深圳部分銀行房貸鬆動

　　近日微信公眾號克而瑞房價資訊發文稱，招商銀行已經內部發文，確認限貸政策放鬆，並列舉了四種房貸政策放鬆情況：一、之前全部貸款結清(不限次數)，此次即可按首套辦理，利率基準；二、之前有一次貸款未結清，此次貸款按二套政策，利率上浮10%；三、之前有兩次貸款未結清，此次貸款首付六成，利率上浮15%；四、未有貸款記錄，此次享受9.5折利率優惠，即日執行。

　　對上述傳聞，招商銀行總部新聞辦負責人否認，稱目前招商銀行並未發文放鬆限貸政策：“我們目前並沒有改變房貸政策，對於網上傳聞的四種情況絕對不可能發文執行，總行只是要求各地分行根據客戶的資質在基準利率上下浮動。”隨後，招商銀行深圳分行相關負責人也對媒體表示，“深圳分行未接到總部關於放鬆限貸的任何文件”。

　　一石激起千層浪。儘管招商銀行對上述消息進行了否認，但記者調查發現，最近，銀行放鬆限貸的傳聞已經此起彼伏，目前已有上海、北京、深圳等多地傳出銀行放鬆個人房貸進入門檻的消息，而且每次放鬆限貸消息都能在房地産市場上引發較大的波動和反響。

　　記者調查了解到，深圳的確有銀行正在制定放開限貸之後的相關政策，允許購房人在還清貸款之後按首套房標準申請貸款，首套房認證由原先的“認房又認貸”變成“認房不認貸”；此外，深圳部分銀行還在近期主動增加了個人房貸市場的投入，在房貸額度充足的情況下，銀行在審批、放款方面的速度有所加快；房貸利率方面，深圳房貸市場也出現了小幅鬆動的跡象。

　　“深圳已呈現出房貸鬆動的跡象，這種鬆動有來自其他方面的原因，也有來自銀行層面的主動調整。”一位業內人士指出，“在全國大多限購城市已鬆綁的當下，相較于限購政策，限貸政策對深圳樓市的影響更加深遠。”

　　部分銀行房貸優惠有苛刻條件

　　知名金融搜索平臺融360監測數據顯示，8月房貸市場出現了利率鬆動的跡象，全國最低房貸利率回歸8.5折。一些中小銀行在北京、上海、深圳等一線城市的房貸業務出現“鬆綁”。

　　數據顯示，8月，由於政府的一系列舉措，融360重點關注的23個城市中有15個城市不同幅度地下調了首套房貸款利率。降幅排名前5的城市依次為哈爾濱、廣州、杭州、深圳、重慶。記者從深圳幾家主要商業銀行的官網上看到，8月以來，深圳的首套房貸款利率已開始鬆動，表現在折扣利率小幅增加。

　　此外，在23個重點城市中有10個城市存在利率優惠，優惠幅度相比上月略增。其中上海民生銀行有全國最低8.5折利率優惠，北京、杭州、青島3城重現9折利率，深圳、廣州等6城優惠利率為9.4—9.8折，其中，匯豐銀行為深圳唯一一家執行首套優惠房貸利率的外資銀行，該行網站顯示，首套房貸有9.4折優惠。

　　不過，記者發現，在利率打折增多、房貸放款速度加快的背後，部分銀行對客戶的資質、存款、購買理財産品等隱形的要求增加。事實上，上述能給出首套房貸優惠利率的銀行，均有附加條件。例如，上海民生銀行最高執行8.5折首套房貸優惠，但必須是在民生銀行金融資産達到500萬元的客戶才可申請；北京的中信銀行房貸利率最高可以執行9.2折優惠，但客戶必須購買10年每年1萬元的保險；北京的招商銀行條件更苛刻，要求客戶交一年存貸款額15%的保證金，才可享受9折優惠，如果客戶只交一年存貸款額5%的保證金，則只能享受享9.5折的首套房貸優惠；深圳的匯豐銀行雖然執行9.4折首套房貸優惠，但前提條件是貸款160萬元以上的客戶才可以享受。

　　在房貸額度和放貸速度方面，記者從深圳市場上了解到，由於企業流動資金需求並不旺盛，部分銀行近期主動增加了個人房貸市場的投入，在房貸額度充足的情況下，銀行在審批、放款方面的速度有所加快。

　　記者從光大銀行深圳分行信貸部了解到，該行房貸獲得審批後，最快可以在7個工作日放款。光大銀行信貸部相關負責人表示，8月房貸審批時間平均為15—20天，放款時間平均為20—30天左右。“總體上，8月份的放貸速度快於上半年。”這位負責人這樣告訴記者。

　　房貸利率“拐點”或將到來

　　記者採訪中獲悉，儘管深圳的多數銀行仍普遍執行基準至基準上浮5%不等的利率，但深圳房貸市場在8月已出現一定的鬆動跡象；其次，8月份的貸款額度比較充足，放款不再“排長隊”，二套房利率雖然沒有出現明顯下調跡象，但多地房貸放款速度有所加快，房貸申請難、放款難現象得到一定緩解。

