央廣網北京10月1日消息 據經濟之聲《交易實況》報道，樓市向來有“金九銀十”之稱，在九月最後一天也就是昨天，央行、銀監會給樓市發了大金首飾，有一串利好，結清貸款再買第2套房視同首套，最低可首付3成、利率7折等等。今年房價連連下跌，這套利好組合拳是下跌中剎車還是掉頭的方向盤。

　　主持人：那麼在這樣一個背景下寶存覺得對於一線城市來説，結合昨天央行出臺對於首套房貸款重新認定，請注意現在是不認房了，只認貸，不管你有多少套房，只要貸款還清了，咱們都按首套，那麼三成首付是可以給7折利率，這要看銀行對你的評估和你們之間的博弈了，當然這是一個巨大的政策的方面，再結合比如説京滬兩地肯定是短期之內限購目前看是難以取消的，這實際上有點油門剎車同時踩的意思，在這種的情況下，怎麼來看政策的綜合作用之下的北京樓市？寶存你覺得。

　　陳寶存：一個京滬的限購，我也不贊成短時間內推出，倒不是別的原因，是土地供應上不去，尤其主城區我們有效的用地供應，我們實際上是沒有土地供應，供應量很小。廣深前兩天有一個消息，是廣東省房協的領導，可以擇機推出限購，廣深可以推出，尤其廣州價格確實不高，它跟天津有點像，這樣的話，可能最後保留了兩個京滬，這兩個超級城市，它一定是短期內推不出限購，因為現在説實在話，你上廣州到深圳的人，不能跟北京上海來比，尤其北京的人口，到底有到多少，一直沒有一個官方的數據，但是我們估計50萬到100萬，那怎麼可能放開限購呢，所以在任何的地段，任何的時間點，我一直在説，北京放開限購一直是暴漲的這種局面，一定在短期內你把這個土地供應加上去。尤其北京市場現在二環以內不能拆了，拆不動了，拆不起，所以這樣的話，對於北京市場這是一個極個別的例子，北京市場也不會受到限購政策的的影響，它遏制住房價，因為北京2012年各個區域的房價上漲了30%到35%，2013年也是這個，雖然説官方數據是20%多，實際上各個區域都漲了30%多。所以這樣的情況，確確實實限購也沒有多大對房價的抑製作用。但是北京一線城市今年上半年的樓盤地價又比2013年最高點又漲了50%以上，這是比較要命的，所以説我覺得加大供應這個肯定是要做的事。市場才能穩定，我們一直在講，實際上我們整個10年條房價是微跌暴漲，基本上主要是80%的漲幅實際上都是因為供需矛盾越來越強大，現在的難題是供需，而且供需我覺得短期內解決不了的，房産稅我是不太看好的，因為不動産登記我們現在的條例是説，是權利人和利害關係人主動申請，政府才主動給你登記，絕對不是説政府去主動為了管理來給你強制登記，所以這樣的話，短期內不動産登記不會對樓市産生多大的影響，那麼房地産稅這一塊，現在它的實施應該説難度很大，就是因為你的整個産權等級，包括評估價格等級，那你如何形成房産稅，所以這樣的話，短期內所謂的長效機制，我覺得10年很難落地，對上海和北京是大的壓力。

　　王永平：我覺得不動産制度不能簡單去理解，如果你自己有房你不願意去登記，我覺得將來有可能在權利上來會受到影響，法律判決方面有可能就有問題。否則如果純粹資源登記，那麼就沒有意義了，所以一定是為後面的稅收的徵收做鋪墊的。

