央行新政發佈半個月，各大商業銀行相繼公佈細則，利好消息連連。儘管“利率優惠”實際操作力度還有待觀望，但新房、二手房市場已經發生顯著變化，一掃持續近一年的低迷。面對開始徐徐轉暖的樓市，亟待完成全年目標的開發商們也迅速趁熱打鐵，祭出各項大招，以搶跑出貨。

　　成交量普漲

　　近日，工行、農行、建行、中行以及招商銀行、興業銀行等多家銀行正式發文開始執行房貸新政，並分別出臺了具體措施。雖然對於貸款利率來説，下降的幅度很可能低於預期。然而，信貸新政對於扭轉購房者預期、刺激需求端的購房熱情已經開始顯現。

　　經過了國慶長假，10月第2周（10月6日-10月12日）北京市住宅網簽量受網簽滯後性因素影響，依然處於低位。但受利好因素影響，市場實際合同簽訂量（含未網簽）已經出現明顯上漲勢頭。

　　偉業我愛我家市場研究院依據住建委數據統計：第41周北京市住宅網簽總量為2723套，環比增長39.8%，同比下滑41.4%。其中，住宅新房網簽量為1669套，環比增長95.2%，同比下滑28.4%；二手房網簽量為1054套，環比下滑3.57%，同比下滑54.57%。

　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，9月30日，央行、銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，同一天，北京市調整了普通住宅標準，在這兩則利好的影響下，目前北京樓市在市場實際合同簽訂量方面已經出現了強勢回暖勢頭。在此情況下，由於網簽數據滯後，市場在近期的交易量變化情況難以通過網簽情況進行反映。

　　“目前的簽約數據實際反映的是9月上半月市場成交情況。但從國慶期間購房者心理調查看，部分需求已經害怕再次踏空開始看房入市，預計在後市各地細則落地後，成交量有望明顯復蘇。”中原地産首席分析師張大偉分析認為：網簽數據滯後，信貸鬆綁政策對市場影響逐漸體現。

　　從銷售一線反饋的情況顯示，救市政策已經明顯影響到樓市。融科智地北京董事總經理張筱菁告訴記者，融科九章墅國慶期間來訪人數較之前上漲一倍，“7天的時間就完成了我們一個月的銷售目標”。龍湖地産相關負責人表示，國慶假期期間，北京龍湖在售項目共迎來萬餘組客戶到訪，日均到訪逾千組，性價比突出的好望山更是實現了單日最高9套的認購業績，“改善型置業者看房熱情明顯提高”。

　　對於房企而言，大量的庫存仍然是繞不開的難題，上海易居房地産研究院10月13日發佈了《9月份新建商品住宅庫存報告》。報告指出，截至9月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長4.0%，同比增長23.8%，庫存呈現“飆升”的增長態勢。據亞豪機構統計數據顯示，10月7日，北京商品住宅可售套數已經突破9萬套，達91265套，創下30個月來的新高。

　　“面對全年目標的壓力和變幻莫測的市場，在接下來的三個月，如何在行銷上下功夫，將考驗每一家房企的內功。”一位業內人士表示。

　　□供應

　　厲兵秣馬衝刺年度業績

　　假期疲軟的北京住宅市場，在節後的首個週末並未出現大幅反彈，樓市供應仍顯乏力。據亞豪機構統計數據顯示，上周（10.6-10.12）北京共有兩個樓盤入市，分別為昌平區的蔚雲府和房山區的首開熙悅山瀾庭，兩個項目累計新增供應570套，與節前一週（9.22-9.28）相比下降46%，累計新增供應面積達4.4萬平方米，與節前一週相比大幅下跌60%。

　　儘管單周的數據令人略有失望，然而調查發現，各大開發商明顯提高推盤節奏，珠江地産在北京除了四季悅城以及東都國際項目在售外，近日推出四季悅城的

　　新一期産品——珠江銀座中心。“隨著新政細則落地，市場逐漸回暖，我們選擇推出新的産品來滿足市場需求。”珠江地産相關人士表示。

　　借助這股東風，各大房地産企業均厲兵秣馬，進入衝刺年度業績的最後三個月。據了解，泰禾已經為此做好了充分的準備，北京泰禾長安中心、上海泰禾紅橋、福州泰禾金尊府和福州院子、泉州東海泰禾廣場泰禾首璽、尤溪泰禾紅峪等多個新項目或新組團都即將入市，確保全年250億銷售目標實現。

