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物業為什麼不敢曬賬本

  • 發佈時間:2014-09-22 15:41:30  來源:北京晚報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  

  9月13日,週六下午,通州區祥雲天地家園(又名摩卡空間)小區,一張藍色的告示貼上了小區門口的宣傳欄。告示上一張表格滿是數字——“物業人員工資79041.97元、保安部餐費3600元、自來水費700.7元、交通費154.7元……”

  這是一張“陽光助業和業委會2014年8月財務收支明細”,8月,祥雲天地小區剛剛更換了物業管理公司,而將賬目明細公佈給業主,也是小區首次。

  自小區建成至今,小區業主已經換過四五撥物業,這一次格外不同,物業從“包乾制”換成了“酬金制”。兩字之差背後,卻是物業理念的千差萬別。

  【變化】

  多年“枯泉” 終於有水了

  新華大街向東,玉帶河西岸,祥雲天地家園小區的入口隱匿在一條窄街之中。11月,這個小區將滿“十歲”,從外觀看,小區高樓的外立面,多少有些破舊。

  走到小區門口,卻能看到一點新氣象,黃黑相間的道閘,漆色還閃著嶄新的光。走進小區,能看到各個單元都在更新樓門,電梯中則是新裝的監控攝像頭,消防通道邊立起了欄杆,防止車輛佔道停車……這一切改變,全發生在2014年8月之後。

  “最明顯的變化就是環境,原來小區綠化沒有這些灌木,都是新物業來後才種的。”中午12點,小區業主徐女士推著孩子在小區的花園中散步,她的身邊,是一處圓形的噴泉池,由於年久失修,已多年沒能噴水:“新物業來了,把噴泉修好了,也算看到噴水了,還加裝了護欄,防止小孩摔倒,確實能看到不少變化。”

  由於對老物業服務的不滿,8月,小區更換了新的物業管理公司——陽光助業物業管理有限公司,與以往的物業公司不同,陽光助業公司是一家“酬金制”物業。

  所謂“酬金制”,是從預收的物業管理費中,按約定比例或數額提取酬金支付給物業管理企業,其餘用作物業的管理和維護支出,而目前社區中最常見的物業管理形式,則被叫做“包乾制”——收上來的物業費剩多少,都歸物業公司所有。

  “包乾制的問題在於,物業公司有動力去盡力減少在物業服務上的投入。”陽光助業物業公司經理人路軍港舉例,假設一個小區的物業費總額為每年100萬元,“酬金制”物業的收費模式是,先與業主約定好一定的酬金數額如10萬,剩餘的90萬,其支出由業主共同決定,“例如保潔一年花多少錢,綠化一年花多少錢,都由業主決定,物業只是個執行人。如果這錢一年用不完,可以轉到下一年繼續用,所有這些錢,都存在業主所有的賬戶中,而不是物業的賬戶裏。”

  包乾制物業的做法則是,刨除各項物業管理支出後,所有剩餘都歸物業。

  “所以包乾制物業會盡力壓縮物業的成本,這樣自己就能多拿一點。但物業成本下去了,服務水準就要下降,業主不滿意,就不交物業費,物業只能再壓縮成本,這就陷入死迴圈了,很多小區的物業越幹越差,就是這個道理。”路軍港曾經也是某小區的業委會主任,是“與物業幹仗”的人,如今投入到物業管理的事業中,他的一大目標就是推廣“酬金制”的陽光助業模式。

  所謂“陽光”,就是要透明化,每個月物業的開支都會公佈,並將細化到每一項支出的地點、經手人和商戶聯繫方式,讓業主可以隨時查詢。

  【難點】

  業主訴求多樣難統一

  與賬目一同公佈的,還有物業一個月來的成績——修復外墻和樓道地磚、修復監控、增加道閘、更換單元門、清理僵屍自行車,補種綠化樹木……路軍港表示,物業收取酬金,就要把做過什麼也向業主宣傳出來:“所有賬目有記錄,所有工作也要記錄,這樣業主才能知道物業到底有什麼用。”

  物業一個多月的工作,得到了許多業主的認可,9月13日,陽光助業物業公司開始徵收物業費,擁有464戶業主的祥雲天地,兩天就收到約80戶業主的物業費,而在往日,物業費全年徵收率也僅有30%。

  然而並非所有業主對於新物業都認可,例如小區新增的綠化,就有業主提出不同的意見。

  “原來綠地隨便可以走,現在都種上灌木,跟籬笆一樣,花這冤枉錢幹嗎?”常在小區內遛彎的章明,對於新物業的一系列動作並不認可,在他看來,這些修繕工作多數都是表面文章,亂花錢:“還在電梯裏裝監控,電梯裏裝監控有用麼?經過業主同意了麼?”