　　主持人：另外一個方面永平説到在央行對於房貸的銀根放寬和北上廣深限購依舊，這一緊一松的綜合腳力之下，你覺得接下來對一線城市的局勢的變化是？

　　王永平：我覺得再補充一下講到不動産登記這個事，如果説他現在名義上説你開始登記，如果你不去登，將來很清楚每一套房我們都掌握，兩個一對比，就知道哪些房沒有來登記，網上追查一些，心裏有鬼，沒鬼怎麼不來登記，所以我覺得這個政策可能有很大的正式作用，所以我不擔心説，很多房不會納入這個裏面，回到你剛才講到這個政策對一線城市的影響，我覺得這個房價應該是往上走的，肯定是要往上走，因為有一些可能是有一些改善性的需求，過去是沒法滿足的，可能這個能夠實現，還有一些的一線城市的投資價值，土地的稀缺性，造成一些的投資資金願意來投這個地方的，因為我們這個城市雖然説一線城市的房價跟發達國家差不多了，但是有一個不同之處在於説，國外房屋背後附加值沒有我們這麼高，我們北京城裏面有很多的資源，包括醫療、教育不是別的國家可以比，人家華盛頓啥也沒有，沒有最好學校、沒有最好的商業環境，但是我們的最好的都在這，這是一個區別的地方。我覺得一線城市的房價是要往上漲，但是我覺得不會暴漲，因為你樓盤開盤的價格政府是可以控制的，我想這個裏邊它拿著一個閘門，包括企業裏面，我銀行的優惠利率，它規定你最低是0.7倍，但是它可以通過內部窗口指導的形式，窗口指導往上再提，它講的是一個低限，高限沒有説，所以我覺得實際上它是在觀察。

　　主持人：來回答我們一個的聽眾的問題，"玫瑰人生"，他説我在廊坊，我們現在又有京津化一體的概念，這個概念很熱，而且是我們最高指示，説京津冀一體化，包括我們今年會出結果，或者我們能不能成功申辦下來2020年的冬奧會，包括北京和張家口的聯袂都是為了推動京津化一體的概念，他説現在我在廊坊有一套二手房要賣，現在央行對於房貸的銀根又放鬆了，我是應該隨行就市，還是應該再等一等。

　　王永平：我覺得京津冀一體化的概念肯定是有正面意義的，但是它這個週期要多長，你的判斷轉換成房價的上漲，我覺得這個不一定，這個裏邊一個是一個週期，你能不能抗的住，另外一個還有一個機會成本的問題，你這個時間你如果在北京買一個房，或者是在別的地方可能機會更大，因為京津冀一體化，畢竟是一個系統工程，涉及到政策的一體，産業佈局的一體化，這個協調是很複雜的過程，你説前期濱海新區搞了這麼多年，濱海新區房産沒有弄起來，當年我們搞改革開放幾個特區，當然汕頭也是特區之一，汕頭最後瞎了，什麼生意都沒有。

　　主持人：陳寶存怎麼看？

　　陳寶存：我住在廊坊，對京津冀一體化，我的觀點跟好多人不一樣，京津冀一體化和樓市沒有關係，但是廊坊是北京市廊坊特別行政區，它就是因為它的地理位置，那麼京津冀一體化對天津包括對武清、對保定房價沒有絲毫的意義，但是廊坊不一樣，廊坊以及上海附近的昆山、花橋這個完全是因為地理位置。因為六環北京的房價上到四萬到五萬，這是42個新盤明年要做到的，要實現的，那麼以廊坊現在的房價，我搬到廊坊以後基本上市場我看了，8000多的房價，包括就是説現在知道有一個採育大興那，現在它的樓面價也到了1萬多了，我們廊坊的房價就是採育往南的位置現在是5000到6000這個房價，廊坊最高就是到8000多，所以一定是儲存下來，這個房子不要賣，我認為廊坊三年之內漲到1萬5這是很正常的，實際上我跟我的粉絲講的時候，廊坊有幾個投資的最重要的地區，第一個首推固安、第二燕郊，第三就是潮白河區域，這就是地理位置，它只有地理位置有關係，那麼再往外就是廊坊市，香河。

　　主持人：但是據我了解從去年年底到今年，現在這個時候，固安的房價一直在下降趨勢的。

　　陳寶存：但是固安前年年底的時候是3000多到4000，漲到多少，所以固安總體是上漲的。2017年開始第二機場開始建，實際上整個南部發展，我最看好的是固安，因為我們的北京裝備製造産業很多産業是往大興走的。

