近期以來，北京樓市回暖明顯。相關數據顯示，9月1-15日北京商品住宅(不含自住房)共實現成交2702套，成交面積27.5萬平方米，與上月同期基本持平，這一數據也創造了4月以來同期的新高。即將到來的“銀十”，也因此承載了更多的期望。

　　“雖然目前北京的調控壓力依然存在，但8月連續有改善型項目的‘日光、售罄’，都證明市場改善需求購買力的旺盛。現在北京樓市已經進入了旺季搶收模式，重頭戲不在於大家議論得更多的價格調整，而是産品升級。”北京房地産業協會副會長陳志説。

　　“金九”旺季開局

　　亞豪機構數據統計顯示，9月1-15日，北京商品住宅市場共有15個項目(其中包括兩個自住房)入市，這在年內同期也處於較高水準。其中包括首開香溪郡、保利海德公園、東亞尚品臺湖等9個純新盤，以及泰禾1號公館、通州萬達廣場、首開常青藤等6個老項目後期。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析，目前入市項目定價呈現出兩類鮮明特點，一是剛需項目以價換量，像通州萬達廣場9月開盤，均價為27000元/平方米，因開盤價格低於預期因而當天“日光”；另一類則是高端項目價格堅挺，基於前期高端市場放鬆限購的預期，上半月多個高端項目集中入市，其中臻園報價52000元/平方米，相比上期開盤漲價4000元/平方米。不過，9月9日北京發佈了以“基本住房有保障、中端需求有支援、高端市場有調控”為主基調的調控新思路，對高端市場的限購未像此前一些專家預料的那些輕言退出。受此調控新思路影響，原本預計下半年入市的部分項目將不得不推遲入市，10月份將會出現短期供應斷檔。

　　這對市場上正在熱銷的老項目或許是個利好，尤其是沒有受到自住房衝擊的高端項目。就今年前八個月熱銷的高端項目而言，五礦萬科如園、望京金茂府、泰禾北京院子、國瑞城、華潤橡樹灣、潤澤莊園等多個項目名列前茅。更有亞奧金茂悅、銀泰琨禦府、華潤橡樹灣三個項目開盤實現了“日光”。亞豪機構分析，受調控新思路影響，項目本身已經比較成熟，擁有資源優勢或産品領先的樓盤，從價格到成交或將持續堅挺，反之可能出現些許波動。

　　房企比拼搶“房票”

　　為了搶奪“房票”，大家都使出了渾身解數。但是面對不能再錯過的銷售旺季，不少項目的重點並非調整價格，而是千方百計升級産品。尤其是一些已經形成了品牌效應的高端項目。

　　五礦萬科如園和金茂府係産品就是典型的案例。他們都抓住了霧霾對人體健康影響的“痛點”，在産品自身的“微環境”不斷升級，獲得了市場的高度認可，被很多業內人士稱為“東府西園”。而面對回暖態勢明顯的“金九”，高期待值的銀十，加推樓王、産品升級成為了“東府西園”的共同選擇。8月30日，望京金茂府推出了中央樓王産品的實樓樣板間，全面展示了高舒適度、低能耗、低排放的第三代綠色健康科持人居樣本。據介紹，此次推出的中央樓王産品配備了第三代生態空調系統，通過天棚毛細網輻射製冷採暖，同時輔以地緣熱泵技術與置換式全新風系統等12大綠色科技體系，創造出全年恒溫恒濕恒氧的室內綠色“微氣候”，使室內全年維持24-26℃的恒定溫度、40%-60%的宜居濕度、全年低於45分貝的聲環境。

　　五礦萬科如園則于9月17日舉辦了全新樓王紫碧山房樣板間開放儀式。宣佈義大利R BM頂級科技環境系統將選擇紫碧山房作為北京的首個合作項目。義大利R BM中國區技術總監鄭鴻宇介紹，義大利R BM科技環境系統以前是歐洲不少總統別墅的“御用”環境系統，以恒溫、恒濕、恒氧，純新風，可開窗，全自控，低成本為特色。對於PM 2.5過濾到90%以上，能將製冷與置換新風相互配合，達到對溫濕度及空氣品質完美控制。同時高科技膜技術的全熱新風交換器，使得室內65%的濕度被保留下來，既達到了室內的換氣效果，又保持了室內的濕度，更加節能。

　　“銀十”倒逼全力出貨

　　在“金九”火熱開局之後，“銀十”的成色和後勁，各方觀點不一，這也倒逼開發商紛紛亮出底牌，全力出貨。

　　10月預計入市項目中，既有像通泰國際公館、住總萬科金域華府、首開國風美唐朗觀等這類剛需盤，也有像泛海國際、紫玉公館這樣的中高端項目，而五礦萬科如園、望京金茂府這樣的熱銷項目後期，也已經用樓王亮相，宣告了自己在銀十發力的決心。“一是可能會讓一部分本來準備出手的購房者回歸觀望，二是在項目的選擇上會更加慎重，那些産品成熟，擁有優質資源的項目，會更受市場青睞。”陳志表示。

　　目前望京金茂府在售主力戶型為220平方米舒闊三居和270平方米奢雅四居，以全精裝成品住宅、中國首個雙優教育地産和超五星級金鑰匙服務與金茂幸福卡等多重優勢，成為望京區域高端項目標桿。而五礦萬科如園緊鄰好望山森林公園，頤和園等皇家園林近在咫尺，百望山、香山貼身享受。而且擁有國家學府區，北大、清華，配套首師大附中，中關村二小等名校教育。“10月可稱之為開發商搶收的最後時機，但今年來看，10月僅22盤預計入市，供應意願降至年內冰點。因此，無論低端還是中高端項目均壓力重重，年底前或將出現價格肉搏戰。”亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為。