　　據悉，龍湖地産也加快了推盤速度。國慶長假期間，開放了龍湖艷瀾山升級作品艷瀾新宸·“長橋墅”樣板間，彌補北五環城市別墅空缺，推售350-410平方米聯排別墅，5天逾5000人蒞臨樣板園區。同時，將於10月中旬加推一期銷售火爆的龍湖·長城源著二期，主力戶型為40-80平方米，洋房50萬起，疊院100萬起。位於順義的龍湖·好望山，也于近日開放了實景園區，220-340平方米疊拼別墅在售，據悉年內還將有最後一批加推。

　　據不完全統計，2014年10月份包括北京周邊共有37盤入市，其中北京有24個項目，北京周邊則有13個項目相繼開盤。

　　□價格

　　以價換量仍為主流

　　價格對購房者來説依然是考量的主要因素，雖然有新政的重大利好，但記者在採訪中發現，多數房企還是持有謹慎樂觀的態度，以價換量依然是目前不少房企的共同策略，甚至有個別項目低於預期入市，但也有一些項目的優惠幅度縮小，價格微漲。

　　“低開一萬，五折買四環”的廣告語吸引了業內的關注，位於舊宮的中冶·德賢公館宣傳稱，其售價為36000元/平方米起，該價格低於其預期的開盤價格。同時，該價格也低於同區域同品質的樓盤價格，“別人家的房子賣8萬，我們只要一半。”其打價格牌的宣傳語打動了不少購房者。據悉，該項目位於南四環榴鄉橋東南角800米，由11棟低密住宅樓組成，一期計劃推售房源為136平方米三居和178平方米四居。

　　東亞新華地産行銷總監賈玉鵬告訴記者，目前很多房企還是之前的策略，沒有太大的改變。“我們還是以價換量，價格方面還沒有太大的變化，目前的售價和新政之前保持一致。”

　　但記者在調查中也發現，一些項目的漲價衝動較為強烈。亞豪機構的統計顯示，上週末開盤的首開熙悅山瀾庭均價為21500元/平米，較前一期開盤價格微漲3%，開盤優惠也從“1萬抵5萬”變為“1萬抵3萬”。另據記者了解，東壩區域的某項目銷售人員表示，目前售價還沒有調整，但不排除漲價的可能。東六環外某剛需項目行銷負責人表示，“價格會隨行就市。”

　　“在十一前夕央行發佈房貸新政以及北京調整普通住宅認定標準兩大利好的背景下，市場各方對樓市的悲觀預期有所轉變，新入市樓盤價格優惠幅度也開始收窄。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

　　在她看來，開發商在銷售業績、庫存壓力的影響下，仍會以“跑量”為主，信貸新政激發的新增購房需求主要利好改善型市場，而北京成交價格在30000-50000元/平方米的商品住宅僅佔市場成交量的15%左右。因此，政策紅利並不足以支撐成交量的大舉回升，支撐北京房價上漲的動力不足，使得四季度北京樓市整體成交將呈現出“量漲價穩”的態勢。

　　□策略

　　花樣翻新只為銷售

　　在行銷模式上，在創新與跨界理念之下，眾多房企在行銷方式上推陳出新，全方位刺激成交。

　　長假剛結束，合生創展就推出“全民賒房”活動，在合生摩爾公館準備了50套面積約為85平方米的立體三居，亟須婚房的愛侶們經過簡單的意向登記，就有可能免費入住。幸運的客戶只需交納少額定金，即可獲得一定期限的免費試住權並在售樓現場挑選全新的家電組合禮包以及免費世紀婚宴。免費試住到期後若客戶決定購買此房源，定金轉化為購房支出，完成購房手續，若客戶不想購買此房源，定金無條件退回。