　　主持人：剛才我們也是一直在説京津冀一體化的概念，很多朋友已經覺得有點失望了，難道跟我們武清沒有什麼關係嗎？

　　主持人：這個當然我們要強調一點，飯要一口一口吃，半年能一蹴而就了。好了我們看一看互動平臺上，各個朋友都談到一個共同的感受，説這兩年有錢人都去全球買房了，要麼去紐約、要麼去雪梨，接下來我們一線城市又有多大的吸引力，就是這種中産買房的眼光已經全球化，包括我們幾個朋友談到了空氣好什麼之類的配套，它是永久産權，不像我們現在是70年懸而未決，這會對國內的需求房有一個多大的擠出效應，王永平怎麼看這樣一個問題。

　　王永平：國內一些有錢的投資客，他們會首先可以選擇到北京、上海去置業，但是對於北京、上海的投資客來講，在北京它已經有投資了，那麼它下一個投資往海外走，因為一個從性價比來講，國外的住房本身品質來講，比我們要好多了，因為有些國內二三線城市投資客到北京來，他也考慮到孩子上學，對北京上海的投資者來講，不存在這個問題，他的孩子很多都已經在國外了，所以這個時候，他會更單純關注樓宇品質本身，看房子本身的性價比，歐美的房子比我們的同樣的價錢好多了，這是一個從經濟角度來判斷他們更多，會有很多投資人往外擠，安全性角度來講，還有不少的資金要逃離。

　　 主持人：包括我們看萬科在舊金山已經開盤了。

　　王永平：我覺得中國企業到海外開發投資，我覺得不會形成一個特別快速的趨勢，原因是什麼？一個現在出境就兩種企業，有一種企業是為了分散風險轉移資金，這個公司做的特別大了，覺得雞蛋放在一個籃子裏面有風險，它要平衡風險，還有的大企業它需要做試水，因為在中國它考慮中國未來房價市場在很長時間仍然會是一個波動比較大的政策式，它需要有一些前瞻性，大公司有一些的前瞻性，車到山前必有路，不能幹這個事。所以萬科這些公司需要做一些探索，這個我覺得試水的成分更大，因為畢竟海外市場政策方面、土地也好、稅收也好，差異比較大，海外管理成本也比較高，還有一個就是現在在海外投資的中國企業，他們的客戶群基本上針對中國企業，你這個公司萬科在中國很有名，但是在美國對外國人不認識。因為在海外的時候，很多中國人過去，在唐人區環境又很差，那是低端的環境，跟外國人混居，外國人很多人又不喜歡中國人。

　　主持人：那你覺得對國內的尤其偏高端的需求量有多大的分流效應？

　　王永平：我覺得這個分流不會形成特別大的威脅，因為走出去開發企業數量不多，他們開發的樓盤的規模也不大，所以這個分流我覺得還是有限度的，很多我覺得這個是市場要觀察的，我覺得未來會不斷的增長，但是增長的幅度我覺得不會那麼大。

　　陳寶存：最近關注了一下的海外市場，包括很早的時候，跟英國一家地産公司，包括萬科有一些的接觸，實際上咱們講到底誰的機會更大，是中國還是海外，肯定不言而喻那是中國的機會太大了，那麼實行海外的投資這一塊也不可能像永平老師説的，不可能漲的很快，所以説作為融資的一個手段一個工具，包括投資人他是給兒子買一套房子也可以，因為海外的房産它持有成本比較高，畢竟來説人家是爭房産稅，咱們現在還沒有徵，所以這樣的話，他持有成本比較高，買的價格比較低，這就有一個成本的因素，再有一個我們中國，大家的生意機會在國內，所以你在海外可以有一套房子，你必須在北上廣深，你比較有房，你這樣的話，才能發展你的生意。這個就不可能撤出。

