本週，國家統計局發佈的8月份最新數據顯示，房地産市場調整的累積效應進一步顯現，對相關領域生産、投資和消費的影響加大。1—8月份，房地産開發投資同比增長13.2%，比1—7月份回落0.5個百分點。

　　在私募股權市場中，房地産基金一直扮演著重要角色。私募股權房地産投資基金，一般指專注于房地産領域的私募股權基金，是一種面向私有房地産資金進行並購或開發的投資模式。也可以簡單理解為投資于房地産行業的私募基金。作為私募基金的一種，房地産基金由於其投資週期和退出方式的差別而單獨成類。

　　在限購紛紛取消、房地産市場調整效應顯現的當下，私募股權房地産投資基金市場也出現自身結構性調整和産品創新。數據顯示，在經歷了2013年規模與投資案例數的增長之後，2014年上半年，地産基金市場愈發平穩。在創新運營模式的同時，一些房地産基金也將目光投向海外市場。事實上，地産基金與房企從來都是各有訴求。房地産基金關注的是回報率、週轉期，以及承受的風險。而房企關注的則是資金成本以及對項目的控制力。金融資本與地産結合，會有哪些新玩法？

　　 年化投資回報率近25% 高於平均值

　　私募股權房地産投資基金，一般指專注于房地産領域的私募股權基金，是一種面向私有房地産資金進行並購或開發的投資模式。清科分析師苗旺春介紹，可以簡單理解為投資于房地産行業的私募基金。當然由於房地産項目本身的投資週期和退出方式同其他行業有差別，所以一般單獨成類。

　　清科研究中心的調查顯示，2014年上半年整個私募房地産基金僅完成接近44億美金的基金募集。而2013年全年這一數據為106.7億美元，如果下半年情況沒有明顯改善，今年全年可能出現負增長。這樣的情況與2013年有很大不同。數據顯示，在金融行業的強有力推動下，房地産基金的規模與數量在2013年呈極速增長之勢。2013年，伴隨著房地産市場的由冷轉熱及IPO停擺等因素，房地産私募基金迎來了較大的發展。2013年新募房地産基金數量同比增幅超過40.0%，總量達到132支;從披露的募資金額看，2013年的募資金額較2012年有較大幅度的增長，幅度達到79.1%， 募資總額達到106.67億美元。

　　清科集團執行副總裁、清科研究中心董事總經理符星華説：“根據2012—2014年上半年持續跟蹤的情況，2014年上半年中國房地産基金基本上保持在1.34倍這樣一個回報倍數，內部收益率保持在25%—27%的水準，國內房地産基金依然屬於回報非常高的品類。同時，中國的創業投資和私募股權投資基金的年化回報率，平均是在19.3%，和創業投資和私募股權投資基金的平均回報率對比，我國房地産基金的回報目前還維持在一個高位。”

　　機構間交易活躍度提升

　　符星華介紹，中國私募房地産基金市場有幾個典型特點：第一是在資金的募集方面，在2014年有了一些新的渠道和策略，更多低成本資金進入到了市場；其次，資金來源更加廣泛，包括非常多的險資，富有的個人包括大學的一些捐贈資金也參與其中；專家管理方面，專業房地産管理機構越來越多，交易成本也在降低；同時，投資者進入房地産基金的股權交易更具流動性，機構間交易和二級市場已經建立了三個全國性的平臺，交易的活躍度已經開始逐步提升。

　　總體看來，中國的私募房地産基金還是處於發展的早期階段。在國內，還沒有跟海外一樣真正意義上的長期的大型基金的投資人。私募房地産基金的發展其實是非常有利於地産行業、機構投資者和資本市場的三重發展。實際的情況是，今年新的基金在權益類投資上面已經開始嘗試産品創新。

　　而從投資標的上，房地産基金呈現出重商業輕住宅的情況。目前從投向、投資標的的品類，商業地産部分的佔比超過60%左右的情況。旅遊地産日益火爆，養老地産潛力巨大。旅遊地産和養老地産的投資在2014年明顯加速，包括跟旅遊業相關的物業，包括旅遊景點、商業、住宅等方面在2014年上半年增幅都非常明顯。

　　 投資者將目光投向海外

　　美國是中國海外房地産投資最大目的地。資本分析網站Real Capital Analytics數據顯示，2014年一季度，中國投資者在美國房地産新增投資為7.37億美元，佔同期中國海外房地産總投資的三分之一。

　　根據美國房地産協會7月發佈的報告，2013年4月至2014年3月，中國人在美國購房金額約220億美元，佔國際買家購房總金額的24%，同比增長5%，繼續排名第一。從2003年開始，中國投資人開始投資美國房地産，2003—2009年的數量非常少，2009年以後，呈現出一個爆髮式增長，到2013年為止，有150億美元投資于美國的房地産。

　　全國房地産投資基金聯盟會長張民耕介紹，比單純盈利更重要的是要總結盈利模式。投資美國市場的風險主要為系統性風險，包括市場風險、利率風險、匯率風險以及政策風險，需要對美國市場動態隨時監控，及早採取對策。而在投資品種上，他偏好出租式公寓的並購和開發。通過和美國當地著名開發商合作，提供成本、工期、品質、貸款方面的保證，實現經營管理的目標。

　　海外成熟市場的房地産基金側重股權投資，私募房地産基金的運營模式與其他私募股權投資類別一致。構建此模式最終為了實現三個目的，即投資業績最大化；激勵基金管理人；並將基金管理人與投資人利益捆綁在一起。

　　在成熟市場上，杠桿融資在私募房地産基金中非常普遍，它使得基金增強了購買力，從而擴大了未來的回報潛力。成熟市場的私募房地産基金週期一般在3到10年不等。在這個週期中，促使基金管理人平衡投資、管理和退出等各環節的節奏，讓投資人對投資回報有所預期。與之相比，中國市場上的私募房地産基金存續期相對較短，多為3年左右。隨著不斷有機構進入私募房地産基金市場，該領域的競爭也愈發激烈，對地産業的投入資金總量也在持續增加。