中行、興業昨日加入發佈實施首套房貸新政隊伍開發貸或鬆動房企融資成本有望下降

　　繼建行之後，昨日中行和興業銀行也發佈了房貸新政實施指導意見。市場利率水準亦有所鬆動，9.5折甚至9折房貸有望重現，但要享受更多的優惠，業內人士認為可能要等到明年。記者了解到，部分前期買家已欲提前還款購置大房，而前期火爆的一手公寓逐漸轉冷。

　　專題文：記者李婧暄、林曉麗、潘彧、林琳圖：記者王維宣

　　建設銀行：

　　對無個人住房貸款記錄或者已結清購房貸款，名下無住房的家庭，申請貸款購買住房，執行首套房貸款政策。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執行首套房貸款政策。具體操作由各地分行掌握。

　　中國銀行：

　　執行央行首套房貸政策，具體則由各分行根據風險情況自主確定。授權各分行在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準。

　　興業銀行：

　　在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房的，各分行可綜合考量借款人償付能力、信用狀況等條件具體確定首付款比例。

　　招行廣州分行：

　　分行正在制定房貸細則。對於廣州限購地區，按照央行政策執行，利率待定。對從化增城等不限購地區，政策待定。預計下周可以執行。

　　中信銀行：

　　細則正在制定中。執行首套房貸款政策，目前利率暫時不變。

　　民生銀行廣州分行：

　　執行認房不認貸，利率暫時不變。

　　浦發銀行廣州分行：

　　認房不認貸，利率暫時不變。申請仍需提供房屋套數的查詢材料。

　　交通銀行廣東省分行：

　　認貸不認房。

　　匯豐、渣打、恒生等外資銀行：

　　正在根據當期住房貸款的最新政策，研究制定相關的實施細則。

　　房貸新政落實情況

　　新政

　　首套利率下浮已成定局

　　昨日，中行與興業銀行發佈實施首套房貸指導意見。記者從招商、中信、民生、浦發等股份制銀行廣州分行了解到，目前細則正在制定中。

　　除了已發佈指導意見的銀行，目前部分仍未出臺指導意見的銀行，可能需要下周才開始實施，“我們到現在還沒收到一個按揭的業務，而總行的口徑可能要下週一才能出來。”某股份制銀行個人貸款業務相關人士昨日向記者表示。

　　此外，昨日有一家股份制銀行相關人士告訴記者，該行的指導意見已經口頭進行了傳達，基本上和央行認定的首套房貸一致，但是利率方面將會放開9.5折甚至9折。

　　記者了解到，新政一齣，實際上近期已經有不少銀行調整了首套房貸的利率，目前市面上以基準到上浮5%的區間為主，未來隨著政策的進一步實施，不排除會有更多的銀行放開基準的下限。

　　而此前在房貸利率上一直是市場中比較優惠的外資行，在業內人士眼中，未來由於在房貸市場中所佔份額不大加之此前就比較優惠，預計調整的空間可能有限。

　　按央行此前規定，首套房首付三成；二套房首付則必須達到七成，利率為基準的1.1倍。而如今，名下無房貸的，購買二套房也能首付三成，而且利率比二套房的利率便宜不少。不過，招商、民生、中信、浦發等多家股份制銀行廣州分行卻一致表示，節後幾天，諮詢房貸的顧客並沒有明顯增加。

　　現象

　　買家欲提前還款換大房

　　案例

　　李先生本有一套仍在按揭的兩房單位，由於小孩出生，一直希望能換成3房單位，但因為再買房需要付7成的首付，資金壓力很大，所以不敢行動。現在，李先生覺得機會來了，和太太商量不如把剩下的幾十萬貸款先一次性付了，然後用3成首付貸款買一套三房單位。

　　隨著房貸新政的公佈和銀行口徑陸續出臺，樓市開始回暖，看樓客逐步增加。記者了解到，部分前期買家已欲提前還款購置大房，而前期火爆的一手公寓逐漸轉冷。

　　“李先生這種方法確實可行，這兩天不少客戶都向我諮詢如何操作。”中原地産明軒分行高級營業經理葉華告訴記者，目前提前還款慢則需要3個月，快則只需1個半月，所以不會太受市場變化的影響。他預計，“鬆綁”的消息有可能令二手市場增加20％~30%的改善型買家。

