□地産評論員 孟子諒

　　9月前兩周，上海高端住宅成交量大幅下挫。但從未來一段時期內的供需狀況來看，開局不利並不能代表上海高端市場的前景。大批優質樓盤的即將入市，和今年以來一直較為旺盛的高端需求，將為上海高端市場成交量進一步衝高提供支撐。

　　開局不利不掩向上動能

　　“金九”開局，高端住宅市場卻未能迎來“開門紅”。

　　德佑地産市場研究部監控數據顯示，9月1日-10日，上海高端商品住宅（單價在50000元/平方米以上，單套面積在120平方米以上，下同）僅成交了46套房源，環比8月同期大減31.3%。

　　然而僅成交套數的減少，並不能完全描繪9月初高端住宅市場的“尷尬”。來自網上房地産的數據顯示，9月1日-10日，上海市高端住宅的供應量達到15.6萬平方米，這一數字遠超8月同期的4.6萬平方米。

　　也就是説，在供應大幅增加，逐漸進入“金九節奏”的情況下，上海高端住宅的去化速度卻不增反降。

　　上週末，筆者來到位於浦東洋涇板塊的某高端住宅項目售樓處。該項開盤在即。但現場並未出現項目蓄客階段應有的熱鬧場景。無獨有偶，位於長寧虹橋板塊、徐匯田林板塊的兩個高端項目，前來看房的客戶也為數寥寥。

　　對此，德佑地産研究諮詢部總監陸騎麟表示，這主要是由於近期入市的高端項目還未進入強銷期。陸騎麟表示，“一旦進入強銷期，高端産品的折扣幅度通常會比較大，9月即將入市的高端住宅最低可能會打出七折的優惠。因此，未來高端市場有望在成交上取得突破性的進展。”

　　成交預期向好

　　事實上，高端住宅的“異軍突起”可以説是上海樓市今年為數不多的亮點之一。而9月其“急轉直下”的走勢，是否説明今年以來一直較為旺盛的高端需求“消失”了？

　　中原地産市場研究部數據顯示，今年前八個月，上海高端住宅的成交面積比去年同期增加了近10%。有業內人士認為，在政策大環境沒有調整的情況下，這部分需求並不會“憑空消失”。

　　“上海的城市地位足以支撐高端産品需求的發展。”上海中原研究諮詢部高級經理龔敏説，“在政策層面，目前雖然並無針對高端住宅成交的‘利好’政策推出，但也無不利因素。”

　　而一些樓盤在9月初依舊“亮眼”的表現，或許可以佐證上述説法。

　　位於徐匯龍華板塊的保利西岸，9月至今已成交7套房源，與該項目8月的成交量基本持平；而位於打浦橋板塊的綠城盛世濱江，同一時期內也售出8套房源，去化速度接近其今年平均水準。

　　龔敏認為，雖然“金九”已經開始，但從房企的表現來看，目前高端産品尚未到達衝擊銷量的時間節點。“房企出於業績考量，第四季度會推出一定的促銷手段。而今年多幅高價地塊的出讓，也能夠給到高端客戶一定信心。因此，今年9月下旬到年底的高端市場成交表現有望‘低開高走’。”

　　供應持續走高

　　在成交預期向好的同時，高端住宅市場的供應也未出現減緩勢頭。上海高端住宅市場供應走高的趨勢，有望隨著9月下旬的一波供應高潮延續至今年第四季度。

　　其中，綠城黃浦灣在8月曾獲批預售105套公寓房源，並已于9月6日開盤；今年屢次問鼎當月“銷冠”的花木綠城錦繡蘭庭也獲批118套房源，將於近日開盤；今年5月憑藉合理的價格策略打開市場，成就“熱銷”的金大元禦瓏宮廷即將於9月迎來加推。

　　此外，還有嘉天匯、尚濱江、中海紫禦世家等高端住宅産品也將於近期入市。

　　在即將開盤或加推的項目中，花木綠城錦繡蘭庭、金大元禦瓏宮廷等樓盤都曾幾度熱銷，可以説通過了市場的考驗；而嘉天匯、綠洲雅賓利公館則佔據了稀缺的市中心區域，銷售前景良好。

　　高力國際相關分析人員表示，雖然上海于去年底出臺了進一步的調控政策，但高端住宅市場的成交量價於今年第二季度均有上升。目前並無信號顯示高端市場的樂觀表現將於未來幾個季度內出現改變。事實上，鋻於8月有多個高端項目獲得預售證，上海高端住宅市場的成交量或將繼續攀升。

　　高端樓盤熱銷解碼

　　花木綠城錦繡蘭庭

　　品牌價值贏得市場熱捧

　　房地産開發商做出“追星”效果的，綠城是唯一一家，這得益於該公司對産品品質的一貫追求。因此，雖然內環內的稀缺區域價值決定了花木綠城錦繡蘭庭較高的售價，但項目還是在今年3月開盤當天就達成了20億元的總銷金額。

　　而就在9月初，項目新一期118套房源已取得預售證，即將入市。據介紹，雖然本次入市的産品均價有了一定幅度的上升，但目前認籌狀況良好。

　　有業內人士認為，在今年的市場環境下，濃厚的觀望情緒使得産品品質成為了市場最重要的試金石，花木綠城錦繡蘭庭所處地段的稀缺價值屬性和綠城的高端品質，是促成該項目熱銷的關鍵要素。

　　金大元禦瓏宮廷

　　行銷策略凸顯價值潛力

　　從區位上來看，金大元·禦瓏宮廷南北對接外高橋、臨港新城兩大自貿輻射區，位於張江高科技園區、金橋開發區、洋山港保稅區和迪士尼樂園五大高端産業園區的黃金交點，未來的發展潛力巨大。而通過合理的價格策略，金大元·禦瓏宮廷不但成功地打開了市場，也提升了項目未來的增值空間。

　　今年5月，金大元·禦瓏宮廷開盤。項目推出的60套優惠房源被全部認購，據售樓處透露，不少客戶早早便前來排隊等候。8月，項目再次加推25套特價房源，同樣被搶購一空。

　　綠洲雅賓利花園三期

　　品質升級打造樓市標桿

　　作為一個曾在五年前奪得上海內環線樓盤總銷面積和總銷金額雙料冠軍的老牌樓盤，綠洲雅賓利花園今年再次回歸市場“一線”。這一次回歸，也帶有些許“自我超越”的意味。

　　正如項目相關負責人所説，綠洲雅賓利花園致力於打造“叫好又叫座”的樓盤。本次項目品質的升級涵蓋科技、戶型、配套等多個方面，幾乎將之前的所有細節全部重新打磨。而項目的“誠意”也得到了市場認可，據了解，項目售樓處一開放便贏得了諸多老業主的讚嘆，並在7月開盤當月成功售出34套房源。