　　“8月房貸利率普遍微降，這一方面是銀行對地方政府政策指導執行的體現，另一方面也可以説是銀行自己選擇的結果。”融360的信貸專家徐瑾告訴記者，“隨著經濟形勢的轉變，小微企業的信用風險有所上升，導致銀行不良貸款攀升。出於分散風險的考慮，銀行需要補充一部分風險較小的房貸業務來平衡貸款結構。”

　　徐瑾分析認為，如果下半年不出現大的政策調整，出於種種原因考慮，銀行的房貸利率或維持緩慢微降的趨勢，並且下調利率的城市會繼續增多，房貸利率“拐點”或將到來。

　　“目前國有四大行未有放鬆房貸的動作，但各地方政府已開始喊話放鬆限貸政策。在限購令鬆綁效果不明顯的情況下，有望拉開房貸鬆綁的大幕。”徐瑾這樣預測。

　　而針對銀行放鬆限貸政策的可能性，上述業內人士指出，這主要是市場已經處於一個焦灼狀態。徐瑾表示，“下半年各個銀行的放貸額度會比較寬鬆，相信各個銀行會根據實際情況，在利率方面做出調整，進而搶佔市場。”

　　“如果成交量繼續下行，房貸利率會進一步放鬆”

　　融360信貸專家徐瑾指出，雖然沒有中央的許可，一線城市無法衝破限購的束縛，但是與其他城市一樣，北上廣深同樣需要面對成交量持續低迷、庫存量居高不下的現實。

　　根據8月18日國家統計局發佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，在上海、廣州、深圳先後步入下跌通道後，在市場的壓力下，北京也失守了，出現了新房房價環比下跌的態勢，這也是北京房價自2012年6月以來首現下跌。

　　徐瑾認為，“如果一線城市的房價和成交量繼續下行，那麼在房貸利率方面可能會出現進一步放鬆的局面，尤其是原本房貸利率就比較高的廣州和深圳。”業內人士指出，此前傳得沸沸颺颺的建行上海分行、招行深圳分行放鬆限購的消息如若屬實，受其影響，不排除其他一線城市跟進調整限貸政策的可能。

　　融360預計，未來幾個月，二線城市房貸利率下行的趨勢將更加明顯。這是因為今年大規模地方政府債償還在即，而土地財政吃緊使得地方債還債壓力陡增，在強烈的救市意願的驅使下，地方政府除放開限購外，勢必會對銀行放鬆信貸政策有所期待。

　　記者了解到，8月，杭州公積金貸款降低二套房首付比例，瀋陽、大連、濟南和太原放鬆了公積金貸款申請條件，湖南的“湘五條”開放了公積金異地貸款。

　　“為了達到提振樓市的目的，預期會有更多的城市對公積金貸款政策進行鬆綁。”徐謹指出，“不難看出，地方政府已經著手調整公積金貸款政策，擴大信貸規模，目的就是帶動房地産交易的恢復。”

　　“一線城市

　　年內會將

　　限購進行到底”

　　■業界觀點

　　記者留意到，近期一線城市開始對普通商品房標準進行調整，使更多房源可以享受稅費優惠。業內人士指出，與二三線城市一樣，一線城市也同樣存在對土地財政的依賴，對於市場的持續低迷，政府當然不會坐視不理。“稅費優惠就是政府層面的大力扶持，當然，更直接有效的手段還是對房貸利率進行調整。”一位不願透露姓名的業內人士這樣表示。

　　融360數據顯示，8月，首套房折扣利率佔比為7.08%；基準利率至基準上浮10%佔比68.67%，依然是首套房主流利率。對於首套房的房貸申請，10.90%的銀行因沒有額度而暫時停貸，7.08%的銀行可執行利率優惠，27.25%的銀行執行基準利率，19.62%的銀行執行基準上浮5%利率，21.80%的銀行執行基準上浮10%利率，13.35%的銀行執行基準上浮10%及以上利率。

　　記者了解到，為了緩解來自市場的壓力，四個一線城市的房貸利率不約而同地出現了小幅下調的情況，首套房提供優惠利率的銀行數量也明顯增多，其中廣、深兩地降幅較大。

　　不過，融360信貸專家徐瑾分析認為，相比于放鬆限購的二三線城市，一線城市目前還有足夠的剛需和投資需求，之所以目前成交量低迷，是因為大批有買房需求的人在持幣觀望。

　　“如果放開限購政策，被限購擋在門外的剛需將進入市場，成交量上升，進而推動房價上漲。在全國性樓市下行大環境下，投資性需求將涌向一線城市，進一步推漲房價，其後果是吹大樓市泡沫，積累風險，這是目前中央所無法容忍的。所以，堅持限購政策是唯一的選擇，只有這樣，一線城市才能保證樓市的穩定發展。”徐瑾這樣告訴記者。

　　“儘管網路上關於一線城市取消限購的傳言此起彼伏，但是從目前的市場情況並結合各方面因素綜合判斷，一線城市在今年內還會將限購政策繼續下去。”徐瑾如是説。

　　南方日報記者 譚冰梅