9月13日，週六下午，通州區祥雲天地家園（又名摩卡空間）小區，一張藍色的告示貼上了小區門口的宣傳欄。告示上一張表格滿是數字——“物業人員工資79041.97元、保安部餐費3600元、自來水費700.7元、交通費154.7元……”

　　這是一張“陽光助業和業委會2014年8月財務收支明細”，8月，祥雲天地小區剛剛更換了物業管理公司，而將賬目明細公佈給業主，也是小區首次。

　　自小區建成至今，小區業主已經換過四五撥物業，這一次格外不同，物業從“包乾制”換成了“酬金制”。兩字之差背後，卻是物業理念的千差萬別。

　　【變化】

　　多年“枯泉” 終於有水了

　　新華大街向東，玉帶河西岸，祥雲天地家園小區的入口隱匿在一條窄街之中。11月，這個小區將滿“十歲”，從外觀看，小區高樓的外立面，多少有些破舊。

　　走到小區門口，卻能看到一點新氣象，黃黑相間的道閘，漆色還閃著嶄新的光。走進小區，能看到各個單元都在更新樓門，電梯中則是新裝的監控攝像頭，消防通道邊立起了欄杆，防止車輛佔道停車……這一切改變，全發生在2014年8月之後。

　　“最明顯的變化就是環境，原來小區綠化沒有這些灌木，都是新物業來後才種的。”中午12點，小區業主徐女士推著孩子在小區的花園中散步，她的身邊，是一處圓形的噴泉池，由於年久失修，已多年沒能噴水：“新物業來了，把噴泉修好了，也算看到噴水了，還加裝了護欄，防止小孩摔倒，確實能看到不少變化。”

　　由於對老物業服務的不滿，8月，小區更換了新的物業管理公司——陽光助業物業管理有限公司，與以往的物業公司不同，陽光助業公司是一家“酬金制”物業。

　　所謂“酬金制”，是從預收的物業管理費中，按約定比例或數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘用作物業的管理和維護支出，而目前社區中最常見的物業管理形式，則被叫做“包乾制”——收上來的物業費剩多少，都歸物業公司所有。

　　“包乾制的問題在於，物業公司有動力去盡力減少在物業服務上的投入。”陽光助業物業公司經理人路軍港舉例，假設一個小區的物業費總額為每年100萬元，“酬金制”物業的收費模式是，先與業主約定好一定的酬金數額如10萬，剩餘的90萬，其支出由業主共同決定，“例如保潔一年花多少錢，綠化一年花多少錢，都由業主決定，物業只是個執行人。如果這錢一年用不完，可以轉到下一年繼續用，所有這些錢，都存在業主所有的賬戶中，而不是物業的賬戶裏。”

　　包乾制物業的做法則是，刨除各項物業管理支出後，所有剩餘都歸物業。

　　“所以包乾制物業會盡力壓縮物業的成本，這樣自己就能多拿一點。但物業成本下去了，服務水準就要下降，業主不滿意，就不交物業費，物業只能再壓縮成本，這就陷入死迴圈了，很多小區的物業越幹越差，就是這個道理。”路軍港曾經也是某小區的業委會主任，是“與物業幹仗”的人，如今投入到物業管理的事業中，他的一大目標就是推廣“酬金制”的陽光助業模式。

　　所謂“陽光”，就是要透明化，每個月物業的開支都會公佈，並將細化到每一項支出的地點、經手人和商戶聯繫方式，讓業主可以隨時查詢。

　　【難點】

　　業主訴求多樣難統一

　　與賬目一同公佈的，還有物業一個月來的成績——修復外墻和樓道地磚、修復監控、增加道閘、更換單元門、清理僵屍自行車，補種綠化樹木……路軍港表示，物業收取酬金，就要把做過什麼也向業主宣傳出來：“所有賬目有記錄，所有工作也要記錄，這樣業主才能知道物業到底有什麼用。”

　　物業一個多月的工作，得到了許多業主的認可，9月13日，陽光助業物業公司開始徵收物業費，擁有464戶業主的祥雲天地，兩天就收到約80戶業主的物業費，而在往日，物業費全年徵收率也僅有30%。