　　9月25日，碧桂園打出“史上最強讓利風暴”促銷宣傳。據消息稱，即日起碧桂園老業主憑1元錢在項目銷售中心或IEC(國際展銷中心)即可換購1張面值1萬元的購房券，可按已購産品的類型兌換相應數量。其中，洋房業主最多可換購10張(即10萬)，別墅(含200平米以上大平層及複式單位)業主最多可換購30張(即30萬)，鑽石墅業主最多可換購50張(即50萬)。購房券可由業主自用，亦可轉贈使用。

　　□心理

　　以漲價“忽悠”購房者出手

　　每一次的樓市利好都是樓盤銷售人員推銷樓盤的利器，此次的央行新政也不例外。

　　“現在的價格跟之前一樣，但看房的人很多，您看您什麼時候方便過來看？現在還不買，過一段時間可能就調價了。”通州某樓盤的銷售人員説。

　　同樣的説辭，記者在多個項目的銷售處均能聽到，打心理戰，促使購房者入市的銷售説辭屢試不爽。“現在央行都出手救市了，你還認為房價會跌嗎？你放心，只會漲不會跌，不信你等著看看，大家都不傻，看到這個信號肯定都趕緊入市買房了，買房人多，漲價是必然的。”大興某項目也在強調房價不會下跌的預期。

　　事實上，害怕漲價再度買不上房確實是眾多購房者最擔憂的因素，以漲價為説辭顯然能直接擊中購房者的心理防線。

　　“我最近一有空兒就在看房，不管是新房還是二手房都看，只要價格合適的我就打算買了。”正在四處看房的王小姐（化名）説。據王小姐介紹，她沒有任何購房經驗，所有的資訊基本上都是銷售人員告訴她，她半信半疑地回去在網上查查，“他們説的也都確有其事，只是我不知道那個政策對房價的影響會有多大，但對於我這種付首付比較困難，錢不多的剛需來説，還是必須趕在漲價之前買的，一耽擱可能就再也買不上了。”

　　多位業內人士告訴記者，此次新政對剛需來説更多的影響就是信心的提振，以及向好的預期，銷售人員顯然抓住了這一契機，不斷灌輸購房者對樓市的信心，借此敦促其儘快出手。

　　□觀點

　　泰禾集團總裁助理兼品牌總經理沈力男：

　　現在更需要專業化

　　過去有些企業可能閉著眼睛都能掙錢，但現在更需要專業化，不是説有房子就好賣了，而是要精耕細作出産品，從這個角度來講，市場在調控中拐彎。恰恰是這種拐彎，給了致力於打造高品質和差異化産品的泰禾更多的機會。

　　東亞新華地産行銷總監賈玉鵬：價格不會有大的變動

　　央行新政更為重要的是從國家層面釋放了一個積極的信號，影響市場的預期和信心，但真正釋放的需求是一部分改善型需求，這部分需求對市場的拉動作用有限，因此現在很難判斷能給市場帶來多大的影響。從目前的市場情況來看，無論是剛需項目還是改善項目，來電量和來訪量都有明顯的增加，購房者也開始主動地問價格、政策、戶型等資訊，能明顯感覺到購房者心理的微妙變化，但成交量並沒有明顯的改觀，因此，目前不能斷定新政對成交量將會有多大的影響。在這樣的背景下，多數開發商還是持謹慎樂觀的態度，主要方向還是以價換量，從目前一段時間來看，價格不會有太大的變動。

　　亞豪機構市場總監郭毅：四季度成交量將上升

　　普宅標準的上調提振市場信心、商業銀行落實央行鬆綁個人房貸的政策刺激改善型客群出手。隨著政策層面的雙重利好傳導至樓市需求層面，一方面會強化購房者看待後市的信心，另一方面也實際降低了首次改善型購房的首付比例和信貸成本，從而拉動處於觀望期、暫緩購房計劃的客群開始入市成交，預計四季度北京商品住宅的成交量將會有所上升。

　　融360信貸專家徐瑾：不存在房價暴漲的條件

　　放鬆限貸之後，勢必會釋放出大量的潛在購買力進入樓市，而購房者對於房貸的需求將會倍增，在維持當前需求平衡尚有困難的情況下，如果信貸投放量不隨之增長，銀行將難以滿足暴漲的需求。當前全國範圍內，供過於求已成定局，各地在“千方百計去庫存”，並嚴格控制土地供應數量。所以，從供給需求關係來看，當前也不存在房價暴漲的條件。