　　王永平：另外海外有一些的國家的政策不是那麼穩定的，你像南韓我們的印象當中這是一個的民族法制的國家，這應該穩定，綠地跑到南韓去搞一個開發，結果地方換屆了，政策又變了，搞的像綠地這麼大的國企受人家政策的影響，或者説被人欺負了，不用説一個普通的民營企業，像綠地有國企背景的，説不定中央政府通過官方的渠道做一個交涉和協調，但是一個小民營企業，一下子就折進去了。

　　陳寶存：包括澳大利亞我有一個朋友在澳大利亞開發，號稱一個大樓盤15萬平米。所以它的機會、需求沒有那麼大。

　　主持人：我們再來説説，回到國內房地産市場，剛才有朋友在微信平臺上問，想請二位專家給大家解解惑，就是説這個土地的拍賣價格和住宅的樓面價大家都知道是水漲船高的，這個是一個依附的關係，但是有一些朋友不太清楚，具體土地的拍賣價格是怎麼樣影響到樓面價格？能不能給算一筆賬？

　　陳寶存：首先是這個土地拍賣價怎麼來的，拍賣價格設置一個底價，然後幾個企業競拍達到一定的高點，我是做開發投身的，實際上這個底價，基本上確定是按照成本價上利潤來的，什麼是成本，就是徵地拆遷安置的成本。再有就是現在我們要求就是凈利出讓是整個建設的成本，這個成本組成我們的土地地價的底價，底價拿出來之後，加上合理的，可能百分之幾，也可能10%，這個拿出來就是到拍賣市場去拍賣，拍賣出來這個價格，按照你整個的，你比如説拍出來一個的40億但是你總體容積率多高，這樣的話就出來一個地價，我們叫樓面價，樓面價就是你還沒蓋房子，單獨土地成本達到多少，北京這兩天之所以樓面價高，實際上是我們配件的比例太高了，北京是全國配件保障房比例最高的，它基本上都是配件的，這樣的話，就把六環區域的樓面積價格推到2萬到2萬8之間，還有更高的，看到3萬多還有5萬多的樓面價。這個樓面價加上你土地安裝成本，加上其他各種成本，那樣的話，得出來的售價，必然是樓面價一半以上，這個沒法辦了，現在就是它一定是地價推著房價走地，那麼比如説，那我不買你不會降價嗎？你不買可以，我可以不買地，所以最近上周北京兩塊地留牌，這種留牌實際上對地方政府來講肯定受不了的。

　　 主持人：這個容積率在拍賣的時候已經確定的？

　　陳寶存：確定的。

　　 主持人：它處於什麼考慮設定的？

　　陳寶存：這個容積率有的覺得越高越好，但是我不贊成，因為它是容積率你建的樓盤其中還要關係到各種配套的，所以説容積率不可能太高。

　　王永平：它的容積率確定，這個區域有沒有限高，這個高度它是強制性的限制你，還有房屋和房屋之間採光的要求，綠化的要求，這些綜合一下評估你的能蓋多少比例的面積。

　　主持人：另外永平是主要從事商業地産研究的，在前兩年普通住宅的出現限購政策比較嚴厲的時候，也看到其實商業地産跟普通住宅它的走勢還是有一些不一樣的，那麼就商業地産的目前所處這個市場的形勢是怎麼樣的？

　　王永平：現在商業地産現在處在一個大躍進和大泡沫的時期，所以我曾經講，如果經濟出問題的，很可能出現在房地産裏面，房地産出問題很有可能出現在商業地産裏面，現在張藝謀有個電影叫《滿城儘是黃金甲》，套用到商業地産裏面，就是滿城儘是綜合體，全是商場，在國外像紐約、倫敦這樣的城市十年八年蓋不出一個新的商場，我們一個城市一年蓋…

