北京升學政策變化使更多家長開始購買學區房

　　學區房比關係路子都靠譜

　　隨著全國各地相繼取消限購政策，央行高調表態放水救市，堪比2008年的房地産大拯救終於達到了最高潮。回顧這幾年的嚴格限購、限貸，很多人的生活軌跡都因此受到影響，其中既有為了孩子上學孟母三遷、反覆騰挪的學區房；也有極端一些的為了買房離婚、為了貸款離婚；更有高房價下如春筍般冒出的各種新城，在盛況之後成了讓人驚悚的“鬼城”……對於這些樓市怪現象，北京青年報記者分別予以了梳理。

　　不僅是學區房的高價和較差的自住功能，現在如何讓自家的孩子在上一個好小學的同時，還能在6年後再上一個理想的中學，成了不少想買學區房家長糾結的問題。但正如一位已經購買了學區房的家長所説，“沒有十全十美的房子，更何況是學區房。只要滿足了基本要求就可以了。”

　　今年9月以後，在一家著名企業工作的李靜緊急給自己的生活設定了一個新的主題：搞定一套學區房。李靜的女兒已經快4歲，她覺得起步已晚，迫在眉睫。一個月來，李靜的閒暇時間瀏覽網站的主題從以前的購物、旅遊迅速切換為房産仲介和幼升小論壇，微信、微網志聯繫朋友的主要話題也變成：“我想跟你打聽一下學區房的事。”

　　像李靜這樣焦慮的家長還有很多。以前買了學區房的家長，都沒有後悔的，不用拉下臉面求人，就能讓孩子入了理想的學校，還可以坐享房價飆升的收益。可是今年幼升小和小升初的政策變化太大，現在買學區房要考慮的因素也多了不少，買還是不買，在哪買，真是大問題。

　　突變

　　新政策讓“原來那套不好使了”

　　李靜來自南方一個小縣城，一路埋頭苦讀、過關斬將，在高考時殺進了北大。作為資深學霸，她深知應試教育的苦，不想女兒的童年也像自己一樣沒有色彩。但是，內心的精英情結也讓她無法接受女兒進入一個毫無亮色的普通學校。

　　此前，李靜對學區房這件事並不太上心，因為她所在的單位與東城一家著名小學有共建關係。而她周圍的朋友以前也通過各種不同渠道將孩子送進了理想的小學。李靜一直覺得，她的女兒找間差不多的小學應該不成問題，不會淪落到只能進入家門口的三流小學的地步。

　　8月底的一天，李靜偶然得知一位“能量頗大”的老同學的孩子竟然最終只去了家門口的一家普通小學，沒能進入早就“打好關係鋪好路”的名校。原因就是今年北京市的幼升小政策發生了大變化，原來的那一套都不好使了。李靜頓時感到一陣恐慌，她無法想像自己的女兒進入家門口那間主要是打工子弟的學校。在簡單地了解了入學政策之後，李靜下了決心：買套學區房比什麼關係路子都靠譜。

　　一個月來，李靜惡補了很多有關幼升小的政策，説起某某小學的情況也能如數家珍。戶口和家都在朝陽的她現在已經把範圍縮小到了東城和西城兩個區。“以前也考慮過海淀，但是同事家有些孩子在中關村牛小，都説孩子負擔太重了，上了中學，海淀的競爭也很激烈。我不想孩子太辛苦。”

　　糾結

　　高價下難選的學區房

　　李靜在心中默默選擇了東城和西城幾家小學，不乏最熱門的牛校。東城某學校附近的一家仲介最近給她打來電話：“您要看的這片學區房最近價格也落了不少，估計7萬就能拿下來，運氣好的話6萬5可能就能搞定。去年可都是7萬5、8萬以上。”

　　李靜曾經看過幾套學區房，十幾年甚至二十多年前的老樓，沒有電梯和完善的物業管理，戶型陳舊不便，樓道裏堆滿雜物，遍地污漬。可這裡就是比那些四環邊人車分流的花園洋房社區還要貴很多。單純從居住角度講，她根本就不會接受這樣的房子，但是“學區房”的光環仿佛一下子就淡化了這些不足。

　　“如果是一年前買學區房，我肯定首先顧慮到價格和房屋品質，可現在考慮的因素要複雜得多。”李靜告訴北京青年報記者，現在根據東城出臺的政策，不能只看眼前的小學，還要考慮到未來的中學：現在住在差小學邊上，沒準可以直升一個好中學；而進了好小學，對應的初中卻不理想；住在中等小學邊上，將來有可能上好初中，也有可能被電腦派位到差初中。“看來，政府就是不想讓你把便宜佔盡。”

　　李靜説的絕對是實情，學區房的房價現在都是應政策而動。據報道，2014年入學的青年湖小學新生6年後可直升171中學。消息發佈後，很多家長為了提前獲得171中學的敲門磚，春節前後就籌劃在青年湖小學片區內購置學區房，有的房源一個月內每平方米就漲了三萬元。

　　當然，並非所有小區居民都能享受到“學區”的利好，因為171中學只包含小區內的3棟樓。於是，小區內的房價也會出現兩極分化。而朝陽區磚角樓北裏小區一位業主因為房子對應的重點小學學區被取消，不得不降低售出預期，將原來的320萬元報價調整為210萬元。

