9月30日出臺的央行新政開始逐漸落地，包括建設銀行、北京銀行等在內的多家銀行表示，執行首套房認定的新標準。不過，雖然央行政策中提及“7折下限”，但據業內人士介紹，目前低於9折也都存在難度，房貸利率7折難以實現。在業內人士看來，目前的新政中真正影響市場的只是由“二套”變“首套”的改善需求，而對剛需的支援力度有限。

　　細則陸續落地

　　近日，包括中行、建行等在內的多家銀行相繼表示執行央行的新政，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，以及擁有1套住房且已結清相應購房貸款、為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由各分行根據風險情況自主確定。除上述已發文的銀行外，根據鏈家地産了解到的情況，目前已有浦發銀行、北京銀行、郵政儲蓄銀行以及匯豐銀行也開始執行新的標準。

　　鏈家地産市場研究部張旭表示，從各家銀行政策落地的情況來看，均嚴格執行了央行政策中對首套房認定的鬆動標準，即無論名下是否有1套住房，只要已結清購房貸款，均可按照首套的房貸政策執行。而在利率方面，與政策頒布以前並無明顯變化，最大的利率優惠幅度仍為九折，且均有附加條件，附加條件較以前也未出現變化。因此，目前來看真正影響市場的只是由“二套”變“首套”的改善需求，而這也屬於預料之中。

　　新政撬動改善需求入市

　　據我愛我家介紹，其客戶林先生在朝陽區有一套兩居室，現在已還清貸款打算賣掉，聽到央行出臺新政的消息後，原本打算再等等的他，立刻改變了計劃。按照原來的政策他買房為二套，而新政房貸認定方式執行後，他這種情況可以被算作首套房。

　　仲介機構偉嘉安捷給記者算了一筆賬，以北京地區一套500萬的住房為例，按照新政執行為首套房，首付比例僅為30%，也就是150萬，利率最低為九折。而按照舊的政策執行，二套房的首付是70%，首付款為350萬，利率也要上浮到1.1倍。首套房認定標準重新界定後，以林先生為例，購房人在首付上能夠節省200萬，首套與二套之間的利息差為1.31%，首套房認定的放寬能夠前期為購房人降低不少首付的支出。

　　偉嘉安捷指出，目前北京地區總二次置業人群的比例在30%-40%左右，而外地剛性購房人群也在10%-20%左右，政策對於首套房認定的放寬，將部分符合政策要求的改善型人群釋放出來，將解套出約20%-30%的購房需求。

　　另外，偉嘉安捷在利率方面還給記者算了一筆賬，以貸款100萬元20年為例，將基準與9.5折和9折房貸月供利息對比如下：以100萬元20年房貸為例，基準利率與9折利率之間每月的房貸差額為384.2元，總利息差為92238.23元，如果回調到9.5折利率，月供差額僅為193.4元，20年下來總利息差為5萬元。

　　“真正能夠撬動購房需求的是新政中首套房認定標準的放開。進入下半年的房貸市場正值改善置業人群較為活躍的時期，新政的出臺恰好能夠讓大部分改善型人群解套出來。認貸不認房的形式降低了改善型購房人的入市門檻，經濟壓力上的減輕將進一步提振購房信心。”偉嘉安捷指出。

　　對剛需利好有限

　　記者在採訪中了解到，業內認為，新政對改善型的刺激作用更大，而在利率不變的情況下，對首次置業的剛需利好有限。

　　“雖然央行政策中提及7折下限，但在目前高融資成本、低房貸利率、加上銀行信貸額度緊張和自由定價的市場體系，房貸利率7折難以實現，低於9折也都存在難度。”張旭表示。

　　中原地産首席分析師張大偉也認為，購房者最關心的信貸折扣利好沒有體現，本次央行文件中，提及最低7折的首套房貸款下限，但這並非新政，只是常規性的條款內容，在目前資金價格情況下，銀行吸儲難度非常大，這種情況下，不僅7折不可能，連9折以下貸款折扣出現的可能性都非常低。

　　“剛需可能受到歧視，鬆綁的二套政策，可能會對剛需無房戶不利，如果銀行額度不變，必然銀行會更願意貸款給已經結清貸款的擁有一套房業主，這種業主還款能力強。後續可能銀行針對不同客戶有不同的執行政策，所以剛需可能受到影響。”張大偉直言。

　　市場反彈幅度依然看信貸

　　對於未來一段時間的市場，業內認為，市場反彈的幅度依然依賴於信貸情況。

　　張旭告訴記者，從目前各銀行頒布的具體細則看，首套房貸認定標準執行後，將促使改善性需求入市，在這部分需求釋放的帶動下成交將出現一定的上漲，但未來市場能否出現持續性的回暖以及回暖的程度，還要看利率的變動趨勢。長期來看，在利率沒有大幅鬆動前，成交的上漲幅度可能有限。

　　在張大偉看來，中國人對房産投資很熱衷，貨幣的超發導致房價處於高位，在這十幾年的樓市發展過程中，信貸一直是業內人士以及普通購房者判斷市場的最重要指標，也是最關鍵信號，所以這一信號的意義將非常大。本次央行的鬆綁，雖然未提及降準、降息。但鬆綁的幅度遠遠超過之前預期的認房不認貸款。基本上是之前信貸政策的全面鬆綁，對市場的信號意義非常大。該政策也釋放大量需求，對於目前市場上來説，起碼可以增加30%的可購房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的意願購房人群，對於市場來説，這一政策的鬆綁效果相當於限購鬆綁影響的5倍以上。

　　“樓市基本可以判斷，除了小部分三四線城市，庫存積壓過於嚴重外，其他城市全面止跌，庫存壓力小于20個月的基本都會出現再次上漲。後續地方政府預期還會在稅費政策等方面鬆綁，樓市第三輪救市還將次第出現。”張大偉預測説。