　　然而並非所有業主對於新物業都認可，例如小區新增的綠化，就有業主提出不同的意見。

　　“原來綠地隨便可以走，現在都種上灌木，跟籬笆一樣，花這冤枉錢幹嗎？”常在小區內遛彎的章明，對於新物業的一系列動作並不認可，在他看來，這些修繕工作多數都是表面文章，亂花錢：“還在電梯裏裝監控，電梯裏裝監控有用麼？經過業主同意了麼？”

　　更多的業主，則持觀望態度，在業主王博看來，“新物業上任三把火”是必然現象，並不能區別物業的好壞，也與“酬金制”、“包乾制”無關，“前一個物業剛來也好著呢，但很快就不行了。”

　　“我們不能保證業主‘滿意’，因為‘滿意’是沒辦法衡量的。物業服務是要有一定的標準，比如樓道打掃的頻率、品質，保安巡邏的次數，是不是24小時監控，這樣的硬標準，是業主可以去監督的。”路軍港解釋，之所以將物業公司起名為“陽光助業”，本身就是其經營理念，其中“助業”包含三個層面：“第一是幫助業主保證小區的物業管理水準，第二則是要建立良好的社區秩序，這其中不光是物業的責任義務，也包括業主的責任義務。那麼第三層，為了能讓物業良性的發展，就需要建立合理的價格定價機制，説白了物業至少不能虧錢。而對於業主來説，也要明白，多少錢能辦多少事。”

　　為做到這一點，路軍港打算在公佈物業賬目的同時，公佈相應的服務標準：“一天打掃3次的保潔和一天打掃1次的保潔，價錢肯定是不一樣，選哪個則是要業主來決定，但首先要讓業主接受這種模式。”

　　【對話】

　　“物業費並不是物業的錢，而是業主自己的錢”

　　北京晚報：“酬金制”作為物業管理模式的一種，也有幾年的歷史，但從目前看，普及度還是比較低，甚至在一些施行“酬金制”的小區，業主也不清楚這種制度的區別。

　　路軍港：“酬金制”目前確實存在認知度低的問題，所以需要各方面的宣傳工作。這需要物業、業委會乃至政府的多層面宣傳，同時業主也關心社區事務，才能夠讓大家漸漸了解。由於利益的原因，很多物業不願意業主知道“酬金制”和“包乾制”，甚至避都避不及。

　　同時“酬金制”還有“包乾制”牽扯到法律條款的解釋，因此許多業主覺得比較不好理解。不過還是那句話，如果小區就是業主的家，你自己家的事情自己都不願意去了解，那麼也別指望別人多麼的關心你。

　　在實際運作過程中，物業和業主不應該是一種對立的關係，而應該是一種互助的關係。業主享受不到優質的服務，物業又收不到錢，不斷壓縮服務標準，這不是一種良性的模式。我們所追求的，則是一種可持續的、可複製的物業模式，是給個“説明書”，誰都能幹的。

　　北京晚報：有些業主擔憂，物業拿了“酬金”，就什麼都不幹了。

　　路軍港：“酬金制”物業是後拿酬金的，那麼物業不幹事，你可以開掉物業。我們説的“陽光”，就需要完全的透明公開，讓業主都知道，你交的物業費並不是物業的錢，而是業主自己的錢。因此如何去花，必須自己去做決定，去關注。

　　同時我們也要強調，現在的物業費定價並不合理。近年來我們的人力成本、物價都上漲了很多，但物業費的標準一直沒有提高，所以物業的服務品質只會越來越低。

　　北京晚報：物業和業主的互動，其中少不了業主委員會，但現實是很多小區連業委會都成立不了。

　　路軍港：沒有業委會確實就很難使用“酬金制”物業，我們進入小區的一個標準就是這個小區有沒有業委會。

　　業委會實際上是一個很好的平臺，能夠讓業主參與到社區事務中，成為社區、物業、業主之間的紐帶。但現實中業委會成立很難，運作也存在很多不規範的問題，因此我們也希望政府能夠更加支援社區業委會的成立。

　　作為業主，也應該學會“找外援”，沒有成立業委會的經驗，可以找相關的專業人士協助。全國各地都有許多業委會方面的專業人士，沒有業委會的社區可以通過網路或者各種方式，請專業人士來幫忙成立自己小區的業委會。

　　（文中業主為化名）

　　主筆 吳楠 插圖 宋溪