　　主持人：我補充一點永平，你一定也注意到了，大概在去年這個時候，北京的國貿三期連星巴克都交不起地租了。那北京現在這個上海的情況我不是特別了解，那麼北京就會出現一種的比較奇怪的現象，剛才您説得有點泡沫和利好共舞的意思，一方面商業地産空置率也挺高的，比方説像我們電臺你走出一站地，像金融街的Shopping mall之類的，其實你看沒幾個人，你不管工作日還是休息日。但是你包括寫字樓包括這些商鋪租金又在連續的漲，而且這個漲幅其實並不亞於住宅的漲幅，這種現象怎麼理解怎麼解釋。

　　王永平：我們叫招商難與選址難並存，這個行業裏面有很大結構性的矛盾，招商難比如説有不少商場實際上招商是非常困難的，品牌招不來，或者來了以後條件都是我們講的話，也得簽的是南京條約、辛醜條約，它要求把我裝修給我做完了。那有的這種奢侈品，它有的時候每平米要你3到4萬塊錢的裝修補助，你比如800平米一個店，上來就是3000千，你先給我貼點，我是給你裝門面的，這個牌子裝完了，它兩個包上面一放在上面賣價錢了，包一拎就走了，餘下都是你的，這個裏面有不少的商業項目實際上是招商困難，但是同時又一些的優質的商業項目，你比如説星光天地，你比如説國貿，那是商家削尖腦袋也去進的，所以這種結構性矛盾，但是多數看，還是説供過於求是主體，因為這個供不應求的商業還是少數，你講到的上漲比較快的，在北京更多表現是在寫字樓，而不是説商場。商場總體現在很多，你可以看到你買的東西商品漲不了它的租金也漲不了，然後那裏邊生意不好。

　　主持人：一方面我們看到寫字樓的空置率也是挺高的，另外一方面一些的中小企業連連抱怨利潤被地租吞食了，但是你看漲起來還是市場的價格往上走的趨勢很明顯。

　　王永平：就是北京的寫字樓空置率是非常低，尤其是核心區，國貿、金融街、CBD這些裏面，基本上沒有什麼空置率，這裡面是在租約到了以後在轉机的階段，所以你在中間找一個物業很困難，所以才導致了北京寫字樓的租金是全世界最高的城市之一，我們比上海高一大截，過去按説上海比北京的經濟發達，商業更活躍，現在上海的寫字樓租金抵不住北京，上海比較高的也就是在12、13塊之間，都不超過15塊，北京好傢夥18塊、20塊甚至更高的都有，那麼北京寫字樓的短缺是根本原因。北京這些年在核心區新增的商業用地很少，比如説CBD我們這麼多年幾乎就一棟樓有個2、3萬平米，3、5萬平米，就量很少，那麼現在有點大供應量就是中央電視臺褲衩樓旁邊的綜合地塊，但是這個地塊還是在建設當中，沒有形成供應鏈，而金融街幾乎沒有，另外這些區，像麗澤商務區和通州商務區的建設，進度沒有那麼快，所以形成了一個階段性的短缺，但是北京寫字樓租金到了一個高點。

　　主持人：未來有沒有可能像住宅這樣輻射化，像外面來輻射。

　　王永平：我覺得現在住宅要放開了限購，會對商業地産産生影響，這一影響有一部分投資資金比如説買商鋪的或者買辦公樓的資金有可能會轉向，一部分分流到住宅，所以商業地産投資的資金會減少，還有一個過去這些年裏面囤積了大量的品質不是太好的商業地産，這些商業地産通過招商的環節裏面，很多投資人就意識到了，當然投資上當的問題就都出來了，買的時候期望值很高，買的很貴，結果到市場上一招租不好招，或招出來的資金水準很低，所以本身就有不少項目已經造成的投資失誤，加上住宅有分流的話，我估計商業地産來講後面的日子會更難過一些。

　　主持人：時間過的很快，今天我們的特別節目盤點樓市的話題，就要跟大家説再見了，今天是我們做的第一門功課特別感謝中國商業地産聯盟秘書長王永平，新華社中國城市發展國策專家委員會委員、經濟日報新媒體專業委員會專家陳寶存作客我們的節目，下次有機會咱們再繼續聚在一起説這個話題。