　　這種局面讓李靜更加困惑和猶豫。現在東西城的學區房房價已經讓自己不堪重負，如果決策失誤，孩子上不了好中學，豈不更加痛心？每每想到這裡，她就愈發糾結。不過不管怎樣，李靜決定還是要提高看房速度，爭取早日讓自己脫離焦慮糾結的苦海。

　　務實

　　買學區房“犧牲點”不算什麼

　　相比李靜的猶豫糾結和無法妥協的名校情結，張帆的學區房購房之旅就顯得很輕鬆，前後只用了不到半個月就順利簽下買房合同。

　　張帆的兒子今年剛上幼兒園，學區房的事也被提上議事日程。張帆一家和父母都住在豐臺的一個小區，但小區附近沒有什麼好學校。家庭會議之後，全家設定了理想學區房要符合的標準：首先是位於西城，因為西城的小學中學整體品質較高，而且相對比較均勻，少有兩極分化的學區；其次是區重點就可，不追求熱門牛校；三是房屋總價不超過350萬元，最好有三居室，方便老人一起居住；四是最好離現在住處不遠，即使父母不跟自己住，也可以兼顧。

　　因為目標明確，張帆很快就找到了學校和房子。學校是原來宣武區的一所區重點小學，口碑不錯；房子離學校走路就幾分鐘，離現在的住處也就不到6公里，總價320萬元，單價大約4.7萬元每平米，70平米的小三居。當然，房子很老舊，沒有像樣的客廳餐廳，但是這些缺點靠裝修都可以彌補。

　　對於這套學區房，張帆表示很滿意：“沒有十全十美的房子，更何況是學區房。只要滿足了基本要求就可以了。現在樓市不太景氣，這個價錢應該算是低谷了，即使從投資升值的角度看也應該划算。”

　　張帆承認自己是一個很務實的人。他身邊也有一些同事和朋友的孩子在實驗二小、中關村一小這樣的牛校上學。他知道那些朋友為此付出的代價，但覺得自己承受不起也不想承受。有的人一擲千金用錢砸出一條路，有的人本也算有頭有臉，為了孩子上學卻不得不低聲下氣四處求人。“孩子的教育應該在能力範圍內解決，不能強努，否則大人孩子都受苦。”不久前，一個上司的孩子因為不適應牛校，在糾結掙扎了兩年後，還是轉學去了私立學校。這件事愈發使張帆堅定了自己的信念。

　　買下了學區房，張帆全家又拴上了房貸的枷鎖，每月15000元的房貸倒也在承受範圍內，但全家不再可能像以往那樣經常瀟灑地出國旅遊，也不能隨心所欲地購買心頭所好。“比起孩子的教育和前程，這點兒犧牲真不算什麼。”

　　前景

　　市重點學區房“逆市上揚”

　　根據鏈家地産市場研究部統計，2014年上半年，全市二手住宅成交均價累計下跌6.5%。其中，市重點學區房價格年內累計微漲0.3%，區重點學區房與一般住宅分別下降3.6%與7.8%。

　　從均價的差別來看，2014年上半年重點學區房(市重點和區重點)的成交均價與非重點學區房相差1.4萬元，價差幅度達到39.8%，高於2013年上半年的1.1萬元和37.5%的幅度。從成交佔比情況來看，重點學區房的成交佔比由2013年的7%-8%上升到今年的10%以上。

　　北青報記者發現，教育資源最好的市重點學校學區房，是淡市下唯一實現價格平穩的房源，這在一定程度上體現出了學區房的保值性。

　　從多家二手房仲介重點學區房的成交面積檔位看，70平方米以下的1-2居室成交佔比最高，為62.3%，高於全市平均水準15.7個百分點。從重點學區房的成交單價檔位來看，單價在5萬至7萬的成交佔比為45%，高於全市30.4個百分點。另外，重點學區房的套均總價約為352萬，高出一般住宅約60萬元。

　　鏈家地産市場研究部的張旭認為，學區房與普通住宅不同，一是學區房由於其保值性更強而更具有投資性；二是學區房自住功能差。由於學區房多為老房子，不僅建築年代久遠，且戶型差，多數購買的業主大多不以考慮自住為主，多為獲得入學資格。小戶型總價低，購房者容易承擔，所以最受歡迎，年內跌幅也最小。文/本報記者 程婕

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　　北京9月二手住宅成交量環比回升

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　　據統計，今年第三季度，北京市二手住宅共成交25573套，與第二季度相比上升21.7%，與去年同期相比下降25.6%。市場成交情況出現一定好轉。

　　鏈家地産市場研究部分析師張旭分析，9月，北京市二手住宅市場成交量繼續緩慢回升。進入第三季度以後，市場情況有所好轉，成交量連續3個月保持8000套以上水準。隨著市場出現好轉跡象，業主預期也發生轉變，降價意願和入市積極性都有所下降。

　　據統計，成交均價方面，9月北京市二手住宅成交均價為每平方米26450元，環比下降2.4%。同比去年同期下降7.6%，成交均價1-9月累計降幅為10%。

　　張旭表示，在當前的市場情況下，房價水準和市場預期分別成為影響客戶和業主入市心理的主要因素。第二季度以來房價的實質性下降使得當前房價水準符合了部分購房者的承受能力，促使其入市意願增加。成交量的穩步回升以及信貸政策的鬆動都影響了業主以及購房者對市場的預期。

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　　從偉業我愛我家市場研究院監測的情況來看，在租賃房源和客源情況方面，9月北京市租賃市場新增房源環比增加12%，新增客源方面環比小幅回落7.2%，租賃市場供求關係明顯趨於平衡。