新華網上海10月4日電（記者魏宗凱）近日，中國人民銀行與銀監會宣佈對“二套房貸”政策鬆綁，這將有助於釋放改善性住房需求，但能否扭轉樓市下行趨勢仍有待觀察。

　　一線城市從7月出現的商品住宅量價加速下跌苗頭，引發金融界高度關注。一些金融機構認為，過去7年間，信貸激增和房價上漲推高了中國信貸風險和宏觀經濟風險，房地産貸款及房地産抵押貸款佔銀行業各項貸款比重近35％，房地産是當前能夠引發金融系統性風險的唯一行業隱患。

　　上海易居房地産研究院提供的一份數據顯示，9月20個典型城市新建商品住宅成交面積環比下跌約2％。其中一線城市房價逐漸步入下跌通道，樓市觀望情緒比較重，成交量反彈的動力不足。

　　瑞銀集團首席中國經濟學家汪濤近日表示，與過往三次樓市調整不同的是，今年以來房地産市場下滑的主要原因是新增住房供應超過內在需求，而非政策調控，而且支撐房産投資性需求的諸多因素正在消退。儘管政府可採取放鬆限購或限貸等措施，但這只是可以緩和房地産下行帶來的衝擊，難以根本性地扭轉趨勢。

　　野村證券中國地産行業研究主管高劍鋒稱，過去幾年如果把中央政府對地方政府的轉移支出去掉的話，光是土地出讓金就佔地方政府收入的1／3左右。同時，房企對稅收的貢獻也讓地方政府對房地産業形成依賴。因此，樓市走弱對地方政府來説是不願見到的。

　　一份金融機構的報告也指出，當前中國房地産信貸指標呈現“四高”特徵，即高行業集中度、高房價期發放、高一線城市佔比、高商業地産佔比，集中體現了房地産行業信貸在總量和結構方面存在的系統性隱患和脆弱點。

　　專家認為，當前中國經濟增長率短期內迅速下降及官方基準利率短期內急劇攀升的可能性不大。最大的系統性風險來自於全國房地産短期內量價大幅下跌，如何確保房地産軟著陸，是後續調控政策應當重點考慮的問題。

　　根據央行、銀監會9月30日的通知，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30％，貸款利率下限為貸款基準利率的0．7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。更值得關注的是，“對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策”。一些機構將這一放鬆限貸政策視為“救市”。

　　受“二套房貸”政策鬆綁的利好影響，“十一”假日期間部分城市的房展會人氣頗旺，購房者購房意願有所提振。但記者在採訪中了解到，由於各商業銀行對於新政策的執行細則並未出臺，潛在購房者中仍以觀望者居多。

　　“可以預見的是樓市政策會逐漸鬆綁，更有利於購房者。”在上海“假日樓市”房展會上，市民宋亮景告訴記者，儘管改善性需求可以入市了，但市場上仍是供大於求，估計房價短期內不會過快上漲，自己仍將觀望看看。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，就現階段中國經濟增速、城鎮化水準、人口總量與結構等影響樓市需求的基本面來看，只要短期性的房地産調控政策放鬆、房貸支援力度加大，樓市就會“軟著陸”，出現新一輪復蘇與回暖。此次取消“限貸”比取消“限購”政策力度更大，預計四季度商品住宅成交量將有所好轉，房價下跌的幅度也會收窄。