  更多的業主,則持觀望態度,在業主王博看來,“新物業上任三把火”是必然現象,並不能區別物業的好壞,也與“酬金制”、“包乾制”無關,“前一個物業剛來也好著呢,但很快就不行了。”

  “我們不能保證業主‘滿意’,因為‘滿意’是沒辦法衡量的。物業服務是要有一定的標準,比如樓道打掃的頻率、品質,保安巡邏的次數,是不是24小時監控,這樣的硬標準,是業主可以去監督的。”路軍港解釋,之所以將物業公司起名為“陽光助業”,本身就是其經營理念,其中“助業”包含三個層面:“第一是幫助業主保證小區的物業管理水準,第二則是要建立良好的社區秩序,這其中不光是物業的責任義務,也包括業主的責任義務。那麼第三層,為了能讓物業良性的發展,就需要建立合理的價格定價機制,説白了物業至少不能虧錢。而對於業主來説,也要明白,多少錢能辦多少事。”

  為做到這一點,路軍港打算在公佈物業賬目的同時,公佈相應的服務標準:“一天打掃3次的保潔和一天打掃1次的保潔,價錢肯定是不一樣,選哪個則是要業主來決定,但首先要讓業主接受這種模式。”

  【對話】

  “物業費並不是物業的錢,而是業主自己的錢”

  北京晚報:“酬金制”作為物業管理模式的一種,也有幾年的歷史,但從目前看,普及度還是比較低,甚至在一些施行“酬金制”的小區,業主也不清楚這種制度的區別。

  路軍港:“酬金制”目前確實存在認知度低的問題,所以需要各方面的宣傳工作。這需要物業、業委會乃至政府的多層面宣傳,同時業主也關心社區事務,才能夠讓大家漸漸了解。由於利益的原因,很多物業不願意業主知道“酬金制”和“包乾制”,甚至避都避不及。

  同時“酬金制”還有“包乾制”牽扯到法律條款的解釋,因此許多業主覺得比較不好理解。不過還是那句話,如果小區就是業主的家,你自己家的事情自己都不願意去了解,那麼也別指望別人多麼的關心你。

  在實際運作過程中,物業和業主不應該是一種對立的關係,而應該是一種互助的關係。業主享受不到優質的服務,物業又收不到錢,不斷壓縮服務標準,這不是一種良性的模式。我們所追求的,則是一種可持續的、可複製的物業模式,是給個“説明書”,誰都能幹的。

  北京晚報:有些業主擔憂,物業拿了“酬金”,就什麼都不幹了。

  路軍港:“酬金制”物業是後拿酬金的,那麼物業不幹事,你可以開掉物業。我們説的“陽光”,就需要完全的透明公開,讓業主都知道,你交的物業費並不是物業的錢,而是業主自己的錢。因此如何去花,必須自己去做決定,去關注。

  同時我們也要強調,現在的物業費定價並不合理。近年來我們的人力成本、物價都上漲了很多,但物業費的標準一直沒有提高,所以物業的服務品質只會越來越低。

  北京晚報:物業和業主的互動,其中少不了業主委員會,但現實是很多小區連業委會都成立不了。

  路軍港:沒有業委會確實就很難使用“酬金制”物業,我們進入小區的一個標準就是這個小區有沒有業委會。

  業委會實際上是一個很好的平臺,能夠讓業主參與到社區事務中,成為社區、物業、業主之間的紐帶。但現實中業委會成立很難,運作也存在很多不規範的問題,因此我們也希望政府能夠更加支援社區業委會的成立。

  作為業主,也應該學會“找外援”,沒有成立業委會的經驗,可以找相關的專業人士協助。全國各地都有許多業委會方面的專業人士,沒有業委會的社區可以通過網路或者各種方式,請專業人士來幫忙成立自己小區的業委會。

  (文中業主為化名)

  主筆 吳楠 插圖 宋溪

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