　　不過，記者了解到，業主心態相對平穩。葉華預期如果市場消化了“鬆綁”的消息，業主的心態會轉強硬，買家議價難度將增加。

　　“小業主暫時未有大規模上調放盤價的現象，但部分郊區板塊的業主已把放盤價調回與市場行情相接近的水準，不再刻意調低。”滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為這是因為業主預期改善型客戶會陸續入市，“不排除放盤價會重新上調，而且極有可能以郊區為主，畢竟之前樓價一直下跌的都是郊區。”

　　周峰分析發現，2013年和今年前三季度的二手買家二次購房採取一次性付款的比例，比首次購房客戶採取一次性付款的比例要高，今年前三季度該比例更達到58.0%。這既反映了信貸市場的緊張情況，也體現了二次購房客戶所面臨的窘迫境地。不過，今年剩餘的兩個多月裏，多數銀行的信貸額度已不多，能給予改善型客戶以基準利率及首付款比例四至五成已是不錯的“待遇”。“要地方銀行給予首付三成及0.7倍的優惠利率，恐怕得等到2015年1月方可實現。”

　　市場

　　在售一手公寓不再受“待見”

　　之前曾受小老闆們青睞的公寓如今是否依然受追捧？一個銷售公寓的房産經紀無奈地告訴記者：“最近幾個月公寓的成交很一般，想買的人少之又少。”

　　周峰説，現在的公寓面臨客戶嚴重缺乏的情況，特別是很多公寓項目要在兩年後才交付使用，買家現在可能也保證不了未來能租到什麼價格。據了解，目前租賃市場上的公寓租金回報率最高可達3.6%，但基本都位於珠江新城，而大多數在售的公寓都在郊區。“估計兩年後租金回報率能達到2.2%就很不錯了。”

　　最新消息

　　傳銀行開發貸限額管理鬆動

　　隨著房貸的放鬆，開發貸的管理制度也傳出了調整的風聲。

　　昨日有消息稱，央行對商業銀行的開發貸限額管理制度已有鬆動，以往央行要求各大商業銀行的開發貸不能超過貸款餘額的10%，而現在，各大銀行能夠自由地調節開發貸總量。雖然昨日央行沒有對事件做正面回應，但業內普遍認為，這種放鬆的趨勢並不太出乎意外。

　　消息還稱，目前，央行已把開發貸授信總量的許可權下放至商業銀行總行，商業銀行可以重新啟動新增開發貸款審批制度。而過去，四大銀行甚至自發地進行月度性停貸和停止新增開發貸款審批。但昨日記者走訪多家銀行廣東地區分支機構，相關消息並未傳達到，但相關放開開發貸的消息卻一直都有傳出。

　　“如果放開開發貸，房企可省掉走通道的費用直接從銀行融資，成本會降低。”某股份制銀行廣州分行相關人士表示。

　　多位銀行業內人士在採訪中都表示，目前國家放鬆房貸同時趨於放開開發貸，主要也是出於提振經濟的考慮。“樓市應該會有一輪提振，但不要期望太高，因為相信國家也怕樓市升溫産生過大泡沫，所以對樓市的放鬆也應該只是稍微調整。”

　　行業影響

　　按揭業務量尚未上升

　　房貸新政的“直接受益方”按揭行業的反應則顯得有些滯後。記者從多位按揭人士處了解到，目前按揭量並未出現急升，而按揭行業依然維持此前淡靜的情況。

　　“新政還沒有執行，因此我們的案件數量也沒有那麼快上升。”大源按揭負責人鄭大源對記者表示，但目前到公司諮詢的人數多了很多，預計後期的案件肯定會有所上升。

　　而誠賽按揭總經理盧志光對於業務量走勢也有同感。“很多事情都是滯後的，所以現在我們的按揭量並沒有回升。”

　　盧志光坦言，“政策釋放後，對於成交量是否有有效提升，至少要兩三個月才能看到效果，只有成交量上升，按揭的業務才有旺起來的希望，因此現在不少按揭從業人士也像購房者一樣，處於觀望的狀態。”