樓市調控的長期思路可能轉變為：使房價增長速度慢于居民收入的平均增速

　　李樂

　　隨著包括京滬穗深在內的特大型城市的樓市進入冰凍狀態，房地産調控的總體思路也隨之悄然調整。從2010年開始被中央政府以“高壓”態勢要求地方政府執行的“年度房價控制目標”已經漸漸“退場”。

　　作為房地産調控的牽頭部門，住房和城鄉建設部(以下簡稱“住建部”)已經逐步將房地産調控思路的階段性重點置於“供需關係調整”方面，而不再將房價本身作為房地産調控的直接指標，相比于從2010年開始的房地産調控，思路已經發生重要轉變。

　　與此同時，住建部已經開始在內部研究，在房地産市場調控思路的遠期目標方面，要爭取使“房價增長速度慢于居民收入的平均增速”。從而使房地産市場保持平穩發展的同時，城鎮居民的基本住房問題也能得到不斷改善。

　　房價控制目標“退場”

　　“到現在為止，住建部還沒有通知我們要準備上報備案明年的房地産價格控制目標。”9月11日清晨，東部某沿海省份住房和城鄉建設廳一位不願具名的官員告訴《中國經營報》記者，截至目前，該省住房和城鄉建設廳也沒有向所屬市縣發出準備制定2015年房價控制目標的要求。

　　山西、遼寧、山東等省相關主管部門的內部人士也都向記者表達了類似的情況。而截至目前，住建部也沒有就2015年各地方制定房地産價格控制目標的相關事宜，向地方政府傳達有關精神。

　　所謂年度房價控制目標，是指設區地級市、直轄市、計劃單列市根據本地房地産市場供需關係、過往銷售情況等，制定當年度的房地産調控的目標與任務。並根據這一已制定的目標和任務，制定當年度本地房地産地方調控政策。

　　實際上，在住建部部署2014年房地産調控的有關工作任務中，已經不包括“制定並公佈所在地當年度房價控制目標”一項。而截至目前未就2015年各地年度房價控制目標傳達精神，則意味著自2010年開始的“年度房價控制目標”徹底退場。

　　從2010年開始，為進一步落實房地産調控工作過程中地方政府的責任，國務院制定了“省級政府負總責、地市級政府抓落實”的總體原則。作為這一總體原則的落實與分解，住建部在此後歷年部署房地産調控工作任務時，都將制定並公佈當年度本地房價控制目標作為一項重要工作進行佈置。

　　“無論是現在大部分地方房地産市場的狀況，還是從目前‘去行政化’這個大思路來看，‘年度房價控制目標’都已經到了徹底退場的時候。”前述東部省份住房和城鄉建設廳不願具名的官員向記者表示。

　　重點轉向供需關係調整

　　與“年度房價控制目標”退場連帶發生的，是“年度房價控制目標”不再成為對地方政府主要行政首長和部門負責人的考核主要指標。不過，短期內這一情況在北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市仍然除外。

　　日前，在接受新華社記者採訪時，住建部新任總經濟師馮俊表示，住房價格是市場的重要信號，其本身不應當是直接的調控對象。簡單地將住房價格作為住房政策的調控對象並不合適。住房政策的調控目標應當是供求平衡、市場平穩。

　　“之前住建部通過多種方式，向我們傳達了改善供需關係的意思，針對庫存較大的城市，提出了幾個原則：第一，要控制預售審批的節奏，避免房地産市場中總體存量過大；第二，要尊重市場規律，不要盲目以行政手段干預市場自身的調整；第三，引導開發企業通過合理定價，去化庫存。”前述東部某省住房和城鄉建設廳不願具名的官員告訴記者。

　　目前，住建部正在內部研究調整供需關係及其各種手段的可行性，但短期內形成統一性政策或者文件下發的可能性不大。記者獲知，近期住建部將不會再出臺針對全國有關房地産調控的政策。

　　從2010年開始，地方政府被強制要求制定並公佈本地當年度房價控制目標，同時，由住建部代表國務院，對年度本地房價控制目標的完成情況進行考核。對於未完成房價控制目標，且在落實國務院房地産調控政策不力主要行政負責人進行約談、誡勉直至進行行政處分，從而形成了對地方政府的壓力。

　　“地方當時很多的調控政策實際上是倒推出來的，即確定了年度房價控制目標，用哪些手段能夠使房價數據達到這個標準，以免被問責。”此前，一位不願具名的北京市前任城建部門負責人告訴記者。

　　他表示，大量行政性調控手段的出臺，都是圍繞“房價數據”的指標，“確保數據能達標”促使大量行政性調控手段不斷出臺。北京從2011年開始，在限購的基礎上，開始通過各種變相的“限價”措施，以確保年度本地房價控制目標能夠完成，但也在一定程度上，扭曲了供需關係。

　　新思路對比房價增長和收入增長

　　“按照國務院的要求，我們對房地産市場的動態變化保持常態化的監控，總體還是要保證房地産市場平穩健康的發展。”9月10日下午，住建部一位不願具名的官員向記者表示，至於下一階段房地産調控的方向，他表示，還沒有確定的、可以明確的所謂“新思路”。

　　不過，對於未來房地産調控的思路和方向，作為房地産調控部際聯席會議的牽頭部門，住建部內部已研究多時。只是由於涉及到各種原因，至今這一思路尚未有確定性結論。

　　記者了解到，在研究討論的過程中，儘管在住房政策、房地産調控的實施手段和路徑等方面，存在著較大的爭議，但在未來房地産調控的階段性目標方面，已經達成一定程度的共識，即房價水準應與居民收入的增速匹配，如果房地産價格呈現出上漲態勢，那麼其增速應低於居民平均收入水準的增速。

　　“這是一個關聯性的目標，而不是單向度的説房價單邊上漲還是單邊下降，而是綜合考慮居民的支付能力，也就是説，房價漲幅應該低於居民收入的平均增速，而此前的狀況是房價的增速大幅超過居民收入的增長速度和幅度。”住建系統一位專家向記者表示。

　　此前，在接受新華社記者採訪時，馮俊表示，總體上説，住房政策中關於住房價格的合理性判斷，應當是使房價的增長慢于居民家庭的收入增長。這樣，居民家庭的住房支付能力在不斷提高，社會總福利是改善的。