實現15分鐘從北站到香港西九龍CBD，深圳北站的口岸功能將極大拉動經濟效益，從而影響整個區域的發展。而北站商務中心區1000萬平方米的建築規模、400米地標級寫字樓等規劃設計正加速進行，使深圳北站未來的價值更具想像空間。

　　隨著福田CBD商業業態及人居供給面積進入飽和，龍華片區的地位和優勢日益突出，龍華新區成立至今不到3年，交通、商業、教育、醫療等基礎配套設施建設速度驚人，千億配套逐步落實。3萬平方米佐阾商業中心、10萬平方米九方購物中心、8萬平方米Cococity等大型商業中心先後開業；今年新區新增公辦學位10890個，4所新校9月開學，同時，新區還將新增普惠性幼兒園20所，教育資源逐步完善；未來，醫療方面將有3所綜合性醫院，10所社區健康服務中心，文體方面將有藝術中心、圖書館、交響音樂中心等15個文化單位和2所綜合體育活動中心陸續投入使用。

　　有城市競爭力研究專家認為，未來，龍華是深圳的商業中心、商務中心以及人居中心。以深圳北站為中心，規劃中的北站商務中心和總部經濟基地將集聚大量人流、物流、商務流、資訊流及資金流，極大促進新區經濟的發展，成為深圳新經濟增長極。由於新區規劃政策好，建設起點高，道路通暢，使得很多高新企業願意往龍華片區轉移，可能5年後，深圳的大量白領和企業高管上班、居住都在龍華，龍華成為整個深圳白領、高端消費人群最為集中的區域之一。

　　龍華樓市邁入國際人居時代

　　政府投資2000億打造龍華新區，1461億打造北站商務中心區及深圳總部經濟基地的雄心和各個利好的兌現，讓深圳人逐步認同龍華片區的中心價值，包括深圳地理中心、交通中心、文化産業中心、綜合商業中心和高端人居中心等。龍華樓市也正實現從量變到質變的飛躍，大批高端項目在此拔地而起，如特發和平裏、華業玫瑰四季、星河傳奇、港鐵天頌、中海錦城等，帶動區域人居升級。

　　2013年，位於龍華中央生活區的特發和平裏開盤首戰告捷，開發商介紹， 一期住宅首推1136套房源當天就有近3000名購房者到場，熱銷逾八成，其推盤量及到場人數均創下龍華新區的歷史新高。2014年6月，特發推出和平裏公寓，作為龍華唯一不限購不限貸的商務公寓再度受追捧。45萬平方米地鐵入戶大盤、高檔精品住宅、花園式小區等成為特發和平裏的標簽，項目成為龍華中央生活區龍勝片區的優質大盤代表。據最新消息，和平裏二期升級新品樣板房將於週六開放。於今年8月中入市的華業玫瑰四季也頗受市場關注，項目開盤首推690套産品遭瘋搶，隨後兩次加推，共計推出810套，當天成交750套，現場銷售率超九成。華業地産相關負責人表示，“項目整體均價實現2.3-2.6萬元/平方米，甚至低於同片區多個項目二手房的價格，但這並不代表項目不夠好，玫瑰四季是華業地産在深圳打造的第六朵‘精品玫瑰’，無論是戶型設計還是選材用料都花了很多心思”。此外，項目馬路對面即是中航九方購物中心。

　　而接下來，龍華新區的人居氛圍將更加成熟，生活商業等配套將直接與國際接軌。據悉，星河傳奇的建築設計倣造了迪拜帆船酒店樓面線性打造，全部是以幕墻主導的産品線，樓體高度達到120米，將刷新整個片區的天際線。項目3萬平方米Coco係商業或帶來福田Cocopark式的繁榮。而去年中海拍下的龍華地王已打造成中海錦城項目，將以全係精裝産品面市，為置業者省卻裝修煩惱和時間成本。此外，還有港鐵進軍深圳的首個項目港鐵天頌，項目全面融入港式經營理念，屆時將引入港鐵物業管理服務、具有香港特色的商場、國際幼兒園等，大大提升龍華新區人居國際化水準。

　　未來更有鴻榮源、中洲、金地、保利等地産巨頭強勢進駐，共同打造龍華國際人居新住區。正在規劃中逾100萬平方米的海岸城綜合體、中洲集團約101萬平方米地標性城市綜合體、德業基約134萬平方米城市綜合體、鴻榮源壹城中心約200萬平方米都市綜合體等超大綜合體將於明後年集中亮相，催生龍華深圳北站商圈、關口商圈和紅山站商圈三大成熟商圈的同時推動片區物業價值的大幅躍升。

