□本報記者張向陽 尚傑

　　小區裏的一個地下停車位，少則八九萬元，多則二三十萬元，且只售不租。不菲的價格讓很多車主“望位興嘆”，直呼“停車難”。8月初，在鄭州市交巡警支隊召開的停車問題新聞通氣會上，小區停車位租售引發的問題被列入停車難“七大困擾”之一。

　　是什麼讓車位只售不租成了行業的“潛規則”？開發商只售不租的做法是否合適？又該如何提高地下停車位的利用率？連日來，記者對鄭州市的多個小區進行了走訪調查。

　　9月18日晚，在鑫苑路陽光新城小區的地下二層停車場，還有不少停車位閒置（如圖①），但小區門口的道路兩邊卻停滿了車輛，將路佔去了一半（如圖②）。 尚傑攝

　　遭遇：售價頗高租位難找

　　買不買車位，讓很多鄭州市民糾結不已。家住鄭州市金水區北環路經三名築的路女士就遇到了這一問題。“原來小區裏可以租車位，現在開發商把車位全部收回，只售不租。”路女士説，小區地上不能停車，地下停車位一個10多萬元，還不能分期付款。

　　9月15日上午，記者從該小區的銷售中心了解到，小區共有400多個地下停車位，價格從10萬多到13萬元不等，目前賣的僅剩50多個。“需要一次性付款，不支援分期付款”，這名銷售人員坦言，“沒有産權，可以簽訂一個使用權轉讓協議，全鄭州市都是這樣”。

　　改租為售的不僅僅是經三名築一家。在林科路非常國際（一期），業主李先生等了兩個月，也沒能租到一個車位。“去年還可以租車位，每月租金400元左右，還可以接受，但今年開始，車位都不再續租，均改為出售，價格在15萬元左右”。該小區的銷售人員證實，已經將租賃到期的車位全部收回。

　　地下車位只售不租讓很多車回不了“家”。9月16日晚11時許，記者來到鑫苑路上的陽光新城小區，小區四週的道路兩側，以及路邊的綠化帶上，還有小區的消防通道上，都停滿了車。但在小區的地下二層車庫，一大片車位空著。小區的物業人員説，小區有近800個地下停車位，至今還有幾十個沒有賣出去。

　　在地産圈裏頗有影響力的微信公眾號“鄭州樓市”曾統計過，目前鄭州市區有120多個住宅小區的車位都是只售不租。鄭州市交巡警支隊公佈的數字顯示，去年鄭州市區新增停車泊位6.74萬個，其中小區配建4.34萬個，但不少新建成小區裏大部分車位閒置，原因是出租或出售定價過高，業主不接受就不能停車，結果加劇了市區停車難。

　　原因：車位緊俏寧售不租

　　只售不租漸成房地産行業的“潛規則”，是什麼促成了如今銷售火爆的車位市場？

　　“現在車位搶手得很，賣都不夠賣呢，哪還會租啊！”非常國際銷售中心的工作人員説，“車位以後是必需品了，車好買，車位不一定買得到。”經三名築的銷售人員也表示，“還有人專門‘炒車位’，一個人買了好幾個車位，然後等升值了再轉手。”

　　而不少業主的搶購心理也助推了車位的只售不租。“眼瞅著車位一年漲了好幾萬元，誰還管它有沒有産權呢”，不少購房者如是説。

　　採訪中記者發現，一些小區的地下停車位很是“搶手”。6月底，位於鄭州西區的正弘高新數位港公開賣車位，幾百名業主提前一天排隊；7月底，東區的海馬公園一期車位出售，開盤即被一掃而空；更令人稱奇的是農業路上的建業二號城邦，沒有買到車位的業主卻找到開發商，非要買個車位。

　　“對開發商來説，出售的收益要遠高於出租。”長期從事房産行銷的文先生説，這是導致車位“只售不租”在鄭州乃至國內多個城市風行的主要原因。

　　他舉例説，按照9月1日新實施的《鄭州市物業服務收費管理辦法》規定，地下規劃共用車位收費標準是每車每月160元。照此標準，一個地下車位收費50年，也不過是9.6萬元。即使按照目前實際情況每月租金300元，50年也只有18萬元。而現在一個車位的售價通常都在15萬元左右。對於開發商來説，折算下來，出售的收益比出租要高出幾十倍。

　　除了經濟收益高外，與出租相比，出售省時省力。文先生介紹，地下車庫是由開發商投資建設的，而後期管理是由物業公司負責的。如果交由物業公司通過出租的方式收回投資，週期長，且費時費力。

　　建議：約定賣租比提高利用率

　　記者在網上搜索發現，近兩年來，對地下車位“只售不租”的投訴已經成為鄭州房地産行業的一個焦點問題。

　　鄭州市房管局給本報記者的回復中稱，目前新建小區的地下車位存在兩種情況，一種是屬於開發商投資建設的人防工程，一種是非人防工程。

　　對於將人防工程用於地下停車位的，鄭州市和全國其他城市一樣，均不辦理相關産權。開發商將此種性質的停車位使用權一次性出售或是分期租賃給業主，這一做法在全國很多城市都不同程度存在。只是這種轉讓使用權的方式，其實質是租賃行為，不得超過20年。

　　對於非人防工程，該局表示，開發商如果按程式取得了産權，便可以進行出售、附贈或出租，行政機關無權強制干涉。但由於供求關係問題，開發商往往會根據自己的實際情況，採取只售不租的形式。對於這一問題，房産管理部門多是通過約談的方式，要求開發商考慮業主的實際情況，採取靈活多樣的經營方式，以取得業主的理解和認可。

　　河南省房地産業常務副會長兼秘書長趙進京表示，目前鄭州市住宅小區的地下車庫絕大多數屬於配建的人防工程，沒有産權，按照規定是不應該賣的。但是考慮到開發商投資大又不能收回的實際情況，應該允許其出售一部分。但是開發商不能只考慮自己的利益，也要考慮業主生活方便，採用賣租結合的方式。主管部門也可以通過約定賣租的比例，提高車位的利用率。

　　而文先生則建議，可以根據不同情況，對一些車位緊張的小區適當提高出租地下停車位的收費標準，用經濟杠桿促使開發商改變只售不租的現狀。③11