　　區域代表項目

　　特發和平裏

　　開發商：特發集團

　　項目地址：龍華新區大浪街道和平路與布龍路交匯處

　　項目特色：特發和平裏位於深港中軸核心地段、龍華中央生活區，入戶大堂直接通往地鐵4號線龍勝站。該項目為高檔精品住宅花園式小區，II期總建築面積為22.6萬平方米，主力戶型為88-180平方米三房四房非拼合産品。産品在I期的基礎上全面升級，採用豪宅標配，最大化公共空間，戶戶帶景觀陽臺及大面積落地凸窗。

　　目前，特發和平裏I期已入夥，商鋪已招商，麥當勞、華潤超市等知名商家搶先進駐，45平方米“和”文化生活大城已成。項目不僅擁有七大主題園林與社區中央泳池，還配置了4500平方米15班公立、龍華新區最大社區幼兒園。10月18日，II期88-180平方米精裝樣板房開放，同步升級VIP。

　　中海錦城

　　開發商：中海地産

　　項目地址：龍華新區中心騰龍路與簡上路交匯處

　　項目特色：項目作為中海地産第六代精品産品的代表作，總建築面積26.23萬平方米，無縫接駁地鐵4號線上塘站，周邊福龍路、布龍路、新區大道等多條城市主幹線縱橫，形成立體化交通網。此外，項目自帶5.3萬平方米商業配套，周邊聚集160萬平方米大型商業體量。項目將成為龍華中心新一代全配套精裝綜合體。另悉，項目主打72至115平方米精裝單位，10月18日將開放行銷中心及樣板房。

　　星河傳奇

　　開發商：星河集團

　　項目地址：龍華新區上塘路與民塘路交匯處

　　項目特色：星河傳奇是星河集團25週年之際又一力作，是集住宅、街區商業、商務公寓、酒店、幼兒園等多種物業形態為一體的輕商業生活體。項目建築面積約45萬平方米，以80-170平方米三房至六房高拓戶型為主。星河傳奇倣迪拜帆船酒店樓面線性打造的120米高樓體，泰式園林、國際高端酒店、3萬平方米COCO係商業、3200平方米幼兒園、六星級架空層泛會所等都是較大亮點。目前，項目行銷中心已開放，預計將於12月開盤。

　　港鐵天頌

　　開發商：港鐵集團

　　項目地址：龍華新區布龍路以西、和平路以北

　　項目特色：項目建築面積近21萬平方米 ，無縫連接港鐵龍勝站。項目將提供約1700套住宅及1萬平方米商場，港鐵天頌承襲港鐵先進的房地産開發理念，全面引入港鐵式物管服務、香港特色商場、國際幼兒園。項目通過商業、住宅與公共交通的無縫連接創造舒適便捷的城市生活，營造高端的國際化生活體驗。

　　據悉，項目預計將於近期開放行銷中心。

　　華業玫瑰四季

　　開發商：華業地産

　　項目地址：龍華新區人民路與騰龍路匯合處

　　項目特色：華業玫瑰四季是華業地産繼東方玫瑰花園、南海玫瑰花園1期/2期/3期、玫瑰郡後在深圳的第六個“玫瑰係”産品，以“精品玫瑰”定位。項目總建築面積約17萬平方米，以ART-DECO風格為主，主力戶型産品包括45-130平方米一房至五房，並規建有獨立佔地3998平方米幼兒園。玫瑰四季坐享紅山成熟商圈，包括沃爾瑪、九方購物中心、佐鄰香頌商業街等。

　　據悉，項目累計銷售套數近千套，本週末將推出壓軸單位68-129平方米2-5房新品。

　　潤達圓庭

　　開發商：鵬潤達投資

　　項目地址：龍華新城新區大道與人民路交匯處東側

　　項目特色：項目總建築面積約20萬平方米，商業面積約3萬平方米，距離地鐵4號線紅山站僅3分鐘步程，全部規劃為小戶型單位，主打剛需。入市時間待定。

　　卓能OPUS

　　開發商：香港卓能集團

　　項目地址：龍華新區布龍公路與油松路交匯處

　　項目特色：項目是香港卓能集團在深圳開發的首個住宅項目，總建築面積約15萬平方米，由7棟12-18層住宅組成，涵蓋77至131平方米二至五房。據悉，項目行銷中心將於近期開放。